凱爾·巴斯希望將德克薩斯州打造成獨立的資產類別-彭博社
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德克薩斯州加爾維斯頓附近的巧克力灣保護區。
來源：CEM凱爾·巴斯喜歡大賭注。因此，這位在全球金融危機爆發前通過做空抵押貸款債務而聲名鵲起的達拉斯對沖基金經理，現在專注於他家鄉最豐富的商品：土地，這顯得很合適。
巴斯説，德克薩斯州土地市場“規模龐大，而且實實在在。”
53歲的巴斯對於大膽的宏觀投注並不陌生。在過去的十五年中，他曾涉足歐洲主權債務市場、中國經濟和香港元，通常利用奇特的金融工具進行高風險投資。
如今，他正在大量收購德克薩斯州大部分尚未開發的土地——這是一種更基礎、更具體的資產，以吸引數萬億美元用於ESG相關投資。
巴斯去年創立的投資公司Conservation Equity Management已經花費了9000萬美元收購了六處總面積達37000英畝的物業。他的收購包括德克薩斯州西部的一個牧場，其中有一個邊境前哨堡壘的遺蹟，東德克薩斯州的一個樹木繁茂的木材地塊，靠近路易斯安那州邊界的一個野生動物走廊，以及奧斯汀外圍一個價值2.4億美元的高科技開發項目中心的一處持有。
“我正在利用我數十年來分析全球宏觀形勢和地緣政治形勢的所有專業知識，對德克薩斯州土地作為一種資產類別進行論證，”巴斯在一次採訪中説。
Kyle Bass攝影師：Patrick T. Fallon/Bloomberg土地因其幾乎無限的需求而具有吸引力，巴斯表示，德克薩斯州擁有大量土地也是一個優勢。該州擁有1.42億英畝的私人牧場、農場和森林，價值飆升。根據德克薩斯A&M大學德克薩斯房地產研究中心的數據，農村土地每英畝的中位價格在上個十年內上漲了123%，截至第二季度為$4,286。根據最近的平均土地價值，該州的原始土地價值超過6000億美元，而這還沒有考慮來自可再生能源租賃、保護性便利或出售碳信用等來源的潛在收入。
人口統計數據是土地價值增長和巴斯論點的關鍵。從本世紀初到2020年，德克薩斯州的人口增長了42%，達到了近3000萬。與美國人口普查局有關的州級機構德克薩斯人口統計中心預計到2050年將有4700萬居民。
“我們正處於一個將持續至少十年甚至更長時間的人口遷徙的前端，”出生於佛羅里達州但在得克薩斯州長大的巴斯説道。“來自東北部的人，來自西海岸的人 — 他們將不斷遷往得克薩斯州、田納西州和佛羅里達州。”
幫助推動新移民潮的是像特斯拉公司和甲骨文公司這樣在最近幾年搬到獨立之星州的公司，它們被低税收和寬鬆監管所吸引。根據美國人口普查數據顯示，去年得克薩斯州因國內移民而增加了170,307名居民，超過了除佛羅里達州以外的任何州。
潛在威脅這種增長的是共和黨州長格雷格·阿伯特關注槍支權利和限制墮胎權等問題，這可能會阻止來自紐約或舊金山等典型自由派中心的新移民搬遷。美國經濟放緩以及美聯儲表示將繼續加息以應對通貨膨脹的信號也可能會阻礙人口湧入。
“在更長期的視角下，最近實施的不包容和限制性政策可能會阻止知識型勞動者搬到得克薩斯，”總部位於韋科的經濟研究公司佩裏曼集團的首席執行官雷·佩裏曼説道。儘管他的基本情況是增長將繼續，但像這樣的減速“可能會波及整個經濟。”
不過目前，人口正在激增，開放空間正在減少。巴斯援引了得克薩斯A&M大學的研究，顯示該州每天失去一平方英里的開放空間用於開發。結果是得克薩斯州失去了農村土地的速度比其他任何州都快 — 在2017年前的20年裏幾乎減少了2.2百萬英畝。
