測量ULA：洛杉磯的“豪宅税”旨在控制住房成本 - 彭博社

洛杉磯售價超過500萬美元的房屋將根據ULA提案被徵收4%的費用。

攝影師：瓦萊麗·梅肯/法新社通過蓋蒂圖片社

週二，成千上萬的洛杉磯選民為ULA提案投了票，這是一項旨在通過對售價超過500萬美元的房產徵收税款來資助經濟適用房和保護租户的選舉舉措。這只是這項提案可以實現的開始。

由倡導聯盟聯合為洛杉磯提供住房支持，並被廣泛稱為“豪宅税”，該提案在11月10日領先8個百分點，但最終結果可能要等幾天才能知道。如果通過，它所產生的收入承諾實現之前的立法和一系列洛杉磯政客迄今未能實現的目標：加快新建築速度，為城市不斷惡化的無家可歸危機找到出路。該倡議預計每年將產生約9億美元用於補貼住房、保留經濟適用房、為被驅逐的租户提供法律援助，並補貼其他進步優先事項。

“這將是洛杉磯租户保護史上最大的投資，”非營利組織“洛杉磯社區交通聯盟”主任勞拉·雷蒙德説，她是該提案的眾多主要支持者之一。

除了這些直接影響外，一場勝利對加利福尼亞的其他城市可能具有重大意義：ULA提案展示了一種繞過該州廣泛限制税收增加的方式，使其成為一個潛在的模式。

但批評人士警告稱，ULA提案可能會通過提高開發商的成本和抑制新建築來增加租金。他們還指出，從2016年建造無家可歸者支持性住房的債券中得到的 平平淡淡的結果作為一個告誡故事。

該提案很簡單：所有房產目前的0.45%過户税將從超過500萬美元的銷售中躍升至4%，而超過1000萬美元的交易將獲得5.5%的税收。這是一項特別税，意味着收入不會進入市政基金，而是進入一個專用基金。其中8%的收入用於監察長和監督人員；其餘用於住房。這些資金的分配為70%用於經濟適用房（建設、補貼和保護）和30%用於防止無家可歸（各種措施和租户保護）。

“我們希望確保一旦這項提案通過，住房專家、社區組織、社區領袖和多年來一直從事這項工作的人們能夠在實施中處於前沿，” Raymond説。

住房生產基金——佔70%的大頭——在分配上顯示出對替代性住房提供者的強烈傾向。例如，這個基金的四分之一將資助使用州或聯邦低收入住房税收抵免來建造的開發商的建築。這是絕大多數新經濟適用房建設在美國發生的主流方式。然而，洛杉磯基金中同樣的份額將用於其他實體的項目，比如公共住房管理機構、社區土地信託、住房合作社和非營利開發商的混合。鑑於聯合住房洛杉磯由大約230個組織、機構、倡導團體和非營利組成，這種優先順序或許並非巧合。 多樣化的聯盟。

經濟適用房建築商將會獲得巨大的利潤。城市提供的一份分析估計，ULA措施每年將產生60億至110億美元的收入 — 這是用於經濟適用房建設的補貼大幅增加。儘管該措施的支持租户的人士將其描述為豪宅税，但這有點憤世嫉俗：根據2021-22財政年度的銷售數據作為基礎，轉讓税所產生的大部分收入將來自1000萬美元以上的銷售額，而在這個水平上，來自多户和商業物業的銷售要比來自獨立住宅更多，根據加州大學洛杉磯分校、南加州大學和奧克西登塞爾學院的研究人員於九月份的白皮書。

“豪宅税”是一個常用的簡稱，但並不不公平，雷蒙德説：“我們談論的是非常非常富有的個人，但更重要的是大型房地產公司，老實説，他們一直沒有支付他們應付的份額，並且一直在當前的房地產市場中大賺特賺。”

由於收入的很大一部分來自公寓樓的銷售，而不是來自超級豪宅的銷售 — 關於這一點稍後會詳細討論 — 批評者擔心ULA措施將使開發商失去在洛杉磯建設的動力。這將對倡導者的目標造成雙重破壞，因為市場價格的建設對於緩解住房市場的壓力和提供產生所有這些補貼收入的銷售至關重要。

