迪拜豪華房地產市場是如何從崩盤走向繁榮的 - 彭博社

迪拜棕櫚島上的豪華物業，阿拉伯聯合酋長國迪拜。

攝影師：Christopher Pike/Bloomberg曼哈頓華盛頓高地西164街上一間空置的租金管制公寓。攝影師：Timothy Fadek for Bloomberg Markets印度億萬富翁穆克什·安巴尼在3月為他最小的兒子在迪拜購買了一座價值8000萬美元的豪宅，創下了該城市房地產市場的新紀錄。幾周後，一位神秘買家以3.025億迪拉姆（8240萬美元）的價格購買了該城市人工樹形島棕櫚島上一座八卧室、十八浴室的別墅。

這一紀錄在幾個月內也將被打破。據知情人士透露，安巴尼上週以1.63億美元購買了該島上的另一座豪宅，這表明迪拜房地產需求不斷攀升。

經紀人和開發商談論市場上的快速交易，其中超過70%的交易以現金進行。買家種類繁多——從尋找安全避風港的富裕俄羅斯人到鄰近海灣國家的初創企業創始人和投資者，後者在石油價格飆升後手頭寬裕。

迪拜的高端房地產價格在截至9月的12個月內激增了70.3%，成為Knight Frank全球指數中涵蓋城市最令人嚮往和昂貴住宅的最大贏家，通常指市值最高的5%。這遠遠超過了倫敦指數的2.5%上漲，巴黎的8.9%和紐約的7.3%，在那裏，由於較高的利率和與能源相關的經濟放緩，交易受到了阻礙。

迪拜水上運河沿線的住宅建築羣建設工地，阿拉伯聯合酋長國迪拜。攝影師：Christopher Pike/Bloomberg這個轉變令人矚目。僅僅十多年前，這座城市的房地產市場曾經崩潰。如今，迪拜——作為阿拉伯聯合酋長國的一部分——正處於全球最大豪華住房熱潮的中心。一些開發商仍然欠銀行數十億美元，而一個重要的國際金融監管機構今年將阿聯酋列入灰名單，部分原因是對涉嫌非法外國資金進入房地產行業的擔憂。政府表示，他們在監控資金流入方面取得了穩步進展，並多年來已經採取措施防止早期價格波動的重演。

然而，迪拜的房地產登記並不公開，土地部門通常不提供有關特定房產購買者身份的信息。一些批評人士表示，當局幾乎沒有動力過多增加監管或透明度，因為湧入住房市場的資金帶來了經濟利益。卡內基國際和平基金會的非常駐學者喬迪·維托里研究了這個酋長國的房地產行業，她説：“在迪拜，相對匿名地購買房地產是很容易的。每次國際危機，資金似乎都會流入那裏，有時是公開鼓勵，比如在新冠疫情期間，但有時則不然，比如在俄羅斯衝突期間。無論哪種方式，這都將繼續是他們經濟發展計劃的關鍵部分。”到目前為止，這些擔憂還不足以降低房地產熱情。根據移民諮詢公司Henley & Partners的數據，今年阿聯酋將吸引全球最大比例的私人財富，淨吸引4,000名百萬富翁。迪拜政府向外國人提供了10年簽證，並推出了改革，使這個酋長國比過去更加社會自由。

“阿聯酋非常認真地履行保護全球金融體系完整性的角色。這包括為房地產經紀人制定明確的監管框架，”該國反洗錢和反恐融資執行辦公室在一份聲明中表示。所有房地產經紀人、經紀公司和律師事務所都有義務向政府的金融情報單位報告房地產買賣交易，包括現金和虛擬資產支付，聲明稱。這些措施顯示了阿聯酋打擊洗錢和恐怖融資的努力，”聲明稱。

