房地產市場達到拐點，債務成本超過租金 - 彭博社

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Renata Kellnerova

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商業地產的債務成本上升得如此之快，以至於目前許多房地產交易的融資成本比業主目前從租金中獲得的收入還要高。

根據Moody’s Analytics的一份報告，第三季度約55億美元，佔新商業按揭支持證券的28%，出現了負槓桿 — 即債務成本超過投資預期回報的情況。相比之下，第二季度只有8%的類似貸款出現了負槓桿，而2021年第三季度幾乎沒有2%的負槓桿。

當東歐最富有的男人在直升機墜毀中喪生時，幾乎沒有人知道他妻子的名字。

將近三年後，情況已經不同了。Renata Kellnerova現在已經成為家族企業的代名詞 — 一家總部位於布拉格的電信、媒體、金融服務和電子商務帝國，擁有61000名員工，業務遍佈25個國家。

在該地區，PPF可能最為人所知的是擁有東歐六個國家的私營電視台，以及捷克共和國最大的電話公司之一。

擁有430億美元資產的PPF已成為捷克共和國後共產主義時代的主要贏家之一，Kellnerova的已故丈夫Petr Kellner通過擴張到俄羅斯和中國等快速增長的市場來實現成功。但隨着俄羅斯入侵烏克蘭顛覆地緣政治和商業格局，包括PPF在內的許多公司現在將增長重點放在本土。

Renata Kellnerova與她已故丈夫Petr Kellner於2020年在布拉格的照片。攝影師：Roman Vondrous/CTK/AP在與彭博新聞的電子郵件交流中 — 自接管PPF以來首次向媒體發表評論 — Kellnerova回顧了她在丈夫突然去世後花費時間熟悉公司複雜運營的艱難時期。

“第一要務是確保PPF的穩定，然後再開始發展業務，”她説。“我意識到PPF對我來説是個人的，我的任務是為我們的孩子做好準備，讓他們有可能有一天接管集團的領導權。”

自接管以來，這位56歲的女性已經在公司上留下了自己的印記。她主導了公司從亞洲 — 曾經是主要收入來源 — 的重大轉變，並將注意力轉回西方市場。她選擇了一位新的首席執行官，並與她已故丈夫的一些親密盟友分道揚鑣。她通過買斷兩位少數股東的股份，將公司完全置於家族所有之下，然後任命自己和她的三個女兒為一個新控股公司的董事會成員，該公司擁有他們所有的資產。

如今，作為該地區最富有的女性，根據彭博億萬富翁指數，她家族的淨資產估計約為118億美元，Kellnerova一直在投入越來越多的時間做出關鍵投資決策。她強調與PPF首席執行官Jiri Smejc的密切合作是她方法的核心，後者是Kellner的前投資合作伙伴之一。

“如果情況需要，我們能夠在一個週末內就對交易做出決策，”她説。“在PPF，我們以對投資機會做出反應非常靈活而自豪。”

在Kellnerova的領導下，PPF已經完成了幾筆大型交易，包括同意將東歐和中歐的電信業務控股權以215億歐元的價格出售給阿布扎比的阿聯酋電信集團。該公司的消費金融部門Home Credit Group BV也同意在2022年以約6.15億歐元（6.69億美元）的價格出售其菲律賓和印度尼西亞業務。

這有助於將PPF的盈利能力提升至疫情前的水平，2023年上半年淨收入為7.09億歐元。相比之下，前一年虧損4.06億歐元，主要是由於從俄羅斯撤資造成的高昂成本。

波蘭華沙的InPost SA郵政儲物櫃。攝影師：Lukasz Sokol/Bloomberg儘管目前還沒有亞洲完全退出的確切時間表，“我們業務的核心重點在過去三年一直向西移動，” Kellnerova説。

手頭有額外現金且利率較高使私人和上市資產的估值受到壓力，PPF正在歐洲尋找新的收購目標。其迄今為止最大的收購是入股波蘭電子商務公司InPost SA，並持有德國廣播公司ProSiebenSat.1 Media SE的股份。

