希望與金絲雀碼頭匹敵的金融中心以清算告終 - 彭博社
Lucca De Paoli
倫敦的皇家阿爾伯特碼頭開發項目，於2020年。攝影師：Jason Alden/Bloomberg
如果州立法機構的提案通過，華盛頓首都隊可能會搬到華盛頓特區外的弗吉尼亞競技場。
攝影師：Winslow Townson/Getty Images North America
高出的盈餘是由於截至6月30日財政年度預計税收增加約9億美元，支出減少約19億美元。
攝影師：Ed Jones/AFP/Getty Images一家由中國支持的開發商，負責在倫敦的泰晤士河畔廢棄土地上建設一個商業中心，已經破產清算。
位於金絲雀碼頭東部的皇家阿爾伯特碼頭多年來一直空置，現在已被貸款人接管。
週四，普華永道的會計師被任命為ABP集團旗下的23家公司的清算人，這個佔地35英畝的大型項目的中國開發商。普華永道在一份聲明中表示，過去兩年有多家債權人未被支付。
普華永道計劃研究該地點的財務狀況，然後與潛在投資者和開發商合作。
根據公開文件，ABP旗下的幾家公司，由中國開發商徐衞平運營，今年早些時候已經進入破產程序。
他建造了它，但沒有人來：中國冷凍下一個金絲雀碼頭
將華盛頓首都隊和奇才隊搬到弗吉尼亞州郊區的提議將依賴一種超越典型體育場協議的税收融資模式。
這項計劃正在弗吉尼亞州議員之間進行辯論，將從企業在競技場經營時支付的企業税以及那些企業僱員支付的個人所得税中獲得資金。
專家表示，這將是美國第一個利用這些税收來源的收入來融資的競技場。
肯尼索州立大學經濟學教授、2022年體育場和競技場發展文獻綜述的合著者約翰·查爾斯·布拉德伯裏表示：“我不記得有任何體育場融資計劃除了財產和銷售税收入之外還吸引了其他任何東西。”文獻綜述。
弗吉尼亞州州長格倫·楊金和球隊所有者泰德·利昂西斯於去年12月宣佈了競技場的計劃。弗吉尼亞州議員的立法將為一個佔地70英畝的體育和娛樂區提供資金，其中包括一個競技場、訓練設施和表演藝術場館，以及一個廣播工作室和利昂西斯公司Monumental Sports and Entertainment的總部，該公司在該地區擁有幾支職業運動隊。
支持者稱，波托馬克碼頭的校園將在未來幾十年內創造120億美元的收入，以及數以萬計的工作崗位，比任何可能的替代用途都要多。這些支持者表示，競技場項目將通過利用項目產生的收入來自負盈虧。
但批評者表示，其中一部分收入將通過轉移税收從學校和道路等當地服務中獲得。一些經濟學家表示，公共補貼的體育館對納税人的償還記錄令人沮喪。根據Bradbury的説法，波托馬克碼頭體育館園區的公共補貼可能是美國歷史上最大的。美國歷史上最大的，Bradbury説。
紀念碑的發言人拒絕就税收協議發表評論。
弗吉尼亞州官員指出，該法案還將從前往該地區參加比賽和音樂會的高收入運動員和表演者的所得税中獲得一部分收入，這對於該州來説是一項新的收入來源。“現在，每位來自外州在凱普特爾一號體育館比賽的運動員或表演者都要在華盛頓特區交所得税，”該法案的共同作者之一、弗吉尼亞州參議院多數黨領袖斯科特·蘇羅維爾説道，他指的是目前這些運動隊在華盛頓市中心的主場。“所有這些人都將在弗吉尼亞州交税。”
弗吉尼亞州的提議標誌着競標戰的升級，這些競標戰讓各個城市相互競爭以獲得體育設施。幾十年來，為了爭取新的發展，所有者們一直在威脅要將他們的隊伍遷往可以提供更好條件的司法管轄區。在奇才隊和國王隊的情況下，這些隊伍只會移動大約六英里 —— 這一提議引起了人們對維吉尼亞郊區亞歷山大市的交通和華盛頓市中心空置的擔憂。
“一直以來的擔憂是，政府之間被置於競爭的境地，他們會互相讓步，”加州大學戴維斯分校法學院教授達裏恩·尚克斯説。
建造它，他們就會來嗎？
為了建造波托馬克碼頭校園，弗吉尼亞州和亞歷山大市提供了幾條税收收入流。這個價值22億美元的娛樂中心的融資部分基於預計的銷售和房產税收增長，使用了一種被稱為税收增值融資（TIF）的開發工具。