迪拜的房地產繁榮

來到迪拜的新移民包括以色列投資者、加密百萬富翁和對沖基金高管。還有一些銀行家逃離亞洲的疫情限制和倫敦金融城脱歐的影響。搬到迪拜的人們來到一個以低犯罪率而聞名的城市。然而，像大多數其他海灣阿拉伯國家一樣，阿聯酋是由一個幾乎不容忍政治異議的君主制統治的國家。它還位於地球上最炎熱的地區之一，夏季氣温可能高達攝氏45度以上。

但購房者有着可觀的税收優惠。根據研究公司CBRE的數據，在英國購買豪宅可能意味着15%或更高的税收，而在迪拜，購房者只需支付4%的過户税。這座城市確實有增值税和公司税，但沒有所得税。

“我們的客户往往是超級富豪。經濟衰退和更高的抵押貸款利率並不會改變他們的生活，”迪拜Alpago Properties主席Murat Ayyildiz説，該公司正在Palm Jumeirah建造幾棟別墅，其中包括一座帶有18間浴室的豪宅。

迪拜以前的繁榮時期推動了一波浮華的建設，但隨後卻遭遇了突然的衰退。2009年，經濟崩潰導致房價下跌超過50%。這個酋長國最終避免破產，主要得益於鄰國阿布扎比提供的200億美元的緊急援助。2011年阿拉伯之春爆發後，房價開始回升，但在2014年底隨着原油價格暴跌，導致海灣各國政府實施緊縮政策，房價再次下跌。

波斯灣酋長國最近一年來出現了房地產投資的激增，據滙豐銀行稱，迪拜吸引了價值約66億美元的房地產投資，是12年來數量和價值最高的一次。政府已經採取措施防止市場波動，引入了諸如更大的首付款等要求。此外，現在大約70%的交易都是現金交易，或者沒有抵押貸款，據世邦魏理仕預測，由於借款成本上升，任何因此導致的放緩可能會受到限制。

Alpago Properties主席Murat Ayyildiz（右）與副主席Ridvan Ayyildiz在他們的豪華開發項目中。攝影師：Christopher Pike/Bloomberg烏克蘭戰爭加劇了這一趨勢。房地產經紀公司BetterHomes表示，今年上半年俄羅斯人的購買量激增了164%。一些俄羅斯人現在更傾向於一次性支付全部金額，因為通過國際SWIFT銀行網絡進行貨幣轉賬可能存在複雜性，經紀人表示。“我們的客户更傾向於一次性支付房產費用，”曾在俄羅斯以Savills品牌運營的Intermark Real Estate的管理合夥人Irina Mosheva説。“這是因為他們擔心制裁的延長以及銀行進一步脱離SWIFT系統。”

阿聯酋尚未對俄羅斯實施制裁，即使美國、英國和歐盟已經這樣做。一些美國官員已經向阿聯酋發出警告，提醒其制裁可能被規避的潛在風險。然而，阿聯酋堅稱尊重國際法，但不必遵循特定司法管轄區（如美國或歐盟）實施的制裁。一些莫舍瓦（Mosheva）的客户被迪拜低税收吸引，而另一些則是因為可以用加密貨幣進行房地產支付，這是繞過國際銀行限制的另一種方式。

阿聯酋迪拜購物中心外的遊客。攝影師：Christopher Pike/Bloomberg然而，對迪拜房地產的需求遠不止俄羅斯人。根據2022年瑞士銀行全球住房泡沫指數——該指數分析25個城市的住房價格，突出顯示存在最大住房泡沫風險的城市——迪拜在這個指數中被評為相當價值，在今年10月的更新評估中，即使像紐約和倫敦這樣的金融中心被標記為過高估值，多倫多處於泡沫領域。這突顯了這座城市對全球富人的吸引力。

安巴尼（Ambani）的公司信實工業有限公司以8000萬美元購買了一座位於棕櫚島的海濱別墅，兩位知情人士在八月份説。最近在迪拜房地產中的其他知名投資者包括印度出生的億萬富翁拉克什米·米塔爾（Lakshmi Mittal），這位鋼鐵巨頭ArcelorMittal SA的執行主席，根據知情人士的説法，他在這座城市購買了三塊住宅用地。米塔爾的代表拒絕就此購買發表評論。

