北卡羅來納州“傢俱之都”的警示案例 - 彭博社

在北卡羅來納州海波因特市市中心的南埃姆街向北看。

攝影師：約翰·施利希特曼在北卡羅來納州的中心，有一個被意想不到的產業主導的小城市：傢俱展示業。海波因特市位於羅利以西約100英里處，被稱為“世界傢俱之都”。不是因為它生產傢俱 —— 就像幾十年前生產傢俱一樣驚人的數量 —— 而是因為它展示傢俱。

每年兩次，這座城市都會迎來一大波參觀者，他們前來參加海波因特市場，吸引約75,000名設計專業人士進行網絡交流、採購和產品發佈。這個活動歷時五天，秋季展會將於本週六開始。所有這些人都會花錢：海波因特市場每年為州和地方税收帶來約$2億。然而，短時間內大量的遊客意味着這座城市的許多地方在其他時間都處於休眠狀態。這座城市中心的展廳和展覽館所在的土地區域大部分時間都是空置的。

展廳之城：世界傢俱之都的房地產與抵抗由約翰·施利希特曼提供展廳建築和周圍地區的對比鮮明：2016年，研究人員確定了圍繞着每兩年一次的展示區的1400英畝空地。四月和十月，全球傢俱專家、設計師和業主湧入這座城市，但並不久留。

成為傢俱之都也有其不足之處，並非每個人都喜歡市場對當地經濟的主導程度。約翰·施利希特曼的新書，《展廳之城：世界傢俱之都的房地產與抵抗》，探討了這種緊張關係，並突出了居民們的應對方式。

施利希特曼是德保羅大學的城市社會學副教授，他談到了傢俱行業如何塑造了這一地區，以及世界各地的城市可以從中汲取的教訓。以下對話經過了輕微編輯以保持長度和清晰度。

你在金融危機前在海波因特居住過一段時間。是什麼讓海波因特與其他被某一行業主導的美國城市如此不同？

它並不那麼不同。只是極端而已。許多因失去產業（如製造業）而面臨財政税收問題的城市，轉向了旅遊業。對我們來説，弗林特市是一個很容易的類比。弗林特失去了汽車工業，卻無法用任何東西取而代之。它試圖建立一個汽車主題公園，結果慘敗。甚至連一年都堅持不下來。

在海波因特，這座城市失去了傢俱製造業，但它成功地以一種非常獨特和創造性的方式轉向了行業的時尚一面，這是值得稱讚的。因為它的轉變與城市的基因非常契合，不僅成功地完成了轉變，而且人口也全力支持。

海波因特以傢俱自豪。到了20世紀50年代末，美國所有卧室和客廳傢俱的約60%都來自該市周圍100英里的半徑範圍內。它曾是美國的傢俱中心，許多人認為它是世界傢俱之都。現在，它不再製造傢俱，而是從事傢俱的展示、銷售、展示、組合、情境化和首次亮相。

海波因特似乎有兩個明顯的時間段：全球傢俱博覽會舉行時和未舉行時。您能描述一下這兩個時期對這座城市的影響嗎？

在夏季的市場之間，你可以站在街道中間。人們喜歡騎自行車在海波因特市中心。我認為[著名的邁阿密建築師和城市規劃師]安德烈斯·杜安尼在他訪問時稱之為殭屍城。但現在海波因特正在為市場做準備，它將變成當地居民所説的“迷你曼哈頓”。這真是令人難以置信。有價值10萬美元的汽車被租用，有專車用於接送人們。

許多居民 — 不是所有人，但是許多居民 — 對這個市中心的景觀感到非常自豪，這最終是一個全球性的參與者。人們在T恤上印有市中心的天際線的照片，並自豪地穿着它們，即使他們從未進入過任何建築物。