像她已故的丈夫一樣，凱爾內洛娃保持低調的公開形象，並嚴密保護家庭的隱私。她不會透露公司具體的投資目標，也不會透露公司正在關注的或可能關注的目標。PPF計劃保持其四大主要投資支柱 - 金融服務、電信、媒體和電子商務 - 但她指出，“這並不排除較小的機會性投資。”

因為該集團不是一個具有明確資產持有期限的典型投資基金，“我們可以耐心等待，”她説。“這就是為什麼在考慮投資機會時，短期回報不是主要參數的原因。”

PPF擁有廣泛的業務範圍

來源：PPF

注：股權結構截至2022年12月

PPF現在是一個錯綜複雜的公司網絡，它在共產主義倒台後不久開始崛起。凱爾內爾在1990年代初創立了這家公司，當時的捷克斯洛伐克開始通過一個發放代金券的計劃出售國有資產，人們可以用這些代金券交換公司股份或放入基金。

1991年，凱爾內爾成立了一個基金，收購了202家公司的股份。據該公司稱，它最終處理了當時可用的第六大資產組合，然後成為眾所周知的PPF集團。隨着時間的推移，PPF在捷克最大的保險公司捷克保險公司中建立了20%的股份，為凱爾內爾的財富打下了基礎。他在2013年賣掉了保險資產，將其以33億美元的價格出售給意大利的意大利人壽保險公司。

在凱爾內爾建立帝國的同時，他的妻子忙於凱爾內爾家庭基金會，這是捷克共和國最早的慈善組織之一，已向社會項目和獎學金捐贈了近20億克朗（8900萬美元）。凱爾內洛娃將這種觀點帶到了她的新位置，描述PPF具有“超越商業領域的社會責任感。”

PPF總部位於布拉格。攝影師：卡特琳娜·蘇洛娃/CTK/AP除了PPF，後共產主義時期國有資產的出售還催生了包括房地產大亨Radovan Vitek在內的幾個其他超級富裕的捷克家族，他是歐洲最大的房地產投資者之一，以及能源大亨Pavel Tykac。現在，捷克共和國的億萬富翁擁有的公司在整個歐洲僱傭了數萬名工人，並在該地區的經濟中發揮了至關重要的作用。

與此同時，他們也受到了審查。去年年底，在一次採訪中，前捷克總統米洛什·澤曼批評了私有化進程，稱其在這個前共產主義國家造成了嚴重的貧富差距。儘管如此，澤曼是凱爾納的主要支持者，甚至在這位大亨在前往阿拉斯加的途中遇難的直升機墜毀事故後，授予他最高國家榮譽。

“我非常重視彼得·凱爾納，我們合作得很好，”澤曼説。

PPF還受到當地投資者社區的批評，因為它將該國最大的上市電話公司從布拉格證券交易所撤出，降低了其市值，但使該集團獲得了全面控制。這一過程於2022年完成。

儘管大多數親近的合作伙伴和前員工對PPF的新領導保持沉默，但PPF的前少數股東之一拉迪斯拉夫·巴爾託尼切克在去年九月接受捷克最大的商業日報《經濟新聞》採訪時分享了他的觀點。

“對於非常積極參與的雷娜塔和第二代來説，責任是不同的，”他告訴報紙。“這不再是一個一人公司——這是一種好事。股東們會更加保守。未來家族中誰會更多地參與是個問題。”

安娜·凱爾納洛娃在2020年夏季奧運會上。攝影師：卡羅琳·卡斯特/美聯社凱爾納洛娃的前任和現任商業夥伴拒絕接受採訪。在她的三個女兒中，唯一一個公開露面的是27歲的安娜，一位參加了2020年夏季奧運會的障礙賽騎手。

該公司長期以來一直以其緊密的文化為傲，凱爾納洛娃表示，她希望家族在未來數十年內仍然是PPF的大多數股東。隨着她的孩子們處於不同的生活階段，她希望讓他們瞭解公司的運營情況。

“當他們準備好時，我會毫無顧慮地把主要責任交給他們，”她説。“我不擔心未來，因為他們現在已經在一定程度上參與我們公司的運營。”