Honey Deylami，房地產代理Luxhabitat Sotheby’s International Realty的執行合夥人表示，來自海外的買家，包括歐洲、美國和加拿大，一直在搶購一座新的玻璃塔樓的公寓和頂層公寓。她最近以5600萬迪拉姆（1530萬美元）的價格出售了該建築中的一套四卧室公寓。

“對於這種金額較大的交易，客户更傾向於不必經歷抵押貸款的麻煩，他們都可以輕鬆負擔這些數字，”她説。“所以他們不會向銀行要求融資或抵押貸款。”

新的開發項目吸引了來自世界各地的買家攝影師：Christopher Pike/Bloomberg距離海岸20分鐘的快艇車程是世界（The World），這是由棕櫚發展商Nakheel創建的一組約300個島嶼的人工羣島，代表了世界地圖的形狀。由於全球金融危機和2009年Nakheel幾乎破產，這些島嶼上的建設很少有起步，大多數仍然只是一片沙地。

但最近的資金湧入導致了試圖恢復停滯的項目，去年12月，豪華酒店連鎖Anantara在其中一個島嶼上開設了一家馬爾代夫風格的度假村。在另一個島上，是歐洲之心（Heart of Europe）項目，最初圍繞着漂浮和部分水下別墅展開，現在將在今年晚些時候開設其中的一家酒店。Nakheel通過重組債務從金融危機中恢復過來，並正試圖建造另一組名為迪拜羣島（Dubai Islands）的人工島嶼，那裏將擁有海濱公寓。

其他開發商正在迪拜海灘沿岸建造高樓大廈。在棕櫚島上，Alpago已經開始建造一座設計包括九個帶天空泳池的頂層公寓的11層塔樓。

在棕櫚島上，一座名為亞特蘭蒂斯皇家住宅的未來主義建築已經建成，其中包括一個巨大的水母水族箱和一個位於22樓的無邊泳池。該建築中的231套超豪華住宅已經售罄，開發該物業的Kerzner International的首席執行官Philippe Zuber表示。他計劃在迪拜進行更多投資，包括一個名為One & Only One Za’abeel的度假村，其中將包括可供購買的私人住宅。Zuber表示，這表明“我們對迪拜將繼續吸引全球的信心有多強烈”。

迪拜更廣泛的住房市場也在蓬勃發展，家庭住宅的平均年租金在上個月達到了268,758迪拉姆（73,171美元），在截至9月的一年內租金上漲了26%。

然而，有一些壓力可能會削弱迪拜的前景。今年早些時候，全球金融監管機構金融行動特別工作組將阿聯酋列入灰名單，部分原因是擔心房地產行業存在非法資金問題，這給迪拜的房地產市場增加了額外的關注。在發出警告後，阿聯酋表示將與金融行動特別工作組合作，繼續加強打擊金融犯罪的努力，並在今年早些時候的一份聲明中表示，去年在各種洗錢犯罪中沒收了6.25億美元。儘管分析師表示，金融行動特別工作組的警告可能會增加個別公司的合規成本，但該國的更廣泛復甦仍在繼續。國際貨幣基金組織預計，阿聯酋的經濟將在2022年增長5.1%，而去年為3.8%。

迪拜阿特蘭蒂斯皇家住宅和度假村，阿拉伯聯合酋長國。攝影師：Christopher Pike/Bloomberg過去，有爭議的人物曾在這個酋長國購買房產。2016年，受南非腐敗醜聞影響的古普塔家族在迪拜購買了一處價值3000萬美元的房產，當時家族代表表示。最近，阿聯酋一直在與南非當局就引渡該家族成員進行談判，他們面臨國際制裁。古普塔家族一直否認這些指控。阿聯酋政府表示已加強引渡協議，並逮捕了參與全球金融醜聞的知名人物。