一位名叫摩西·卡根（Moses Kagan）的房地產高管在一條推文中提出了一個可能的情景：如果開發商花費700萬美元建造公寓大樓，然後以1000萬美元出售，經過成本後獲利約230萬美元，那麼5.5%的過户税將達到55萬美元（我的計算，而非他的）。這大約佔利潤的24%。由於交易中典型的分成為投資者80%、開發商20%，這項税收應該會扼殺交易。

但加州大學洛杉磯分校的研究人員表示，對於激勵措施的擔憂是誇大的。根據加州大學洛杉磯分校區域政策研究中心的住房倡議項目經理兼研究合著者Shane Phillips的説法，痛苦將會轉移到鏈條的其他地方，關於ULA法案和過户税的一系列研究。“那筆錢必須從某處得來。它不會來自買家或租户，”他説。“所以它將來自於開發商購買房地產的土地所有者。”

可以肯定的是，豪宅税仍可能通過降低開發商能夠提供的價格，使土地所有者不明智地出售而對開發產生激勵。在與研究生瑪雅·奧費克（Maya Ofek）合作的十月報告中，菲利普斯概述了一個現實情景：東好萊塢的N. Normandie大道570號，一個3350平方英尺的房子在2021年9月以155萬美元賣給了開發商。開發商計劃用一個新的16單元建築物替換它。假設開發商打算在完成後出售新建築（按照菲利普斯的計算為800萬美元），開發商需要支付不超過130萬美元購買570 N. Normandie以支付過户税。這樣做行不通：房主將更願意將其賣給只想把這座豪宅當作家的人。

那麼，關鍵問題是有多少房屋與570 N. Normandie處於潛在風險的同一範圍內。根據菲利普斯的説法，並不多：2013年至2016年間建造在中等密度區域的單位中，僅有很少一部分（10-20%）在2022年前實際上已經售出。“大多數這些單位根本就賣不掉，如果你不賣，就不用交税，”他説。“如果有人在五到十年內並不真的打算賣掉他們的房產，這項税收就不會對他們的決策過程產生太大影響。”在這種情況下潛在丟失的幾十個單位，在税收的幫助下所促成的成千上萬個單位被抵消了。

儘管菲利普斯支持這項措施，但他表示它也有一些缺點。500萬美元的門檻太高了：支付200萬美元購買房屋的人應該為公共福祉做出貢獻。而轉讓税並非邊際税率，這意味着有人以499萬美元購買房產則不用交税，而有人以501萬美元購買則每一美元都要交全額税率。邊際税率與更低的門檻可能會為洛杉磯帶來更多收入，也許減少摩擦，儘管菲利普斯承認，即使涉及到他們的所得税，大多數人對邊際税率都存在誤解。

雖然轉讓税並非新鮮事物，但最近通過公民公投的方式將其納入加利福尼亞登記處是新鮮事。卡爾弗城在2020年通過公投通過了一項轉讓税（帶有更低的邊際税率），這已經成為該市第三大收入來源。僅在今年，這項徵税已經籌集了數千萬美元，主要是依靠少數幾筆億美元的房產銷售。菲利普斯稱轉讓税是“第三好的選擇”，其次是土地價值税，幾乎沒有美國市政當局使用，以及財產税，自1978年以來加利福尼亞根據第13號提案對其進行了嚴格限制。

洛杉磯推動的一項特進税倡議與其他類似的漸進轉讓税倡議有所不同：ULA提案只需要簡單多數通過。歷史上，特別税通常需要三分之二的多數，但在2016年的一項裁決中，加利福尼亞州上訴法院發現，這種更高的門檻僅適用於由立法者贊助的選民提案 — 市議會成員、縣監事、州眾議員等等。法院認為，由市民提出的增加專項税收的選民提案可以通過簡單多數通過。這一裁決為一種不同類型的選民提案鋪平了道路。2016年的裁決。 之前的漸進轉讓税倡議在聖莫尼卡、卡爾弗城和舊金山灣區都將收入直接用於一般基金，因為它們是由立法者領導的。

因此，如果ULA提案獲得通過，將實現當地立法者無法或未能實現的目標 — 實際上，支持者宣傳該提案是由組織者而非政客撰寫的事實。 Karen Bass和Rick Caruso，這兩位在洛杉磯 尚未決定的市長競選中對該提案沒有發表意見。這可能是一種優點，Raymond説。

“過去，我們曾經有政治家支持某種解決方案。現在我們看到，將無家可歸者犯罪化成為主要焦點。這是過去幾年他們投入大量精力的地方，清理街道，”她説。“這與那種方法非常不同。”