當一個司法管轄區決定用TIF來補貼一個開發項目時，通常會凍結TIF區域內的房產税率。超過這個基準水平的税收增長被用來為開發項目提供融資和償還債務。
TIF很受歡迎，因為它允許地方或州領導人支付某些費用，而不會明確消耗公共資源。通過未來來自房產、銷售或企業所得税收入的補貼來支付開發項目可能看起來是自給自足的。許多州要求TIF通過一個“但若非如此”測試，以證明開發項目如果沒有TIF就不會發生。建造它，他們就會來 —— 這是融資背後的邏輯。
這種方法因為幾個原因而備受爭議。TIF容易受通貨膨脹影響，轉移本可以用於政府服務的資金，而且往往過多地惠及富裕社區。用於建造競技場的TIF尤其具有爭議性，因為涉及的成本如此之高。
但弗吉尼亞的立法比其他TIFs更進一步。弗吉尼亞的提案將捕捉波托馬克碼頭工人通常應繳納的州和地方所得税，但與其將這些收入用於學校、警察和其他服務，它們將重新投入到競技場中。紀念碑和其他在那裏運營的公司支付的企業税也將被用來支付開發成本和債務服務。
“如果你公開支持一個競技場，你可能會想整個財產税增量是否應該用於那個目的，” Shanske説。“但如果你還放棄了銷售税、所得税、企業所得税，那麼你實際上放棄了所有這些項目可能回饋給某個現有社區的其他方式。”
將更多的税收流向用於競技場校園的融資意味着這些收入將無法用於其他目的，包括由開發項目本身產生的警察、交通和其他外部性。“他們將被困在犧牲大量收入一段相當長的時間內，”哥倫比亞法學院教授、《芝加哥法律評論》一篇關於TIFs的作者Richard Briffault説。
一些州限制了TIFs的使用方式。許多州將其限制在專門用於經濟發展項目的貧困或“荒廢”地區，例如，以阻止地方從事投機性投資。加利福尼亞州，第一個開發税收增量融資的州，現在已經完全禁止了它。
歷史上，弗吉尼亞州並沒有為經濟發展提供太多大型税收激勵計劃，據政府問責監督組織Good Jobs First的執行董事格雷格·勒羅伊（Greg LeRoy）表示。勒羅伊説，最近幾年情況有所改變，他將弗吉尼亞州波托馬克碼頭的提案描述為一項“可憎的提案”和“腐臭的公共政策”，並將預扣税加入其中。
高密度發展 — 快速
如今，波托馬克碼頭地塊是一片空置的前鐵路場地。隨着該地點新地鐵站的開放，即使沒有TIF，也必然會有一定程度的發展。但這可能需要數年甚至數十年的時間，波托馬克碼頭可能永遠無法達到官員們認為可以通過競技場快速推進的密度水平。參與該交易的官員估計，到2036年，競技場將在亞歷山德里亞催生940萬平方英尺的辦公、住宅和零售空間，而沒有競技場的基準估計為130萬平方英尺。
波托馬克碼頭項目的一部分將通過競技場活動的新門票税來建設。通過向高收入的藝術家和運動員徵收所得税的一部分，這些藝術家和運動員在任何表演地點都會當地繳納所得税，波托馬克碼頭的支持者相信，表演者們本身將為設施買單，同時加速未來階段的住宅和辦公樓開發。
“如果那裏沒有競技場，TIF所捕獲的所有活動就不會發生，”州參議員蘇羅維爾（Surovell）説。“如果你建造一個競技場，它將使整個校園和周邊地塊轉變為一個比原本快20或40年的更高密度發展。”
好工作第一次 描述 政府努力通過使用州和地方個人所得税來補貼公司，作為一種“向老闆交税”的形式。2012年的一份報告發現，16個州的補貼計劃轉移了超過7億美元的州所得税給超過2700家公司，其中包括高盛和通用電氣。
專家表示，儘管沒有使用所得税建造競技場，但在弗吉尼亞州並非沒有嘗試。根據Surovell的説法，這個聯邦州至少兩次提出了這個想法：在上世紀90年代，為了説服蒙特利爾博覽會棒球隊搬到弗吉尼亞州，以及最近為了吸引華盛頓指揮官隊從馬里蘭州蘭德福搬遷。
這兩次努力都失敗了。博覽會於2005年以華盛頓國民隊的身份搬到了華盛頓特區，而弗吉尼亞州的議會 在2022年放棄了這項立法。
在“格倫圓頂”下