隨着飛速發展重新強調州內尚存的開放土地的重要性，巴斯表示他察覺到了一個機會。養老金、捐贈基金和其他機構擁有大約17萬億美元的資金，他們有義務將這些資金投入被視為可持續或社會責任投資的項目中。他説，未來十年內這個金額可能會再增加約40萬億美元。
由於諸多因素，從聯邦許可的緩慢進展到生態系統服務行業的初步發展，導致ESG資金的投資機會供不應求。未開發的土地——具有容納野生動植物、減緩棲息地破壞、承載碳儲存設施或發展可再生能源的潛力——符合要求。CEM希望通過從生態友好策略（如再生牛羣放牧）中產生收入，並最終出售其資產來獲得回報。
“更多減緩措施”
德克薩斯州的繁榮催生了大量用於抵消的項目。該州的經濟由類似佩爾米安盆地（美國最多產的油區）和沿着墨西哥灣岸的石化製造設施的枝繁葉茂的中心驅動，還有自己的電網和最長的州際公路。
巴斯表示，所有這些工業擴張“將需要更多的減緩措施”。他認為，能夠滿足企業ESG要求的公司將受益於源源不斷的投資。
他説：“為什麼不立即將這項業務制度化呢？我們正在向那些侵犯最多的人收費，而他們樂意支付。”
ESG因誤導性言論和低迴報而受到越來越多的 批評。巴斯最近指責世界領導人“從非政府組織和青少年那裏獲取政策指引”在一定程度上導致能源價格飆升。他承認監管監督很少，但表示市場的“定製”特性正是使其引人注目的部分。
Bass的願景假定ESG要求會長期存在，德克薩斯A&M大學房地產中心的經濟學家查爾斯·吉利蘭德表示。然而，這一理念在原則和實踐上正變得越來越政治化。德克薩斯本身一直處於強烈反對的前沿，威脅要把那些從化石燃料中撤資的資產管理公司列入黑名單。
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Bass以大膽的大規模投注而聞名，這些投注是通過堅持不懈且有時具有爭議性的研究塑造的。他在2008年對次級抵押貸款的押注使他賺得一筆財富和即時的信譽，吸引了大量資金流入他的基金Hayman Capital，並受邀作為專家證人在國會面前作證。
然後，他將目光轉向中國，做空人民幣，以及歐盟，押注其主權債務將崩潰。這兩項預測都沒有實現。他聲稱導致藥品價格上漲的挑戰製藥專利的運動在很大程度上失敗了。在2019年前五年裏，Hayman的資產縮水超過80%。
邏輯延伸
儘管Bass以前的興趣具有全球性，但他堅稱他的新事業是他在華爾街磨練的技能的邏輯延伸。
“購買農場和牧場不像購買微軟股票那樣是一個高效的市場，”他説。“它沒有數百萬或數億雙眼睛和分析在關注它。關注這類事物的分析師數量可能只有一隻手就能數清。”
他引用了巧克力灣保護地，CEM在六月以未公開價格收購了這個地方，作為一個例子。這個佔地5,403英畝的地塊位於加爾維斯頓以西的墨西哥灣海岸，是高地和濕地棲息地的混合體，是瀕臨滅絕的黑軌鳥的庇護所，也是連接東邊的4,714英畝巧克力灣保護區和西邊的44,413英畝布拉佐里亞國家野生動物保護區的生態橋樑。
巧克力灣保護區的一部分。來源：CEM有趣的是，巧克力灣地塊的主要資產之一實際上是人造的：四口天然氣井。每口都有可能成為碳捕集和儲存設施，這是一種將二氧化碳排放物注入深層岩石形成物以減少二氧化碳排放到大氣中的過程。巴斯表示，預測顯示每口井每年最多可以封存2百萬噸碳，持續15年，而且不會改變景觀美感。
這個地塊從未公開出售，是CEM的合作伙伴特里·安德森在勘察的。作為一名專門從事野生動物管理的訓練有素的林業專家，擁有七個牧場的所有者，他過去三十年一直與地主、監管機構和投資者合作進行保護或濕地補償項目。CEM的大部分收購都是非市場交易，是因為安德森和公司其他人的個人關係。
“如果你是康涅狄克州的公司，你永遠不可能買到這塊地。”巴斯説。“一羣擁有十億美元的哈佛人也辦不到。”—與**德文·彭德爾頓