然而，最近幾個月，阿聯酋與美聯儲一起提高了利率。這可能會帶來壓力，因為其開發商、建築公司和國內銀行繼續承擔沉重的債務負擔。評級機構穆迪投資者服務在最近的一份報告中表示，由於通脹加劇、利率上升以及美國和歐洲出現衰退的擔憂等風險，阿聯酋的房地產公司處於良好位置，但“這種情況面臨威脅”。2009年之前啓動的知名項目仍處於懸而未決狀態，研究公司CORE預測，不斷上升的利率可能通過阻止中等收入買家來減緩其餘住房市場的增長。但“問題的關鍵在於債務再融資，這可能成為阿聯酋企業，包括開發商面臨的問題，因為借款成本不斷上升，”彭博智庫分析師Edmond Christou表示。房地產佔銀行信貸風險敞口的19%，這種聯繫可能成為傳染風險，他説。

這樣的擔憂並沒有阻止迪拜的開發商，就像以往的繁榮期一樣，他們的建設熱情依然在持續。 “我擔心海嘯或颱風嗎？”豪華公司的主席艾爾迪茲談到潛在風險時説。“嗯，就像大流行病一樣，沒有人預見到，但它卻來了。你真的不能擔心那些。”

即使在清晨的陽光下，這間兩卧室的曼哈頓公寓也顯得蒼白，牆壁上的裂痕泛黃，就像一張古老的黑白照片。油漆屑從天花板上掉落。一隻死鴿子躺在廚房地板上。

這間公寓的房東道格拉斯·彼得森正在參觀他在2018年以480萬美元購買的一棟21單元建築物。彼得森的City Skyline Realty Inc.專門從事一種房地產投資亞類：受紐約市租金管制系統約束的物業，這是美國最古老和最大的計劃。對於這間位於華盛頓高地164街的位置優越的公寓，這裏是快速興起的多米尼加風情區，被列入林-曼努爾·米蘭達音樂劇中，他最多隻能收取每月650美元的租金，可能只有市場價的四分之一。

在 彭博市場 二月/三月刊中亮相。攝影師：伊恩·艾倫為 彭博市場。對於房東來説，一直以來的策略都很簡單且賺錢。購買在紐約俚語中稱為租金穩定的破舊建築。整修它們。通過提高租金將費用轉嫁給租户，這在規定下是允許的。套現。重複。一旦租金接近每月2800美元，業主就可以按市場價格收費，公寓就成了一個潛在的金礦。“你只需要耐心等待，”彼得森説。

但他對提高租金的賭注已經變得非常糟糕，就像整個城市的房東一樣。2019年，由於對廉租房下降感到擔憂，紐約州立法者重新制定了規則。其中一個關鍵變化是大幅減少了房東在翻新後可以提高租金的額度。更重要的變化是，公寓在租金上漲到一定程度後不再退出該計劃。

彼得森——在過去20年裏以3億美元購買了40多處房產——現在陷入困境。他的抵押貸款拖欠，急於找錢進行維修。去年10月，政府支持的住房貸款公司房利美開始對他名下的十幾處房產進行了查封程序，其中包括164街的那棟樓。彼得森説：“我的事業結束了。現在問題只是：我的遺產會是什麼？是我在船沉沒時就離開了，還是我留下來奮鬥？”

去年，紐約至少有一套受租金穩定法保護的公寓的建築物的平均售價為20.3萬美元，比2019年下降了34%，根據紐約投資管理公司Maverick Real Estate Partners的數據。相比之下，非受監管公寓的價格上漲了23%。Maverick發現，受租金穩定法保護的單位價值下降了高達750億美元。去年12月，聯邦存款保險公司以40%的折扣出售了150億美元的主要由紐約受租金穩定法保護的公寓支持的貸款。上週，在對房地產風險的擔憂中，持有大約370億美元公寓貸款的紐約社區銀行股價一天下跌了38%。紐約Cignature Realty Associates Inc.首席執行官Lazer Sternhell説：“我與許多業主交談，他們想要放棄樓房。”