楊金一直是波托馬克碼頭大型項目最積極的倡導者之一。這位州長直接參與了吸引萊昂西斯及其團隊來到弗吉尼亞北部的努力。楊金對體育有濃厚興趣：根據公開文件，他和萊昂西斯都是職業搏擊聯賽的投資者，這是一個迅速崛起的混合武術聯賽。
PFL總部位於弗吉尼亞州麥克林，自稱是世界上增長最快的體育聯賽。該聯賽於2018年推出，僅四年後在一輪融資中估值達到5億美元。PFL目前是繼終極格鬥冠軍賽之後美國第二大的綜合格鬥聯賽。去年，PFL以未公開的金額收購了競爭對手貝拉託綜合格鬥聯賽，而在8月，PFL從沙特阿拉伯的公共投資基金獲得了1億美元，該基金已向美國體育行業注入了數十億美元。
州長辦公室拒絕透露他在PFL中的股份大小，但在2021年，楊金將他在該聯賽中的持股列為價值超過25萬美元的資產，放入了一份盲目信託中。州長的發言人表示，楊金“沒有任何形式的財務持有，可以從這個項目中獲益。”
萊昂西斯和楊金的發言人表示，兩人之間沒有業務關係。儘管一些媒體報道將萊昂西斯和楊金描繪為朋友，但紀念碑的發言人表示，除了這筆交易，兩人“很少或幾乎沒有在一起共度時光。”
哥倫比亞特區在後疫情時代面臨着巨大挑戰，向萊昂西斯提供5億美元，以保留球隊在該市的位置，這超過了為Capital One Arena升級所需資金的一半。2月9日，哥倫比亞特區市長穆里爾·鮑澤在華盛頓郵報上發表了一篇專欄文章，敦促萊昂西斯改變主意。與此同時，哥倫比亞特區議會發布了自己的經濟分析，對弗吉尼亞競技場交易得出結論，認為這將使弗吉尼亞納税人損失超過50億美元。亞歷山大經濟發展合作伙伴稱，他們正在準備發佈自己的分析，稱哥倫比亞特區的估算是“一個極其誤導性的敍述。”
弗吉尼亞州參議院的民主黨議員在2月13日的關鍵程序截止日期前拒絕推進這項法案。弗吉尼亞州參議院財政委員會主席路易斯·盧卡斯（Louise Lucas）本週拒絕登記這項參議院法案，並在X（前稱Twitter）上的一篇帖子中將這個競技場稱為“格倫圓頂”。
支持者表示，儘管華盛頓特區大都會地區出現了政治分歧，但該計劃仍然可行。對於楊金來説，這個具有歷史意義的項目甚至可能在今年繼續進行：眾議院通過了自己的法案授權該競技場，儘管有一些關鍵變化。這項立法絕不是死的。
“決策者們對這個項目瞭解得越多，就越意識到其積極影響觸及弗吉尼亞州的各個角落，”楊金在一份聲明中説。
紐約市本財政年度的預算盈餘比市長埃裏克·亞當斯的預測高28億美元，減輕了官員削減服務的壓力，該市的預算監督機構表示。
該更高的盈餘是由於截至6月30日財政年度預期税收增加約9億美元，支出減少約19億美元，根據該市獨立預算辦公室的數據。支出將低於預期，主要是用於該市的勞動力和收容移民。
根據IBO的數據，紐約市目前的全職僱員人數為285,000人，比2020年的30萬人的峯值低5%。
財政監測報告還預測，該市將在2025財政年度（從7月1日開始）擁有33億美元的盈餘，同時預測接下來三年將出現65億美元、58億美元和56億美元的赤字。
“儘管未來幾年的預算沒有平衡，IBO預測的赤字範圍完全在該市過去所彌補的範圍內，”IBO在其最新分析中表示。
亞當斯在一份1094億美元的2025財政年度初步預算中提到，於一月公佈，扭轉了一些服務削減，包括警察招聘和垃圾收集，稱近30億美元的額外税收和對移民護理成本的降低。然而，他保持了對城市的3K學前計劃和城市圖書館週日開放時間等受歡迎服務的削減。
儘管有削減，根據IBO的數據，2024年的總預算比六月份通過的預算增加了7%，達到約1160億美元。
此外，IBO預計未來預算中住房券、警察和矯正人員、消防員和環衞工人的加班費用，以及之前由聯邦新冠疫情救濟資金資助的教育項目的成本將會增加。
紐約市議會議長亞德里安·亞當斯的女發言人表示，IBO更樂觀的預測凸顯了市長辦公室在預算編制方面需要更多透明度。市長和市議會必須在6月30日之前就下一財政年度的預算進行談判。
“這隻強調了我們的預算流程需要基於一組準確描繪城市經濟和預算前景的共享事實，這些事實在過去的一些財務計劃中缺失，”市議會發言人瑪拉·戴維斯説。