房屋報告：企業房東無視疾控中心的驅逐禁令 - 彭博社

愛達荷州梅里迪恩的房屋，2022年7月30日星期四。

攝影師：Jeremy Erickson/Bloomberg在聯邦暫停驅逐令仍然有效的時候，四家主要的公司房東採取了激進的策略，強行驅逐租户，導致在疫情高峯期間數千人被驅逐，根據眾議院一個新的調查報告。

這四家公司——Ventron Management、Siegel Group、Invitation Homes和Pretium Partners——在2020年3月15日至2021年7月29日期間共提起了近15000起驅逐訴訟，是之前所知的三倍。儘管這些公司試圖驅逐那些在經濟在封鎖期間崩潰後拖欠租金的租户，但根據星期四發佈的來自“冠狀病毒危機特別小組”的報告，它們自身幾乎沒有遭受財務損失。

Pretium 擴大了其租賃組合，Invitation 記錄了創紀錄的利潤並 提高了租金，而 Ventron和 Siegel每家獲得了超過200萬美元的聯邦貸款，這些貸款已被薪資保護計劃原諒。儘管如此，這四家公司都允許提起驅逐訴訟，甚至追擊那些正在等待急需的租金援助資金到賬的租户。

“在冠狀病毒危機期間，無數美國人表現出色，支持他們的社區，而參議院特別小組調查的四家房東公司卻積極驅逐租客以增加利潤，”南卡羅來納州民主黨人、小組委員會主席詹姆斯·克萊本在一份聲明中説。“儘管在任何情況下，這份報告記錄的濫用驅逐行為都應受到譴責，但在一次世紀一遇的經濟和公共衞生危機期間，這種行為是不道德的。”

報告中概述的一些濫用行為可能違反了疾病控制和預防中心的暫停令，這會對房東造成處罰，或者違反了州和聯邦政策，根據報告。特別小組將有關西格爾和邀請家園的一些發現轉交給某些機構，以便進行潛在的執法行動，包括聯邦貿易委員會、消費者金融保護局和房利美。

在7月28日的季度收益電話會議上，邀請家園的首席執行官達拉斯·B·坦納談到了小組委員會的報告。“報告明確指出，我們沒有參與非法行為，”他説。“我們努力遵守我們市場內的所有法律。”該公司的一份聲明補充説，“在這個時候，焦點應該放在為國家的住房市場增加急需的供應上，令人失望的是，委員會選擇追求找錯的任務。”

在一份聲明中，Pretium Partners的發言人表示：“我們一直遵守CDC的停止驅逐令 —— 任何被有效CDC聲明覆蓋的居民都沒有因未支付租金而被驅逐出我們的住所。事實上，我們自願延長了對於被有效CDC聲明覆蓋的居民的CDC停止驅逐令，超過了其到期時間。今天的報告中沒有任何內容對這兩個事實提出異議。”

小組委員會進行了長達一年的調查，就這四家公司的高管和經理們的做法和政策取得了前所未有的發現，這四家公司在28個州擁有物業。例如，小組委員會利用這些公司提供的數據發現，它們共負責了14,744起驅逐申訴 —— 幾乎是私募股權利益相關者項目統計的5,433起申訴的三倍。其中兩家公司，Invitation和Siegel，沒有保留完整的有關他們驅逐做法的記錄，這意味着總數可能更大。

調查揭示了指導疫情驅逐行動的指揮鏈的罕見視角，從公司高管到區域總監和物業經理。例如，來自Siegel的一位高管的電子郵件建議一位聖安東尼奧的物業經理和區域經理騷擾一位租户，方法包括拖走她的車，用一個不工作的空調替換她的空調，每晚至少敲她的門兩次，甚至在租户有孩子在場時向兒童保護服務部門報告。 （委員會將其調查結果轉交給了德克薩斯州家庭和保護服務部門。）

在委員會獲得的其他文件中，一位西格爾（Siegel）高管指示下屬在週五下午5點後發佈和分發一份法院判決的誤導性副本，以便公寓居民幾乎無法向法院官員核實備忘錄。

該高管隨後與其他地區經理聯繫，指出“物業一直在利用這項命令來嚇唬人們。”在給西格爾的一位地區經理和高管的電子郵件中，一位物業經理寫道他“喜歡説這意味着驅逐可能比預期更快發生，並看到他們臉上的表情”，並加了一個笑臉表情符號。

房利美的詢問

報告還詳細描述了房利美對邀請公司（Invitation）的驅逐實踐進行的幾次詢問，邀請公司是由黑石集團（Blackstone Inc.）於2017年上市的單一家庭房東。2021年3月，邀請公司告訴房利美代表，公司在過去六個月的驅逐申請中，只有6%導致了驅逐。該公司只計算正式的驅逐，因為在那六個月內，有27%的租户在面臨驅逐申請時要麼離開，要麼被驅逐。

在聯邦驅逐禁令的整個期間，接到通知的邀請公司住户中有29% — 數千名租户 — 被迫搬離。

房東迅速提出驅逐申請，即使聯邦當局努力暫停驅逐以分發國會授權的約470億美元的緊急租金援助。根據眾議院小組委員會的報告，Ventron提出的超過9成的驅逐申請僅僅是因為一個月的逾期租金。Ventron和Pretium採取的驅逐行動是在租金拖欠500美元后發生的。即使租户申請了聯邦援助，這些行動仍在繼續。

聯邦機構警告稱，強迫租户搬離或在驅逐令下剝奪他們權利的主要全國性房東可能會觸犯《公平債務收取實踐法》和《聯邦貿易委員會法》。

“違反疾控中心、州或地方暫停令驅逐租户，或在未告知他們在此類暫停令下的法律權利的情況下驅逐或威脅驅逐他們，可能違反欺詐和不公平實踐的禁令，”聯邦貿易委員會和消費者金融保護局在2021年3月的聯合聲明中寫道。

眾議院小組委員會於7月28日將其報告轉交給了這兩個機構。

“這些公司必須被追究責任，我們必須努力確保未來的緊急情況不會導致更多嚴重的驅逐行為，”克萊本在一份聲明中説。