658 W. 188TH ST. 以2310萬美元購入（2015年9月）。 以1070萬美元出售*（*2023年8月）。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克這些損失凸顯了在世界上最昂貴的城市之一為工薪階層提供立足之地的一種廉租房屋所引發的不斷升級的爭鬥。對於諸如紐約伍德米爾的Barberry Rose Management Inc.所有者劉易斯·巴班內爾（Lewis Barbanel）這樣的房東來説，更嚴格的租金管制侵犯了他們的私人財產權利，並且只會通過阻止翻新和建設來加劇住房短缺。他的公司去年以虧損出售了21棟租金穩定的建築。Barberry以380萬美元的價格出售了哈萊姆的一棟建築，比2016年支付的價格低了59%。“政客們正在削減這些建築的資金，”巴班內爾説，他正在將投資轉移到新澤西和其他地方。“他們試圖製造房東破產的局面。”

但對於租户來説，公寓業主只是為依賴飆升的租金而進行的魯莽借貸付出代價，這種做法註定會引發反對聲音。住房正義聯盟（Housing Justice for All）的活動協調員西亞·韋弗（Cea Weaver）表示，新法律不應該讓房地產投資者感到意外。她幫助領導了這場鬥爭。“我們並沒有秘密地試圖改變規則，奧爾巴尼的立法者們也沒有，”韋弗説。“我不知道這是傲慢還是什麼，但法律會改變，這會影響市場。”

租金控制在失寵了一個多代之後又開始流行起來。2019年，俄勒岡州成為第一個通過全州性租金控制法律的州，將年度漲幅限制在7%加通貨膨脹率之內。同年晚些時候，加利福尼亞州將漲幅限制在10%。根據房東貿易團體國家多户住宅委員會的數據，去年有二十多個州考慮了租金上限。

包括加拿大、印度和瑞典在內的一些國家都有相關法規。隨着全球大城市的租金不斷攀升，各國政府開始尋求擴大保護措施，但效果參差不齊。丹麥在2023年實施了為期兩年的上限措施。柏林在2020年實施了為期五年的凍結措施，是世界上最嚴格的措施之一。但德國聯邦憲法法院在隨後的一年裏推翻了這一措施。

一般來説，經濟學家們討厭租金控制，認為它扭曲了市場，導致市場租金建築物短缺和租金上漲。學者們發現，這些規定使長期租户受益，卻以新人為代價，而且這是一種幫助最需要的人的低效方式。去年底，國際貨幣基金組織呼籲愛爾蘭放棄其在都柏林等指定“租金壓力區”實施的價格上限，因為限制措施加劇了住房短缺。相反，該機構建議為貧困租户提供有針對性的補貼。

124 W. 112TH STREET。2018年12月以280萬美元購入。​​​​​​2021年12月以120萬美元出售。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克但是，哈佛大學住房研究聯合中心的葛里斯·赫伯特（Chris Herbert）表示，市場正在對租户失靈。在古典經濟學中，房價上漲應該導致更多的建築活動和租金的調節。但是，吸引人的城市中土地稀缺和規劃法規導致持續的短缺。在這種環境下，赫伯特表示，較温和的租金控制，比如將漲幅與通貨膨脹掛鈎，可能是一種妥協。

紐約的歷史展示了租金管制在房東和租户相對權力變化中的起伏。該市三分之二的居民租住他們的住房，是全國平均水平的兩倍，使得租户在美國大部分地區擁有更大的政治影響力。紐約的努力源於19世紀試圖改善擠在破舊公寓中的移民境況。

