美國住房開工量下降，單户項目減少 - 彭博社

Reade Pickert

2022-11-17

加拿大12月份房屋銷量激增，這在冬季是一個不尋常的上漲。攝影師：Taehoon Kim/Bloomberg新的美國住宅建設在10月份繼續下降，建築商們面臨住房需求急劇萎縮的挑戰。

根據週四發佈的政府數據，住宅開工率上個月下降了4.2%，至每年1.43百萬的速度，此前一個月有上調。單户住宅建築下降至每年855,000的速度，是自2020年5月以來的最低水平。

加拿大的買家開始重新進入房地產市場，試圖在加拿大銀行降息預期引發的可能購物狂潮之前搶先購買。

12月份的不尋常銷售熱潮引發了人們的猜測，加拿大房地產市場可能會進一步升温。隨着價格仍然較低，央行表示已經停止提高基準利率，買家正試圖找到購買房產的最佳時機，以免更多競爭者湧入並將價格推高到無法觸及的水平。

市場心態已經開始轉變。根據南諾斯研究公司為彭博社進行的一項調查，加拿大人在11月份對房價變得更加樂觀，這一趨勢自那時以來穩步上升。

這吸引了像瑪麗亞·赫雷拉這樣的買家，她是一家温哥華動畫公司的31歲經理。她最近與丈夫一起重新進入市場，目標是購買一套兩卧室的公寓，並在一月份同意購買郊區的一處房產，此前幾年她一直在權衡是否購房。

“我認為在過去三年裏，我們不是唯一一個為首付款而存錢的人，”赫雷拉説。“隨着利率下降，人們會變得興奮起來，人們會變得有點瘋狂，陷入購買狂潮。”

加拿大人對房價預期的測量一直在逐漸上升

來源：彭博納諾斯加拿大信心指數

注：該調查詢問加拿大人他們是否認為他們所在社區的房地產價值會上漲、下跌還是保持不變。

房屋買家不得不應對一個市場，這個市場變得越來越難進入，因為負擔得起的房產嚴重短缺，而與創紀錄的移民數量相沖突。加拿大的住房建設未能達到大約180萬名移民的數量增加了過去一年半的時間。

“我們再次看到多個報價和房屋以高於要價出售，這與一個月前非常非常不同，”多倫多的房地產經紀人泰亞·伊格爾説，她看到買家之間出現了新的緊迫感。“他們試圖把握市場時機。他們開始感覺市場已經觸底。”

經濟學家預計中央銀行將在年中之前開始降息，根據彭博社的一項調查。根據利率衍生品數據，交易員們押注降息將在那之後開始。

去年這個時候對降息的類似預測推動了價格上漲，一直持續到傳統的春季購房季，使2月至8月間的價值上漲了近6%。這種復甦導致加拿大央行需要在6月和7月再次提高利率以抑制通貨膨脹。

“去年所有那些無法做出決定的人都有了這股被壓抑的需求。突然間他們有能力做出決定了，”資本經濟學的經濟學家斯蒂芬·布朗説。“在接下來的幾個月裏，我們很有可能會看到價格出現相當大的上漲，因為你會看到這波想要在其他人之前進入市場的買家湧入。”

如今，對降息的預期可能足以幫助買家進入市場。隨着市場對降息前景的調整，長期債券收益率已經下降。由於這些收益率構成了固定抵押貸款利率的基礎，這推動了一些成本下降，客户現在可以獲得大約5%的五年貸款利率。

甚至浮動利率抵押貸款也開始引起温哥華的赫雷拉等人的興趣。一些買家願意承擔這些貸款，期待一旦中央銀行實際開始降低基準利率，他們整體上會省錢。

“2024年降息的所有猜測已經在市場上引起了一些轟動，”温哥華的抵押貸款經紀人Reza Sabour説道。“我認為這種情緒將會帶動市場瘋狂。我完全預料到温哥華和多倫多的春季市場會非常忙碌，會有多個報價。”

住房建設未能達到加拿大過去一年半新增的大約180萬移民人口。攝影師：Galit Rodan/Bloomberg### 創紀錄的湧入

強勁的工資增長與加拿大創紀錄的移民數量可能進一步支撐住房市場。這已經幫助加熱了租賃市場，租金增長在2023年達到了新高。這最終可能會導致更具競爭力的待售市場。通常，在租金激增縮小他們需要支付給房東和他們每月為抵押貸款支付的金額之間差距後，更多人會考慮購房。

聯邦政府已宣佈努力增加住房供應並對國際學生簽證設定上限以限制需求。但這兩項變化可能需要數年時間才能在市場中體現出來。建造新房需要時間，而搬到加拿大的人仍然需要在供應匱乏的市場中找到住所。加拿大央行本身已經指出，該國未能快速建造住房以跟上人口增長是通貨膨脹的推動因素之一，這在很大程度上是無法控制的。

“他們放緩了房地產市場 — 價格下跌了 — 但我認為他們無法阻止它重新上漲，” 多倫多抵押經紀人肖恩·斯蒂爾曼説。“有更多的人來到加拿大，他們需要一個地方居住。加拿大銀行只有有限的能力來阻止這波浪潮。”

自新冠疫情爆發以來，美國商業房地產市場一直處於動盪之中。但紐約社區銀行和日本的青空銀行有限公司提醒了一些貸款人才剛剛開始感受到痛苦。

紐約社區銀行決定削減股息並儲備資金，導致其股價週三暴跌38%，隨後在週四跌至23年低點。這種拋售行為在夜間蔓延到歐洲和亞洲，在那裏總部位於東京的青空暴跌超過20%，警告美國商業地產損失，法蘭克福的德意志銀行則將其美國房地產損失準備金提高了四倍。