在書中，您談到了“前台”和“後台”的概念：遊客看到的與居民的現實。這在海波因特是如何發揮作用的？

這是非常普遍的。從奧爾巴尼到波特蘭再到芝加哥，每個城市都存在着前台和後台的這種緊張關係：它所優待的地方和它所剝奪權利的地方。理由是城市無法負擔得起讓所有地方都可供參觀，因此領導者們將注意力集中在一個特定區域，一個“旅遊泡泡”上。因此，海波因特的泡泡是市中心，那裏舉辦市場活動，當市場活動發生時，居民被要求遠離該區域。結果，城市的房地產投資全部流向了那個區域，這推高了價格，使得當地投資者無法負擔那裏的店面。

在那裏，前台和後台之間存在着明顯的差距，前台是發生所有這些國家和全球事務的地方，而後台是我的教堂旁邊有一棟售價1萬美元的房子，但四個街區外，沒有當地商人能負擔得起土地。

海波因特市中心的傢俱展覽建築。攝影師：John Schlichtman 2011年，貝恩資本合夥公司購買了展廳周圍的大部分房地產，幾年後被私募巨頭黑石集團收購。在書中，你説：“貝恩的交易只是標誌着漸進變化積累成為一場鉅變的時刻。” 你能描述一下你的意思嗎？

1920年，第一座展覽建築是由一羣當地投資者創建的。然後幾年後，另一座主要展覽中心又是由一羣當地投資者創建的。然後又是另一座主要展覽中心。所以所有這些展覽中心都在互相競爭。

在1990年代，芝加哥商品市場物業公司購買了幾家這些競爭的海普特建築，並將它們全部整合成一個實體。這是私募股權的第一個存在。在1990年代末發生的事情是，你有這些競爭的建築突然都歸於同一傘下，它們不再由當地控制了。

2011年，所有這些私募股權所有權的小集羣都被整合到了貝恩公司，後者購買了市中心60%的房地產，同時還購買了拉斯維加斯市場。現在它們都在同一個公司的傘下，這是一個完全的轉變。過去，市長走出海普特辦公室時，周圍都是可以與之達成交易、認識並一起吃早餐的當地業主。而現在，當傑伊·瓦格納市長走出辦公室時，他被私募股權包圍，這是這位市長現在不得不學習的完全不同的技能。

在海波因特市的居民如何試圖彌合居民和市中心之間的鴻溝？

2010年，“讓我們通過區劃控制這個問題”這個想法開始出現。當時在一個當地非營利組織的董事會上的瓦格納開始變得更加直言不諱，並推動設置疊加區的想法，這是一種展示展廳可以設置在哪裏、不能設置在哪裏的地圖。但由於展廳的強大，這個提議被否決了。

幾年後，安德烈斯·杜安尼來到了這個城鎮，他認為這種情況是不可持續的。他建議在市場土地上連接集裝箱，居民可以在展示期間使用這些集裝箱作為商店等用途。這時當地人開始説：“夠了，我們納悶了。” 這引發了很多當地人的強烈反對。

之後，一場重新奪回市中心的運動興起，最終通過了區劃。現在，市中心有展廳區和非展廳區。由於這個舉措，在新的市中心有專門為居民服務的空間，也有專門為展廳服務的空間。已經建成了一個棒球場，酒店和公寓正在籌建中。

顯然，海波因特市是一個極端案例。但是，區劃是其他經歷過強大產業壓迫的城市居民可以使用的解決方案嗎？

當然。在20世紀的大部分時間裏，區劃在許多方面排斥和傷害了居民。但區劃也可以包容。在海波因特市，人們至少爭論了40年的一個觀點是包容性區劃，即當一個製造商接管一棟建築成為展廳時 —— 比如一個法院或郵局或辦公樓 —— 他們必須保留部分並留出部分用於居民中心用途。

如果這在上世紀80年代紮根，High Point市中心將更好地為傢俱市場和居民提供服務。肯定仍然會有前台和後台，但會採取措施來減少兩者之間的巨大差異。