自1943年以來，紐約一直有某種形式的租金管制，當時聯邦政府實施價格管制以對抗二戰期間的通貨膨脹。在這些保護措施在1950年代初期到期後，州政府實施了自己的措施，適用於1947年之前建築物。那個更古老的系統被稱為租金管制，嚴格限制了租户在佔據單位期間支付的金額，這一特點導致一些租户圍繞着一個難以置信的廉價房地產交易組織他們的生活，有時會在有人富有或著名地以極低價格居住時引發憤怒或嫉妒。目前僅剩下1.6萬套受租金管制的公寓。

租金穩定製始於1969年，涵蓋大約100萬套公寓，住着該市四分之一的人口。（大多數單位沒有收入限制。）每年，房東向由市長任命的租金指導委員會提交他們的收入和支出報告，該委員會利用這些信息來幫助確定業主可以提高租金的金額。根據喬治·華盛頓大學、北得克薩斯大學和約翰霍普金斯大學的研究人員在2023年的一篇論文，紐約市的租金穩定公寓的租金比市場價公寓低三分之一，每年節省54億美元。

在更加市場導向的1990年代，城市和州議員投票放寬規定。房東可以在每次租户搬出時將租金提高20%。一旦超過一定門檻，他們可以自行設定租金。對於許多建築物，業主還可以根據每40美元的裝修費用每月提高1美元的租金，這意味着投資60,000美元在一間空置公寓的房東可以在下一個租户身上增加1,500美元的租金。

這一制度使受監管的公寓變得更具吸引力。房地產經紀公司 Ariel Property Advisors 的總裁 Shimon Shkury 表示：“受租金穩定管制的單位被視為增加租金的內嵌期權。”

一批新的投資者湧入了一個歷史上由當地房地產家族主導的市場。這些後來者包括像 Peterson’s 這樣的小公司，以及一些華爾街最大的名字。2015年，Blackstone Inc. 領導了53億美元的購買租金穩定的斯泰文森特鎮和彼得庫珀村。Blackstone 自那時以來已經花費了超過3.75億美元進行改善，並表示對這項投資仍然充滿信心。

519 W. 143RD ST. 2016年5月以930萬美元購買。2023年9月以380萬美元出售。攝影師：Timothy Fadek for Bloomberg Markets但城市飆升的房價引發了強烈反對聲音。時任市長 Bill de Blasio 和紐約州檢察長 Letitia James 表示，較松的控制措施會激勵騷擾租户，並促進了新市區化和數十萬公寓的取消監管。一批進步派州議員湧入辦公室，為2019年的變革鋪平了道路，這讓困擾建築業主。對於房東來説，時機尤為艱難，因為不久之後他們不得不應對Covid-19 大流行期間的未付租金，以及不斷上漲的保險費和利率。

一些租户倡導者歡迎受管制公寓價格下降。紐約社會服務協會的高級政策分析師薩姆·斯坦表示，藉助政府的幫助，非營利組織或租户可以以更低的價格購買建築物，就像他們在上世紀80年代所做的那樣。然後他們可以收取更實惠的租金。

房東曾試圖讓美國最高法院干預，支持他們，反對2019年的租金法。在社交媒體上，一個名為社區住房改進計劃的貿易團體的執行董事傑伊·馬丁將對手描述為共產主義者，並承諾今年採取“焦土”策略與他們作鬥爭。他最近在X（前身為Twitter）上説：“利益太大了。”我們必須盡一切可能阻止個人破壞紐約的住房。

35歲的泰·雷蒙德在西116街長大，距離著名的靈魂食品餐廳Amy Ruth’s僅幾步之遙，以及一棟售價100萬美元的公寓樓。在同一條街上，雷蒙德的三居室現在租金為1300美元，大約是走廊對面單位的三分之一。但是，今年1月，她的浴室天花板上有一個已經存在多年的大洞，她説老鼠和蟑螂肆虐。在網上銷售復古服裝的雷蒙德説：“他們希望我們自行驅逐。”“要麼是因為我們沒有得到所需的維修，要麼是因為我們害怕被定價過高。”

2018年，她的房東，一家名為 Sugar Hill Capital Partners LLC的私募股權公司，合同購買了53棟小型公寓樓，總價超過2.5億美元，這是該公司最大的交易。Sugar Hill估計每個單位至少需要6萬美元的翻新費用，足以升級管道和電氣系統。但是一旦紐約州限制了與翻新相關的租金增長，Sugar Hill只能每套公寓轉嫁1.5萬美元。

泰·雷蒙德站在曼哈頓W. 116th街的她的租金穩定公寓外。攝影師：彭博市場的蒂莫西·法德克2022年底，Sugar Hill同意以公司支付價格的54%折扣出售其13棟建築物。管理合夥人瑪格麗特·格羅斯曼表示，她希望出售其餘的租金穩定組合，包括雷蒙德的建築，並專注於新項目，如布魯克林的豪華公寓樓，設有一個帶有蘋果園的屋頂露台。格羅斯曼表示，無法收取足夠的租金使Sugar Hill難以投資建築物，但公司會盡其所能進行維修。（在本文的詢問後，公司修復了雷蒙德天花板上的洞。）

維多利亞·鮑許與室友一起住，以支付她在華盛頓高地的租金穩定公寓。去年，她的租金漲了300美元，達到3300美元，這是曼哈頓租金創下歷史新高的一部分。

最近的一個晚上，鮑許與她所在的聖尼古拉斯大道建築物的其他大約15名租户聚集在大堂，該建築物包括受監管和非受監管的公寓。有一名華爾街高管每月支付超過4500美元，還有一名退休公交司機和一名學校管理員。人羣抱怨維護不善：一些公寓有水損壞問題，以及熱水不足和供暖不足。在過去的兩年裏，他們向市政府提交了數百項投訴。他們還希望撤銷他們認為是非法的租金上漲。

鮑什（Bausch）是一名曾在劇院工作的活動策劃師，她有了好消息：在與州檢察長辦公室達成和解後，該建築將她的單元重新納入租金穩定計劃，並降低了她的租金。她説：“如果事情繼續發展下去，我們將被擠出紐約市，我不願意讓這種事發生。”

鮑什在她的華盛頓高地公寓裏。攝影師：蒂莫西·法德克（Timothy Fadek）為彭博市場拍攝彼得森（Peterson）的城市天際地產公司去年曾出現在政府列出的違章最多房東名單上，擁有這座建築物。他表示，他的公司會及時處理投訴，並且城市的統計不公平地懲罰了大型房地產所有者。他説，租金協議與前任業主有關。

這位49歲的猶他州人穿着相配的高爾夫襯衫和帽子，彼得森通常有着他曾經在紐約州衰落的後工業城鎮敲門時的傳教士的外向舉止。他記得不久前的美好時光。2014年，他以800萬美元購買了布朗克斯的一棟建築物，僅四年後以50%的利潤出售。

彼得森還沒有完全放棄他作為紐約市房東的角色。在他訪問華盛頓高地時，他警告一名雜貨店工人有明顯的煤氣泄漏，並與青少年閒聊。在談到他日益惡化的生意時，他對其中一名建築物管理員説：“你從這棟建築物賺的錢比我還多。”

在讓經濟學家擔憂的租金管制的奇怪轉折之一中，彼得森是那些讓公寓空置的房東之一，因為按照目前的租金水平修繕並出租它們是沒有意義的。根據政府和行業的估計，成千上萬的公寓是空置的。

在西164街上，已經有兩年多沒有人住在那個死鴿公寓裏了。彼得森説，就像其他單位一樣，它需要10萬美元的翻修，包括新的管道、電線和鉛污染處理。他認為如果不提高租金，經濟就無法運轉。他説：“我們應該在這裏有兩個租户，每月收2500美元的租金。”他想知道為什麼城市的政客們會對他翻臉。他説：“他們為什麼不希望我這樣做呢？”

克拉克報道紐約的房地產；戈帕爾報道波士頓的。