亞特蘭大地鐵區的經濟適用房危機在新書中得到解釋 - 彭博社

亞特蘭大天際線前的住房。

攝影師：Elijah Nouvelage/Bloomberg去年，美聯儲宣佈亞特蘭大都會區的13個縣中沒有一個符合經濟適用房市場的條件。在許多地方，每月的住房成本佔據了房主收入的40%以上，遠遠超出美聯儲用來監測市場經濟適用性的30%門檻。

近年來，房價上漲一直是美國各大都會的主題，但根據喬治亞州立大學城市研究教授丹·伊默格拉克的説法，亞特蘭大在某種程度上“具有典型性”。自2005年抵達亞特蘭大以來，伊默格拉克一直在跟蹤和記錄亞特蘭大都會區住房狀況的發展方向，重點關注種族隔離和翻新模式。

他的新書，《紅熱城市：21世紀亞特蘭大的住房、種族和排斥》，於10月出版，是他許多學術研究的結晶。《紅熱城市》揭示了，儘管高昂的房價通常是市場力量的結果，但亞特蘭大可以歸咎於過去20年的許多政策決策，特別是涉及像 BeltLine和 Centennial Yards這樣的大型市政項目，以及計劃在亞特蘭大南部市中心進行的新開發。

書封面：Emily Weigel，Dan Immergluck提供亞特蘭大的住房中位價格在過去10年內翻了一番，根據一項研究，它被認為是美國最過度膨脹的房地產市場之一。它的郊區——一些增長最快的地區之一——自2020年以來，中位房價已經增長了43%，而同期中位收入僅增長了1.7%。

Immergluck在*《紅熱城市》*中解釋了這是如何發生的以及為什麼會發生。他的書還展示了工薪家庭和有色人種家庭被定價過高，同時還有來自其他州的黑人、拉丁裔和亞裔家庭的湧入，導致富裕的白人郊區設立邊界和排斥性政策，使他們能夠在自己的社區內保護資源。

CityLab與Immergluck就他的這本由加州大學出版社出版的書進行了交談。本次採訪已經過編輯以確保清晰和長度。

亞特蘭大市在其住房可負擔性問題上遇到的一些關鍵轉折點是什麼？

第一點是不關注未來低收入人羣是否能在這個地方生活。是的，引進中等收入人羣可能是好事，但是低收入人羣能否在這個地方生活呢？

第二點是認識到BeltLine會導致房地產價值上漲。2004年的一份報告表明這種情況已經在發生。然而，對於那份報告或者在[城市]囤積土地或為這些結果做準備的討論卻沒有引起注意。我在2007年做了一份報告，顯示BeltLine周圍的房地產價值正在上漲，很明顯在房屋抵押危機之後這種情況再次發生。房屋抵押危機是一件可怕的事情，但也是一個重新囤積土地的機會，因為價值大幅下降。事實上，在某些地方，房價比繁榮之前下降得更多。因此，在那些空置房屋和空地非常便宜、有税收拖欠的地方，有機會收購BeltLine周圍的房產。這應該在2005年之前就做好了，但是然後在2008年至2012年間又有第二次，甚至更大的機會。只是沒有人去做。

我們今天繼續有像西側公園或者 Stitch這樣的項目，這是一個提議，用以覆蓋市區的連接器，然而再一次沒有人預料到土地價值和負擔能力會發生什麼。

貴族化和房價飛漲已經成為全國許多城市面臨的問題，特別是自房屋抵押危機以來。是什麼讓亞特蘭大的問題獨一無二？

我在書中使用這個術語，稱亞特蘭大是一個典型案例。自房屋抵押危機以來，亞特蘭大可以説是全國變化最快的城市。並不是説它與許多不斷增長的城市有什麼不同，尤其是在太陽帶地區。在這裏，變化更加迅速，並且政策更加積極地歡迎這種變化。BeltLine並沒有單獨引起貴族化。城市本來就會經歷這種變化。但BeltLine在空間上集中了對住房的需求。

因此，與其最初在整個城市或者整個地區均勻增長，這將減輕這些影響，實際上出現了一種全面推動的情況，整個市政基礎設施都集中在像BeltLine這樣的項目上，後來又是西區公園。

不過，我對沒有任何其他地方有不同反應的想法有些保留。另一個迅速貴族化的城市是華盛頓特區。但華盛頓特區與亞特蘭大最顯著的區別在於，華盛頓特區可以説是全國擁有最健全的廉租房屋基礎設施之一。它有租金穩定製度。它有一個規模可觀的住房信託基金，以及他們所謂的淺層補貼計劃。它有租户購買權計劃和亞特蘭大沒有的所有這些工具，而且坦率地説，許多太陽帶大都市都沒有。

所以並不是亞特蘭大獨一無二。它只是沒有建立起處理新市區化的工具。直到2021年底，它才開始表示我們將會花一些市政資金 — 意味着非聯邦、非州政府資金，而是來自我們的常規預算 — 用於經濟適用房。

有一個普遍理論認為，為了增加住房的可負擔性，城市需要 建設更多市場定價的住房。這在亞特蘭大是怎麼樣的？

在亞特蘭大有大量土地可供開發多户住宅。這在很多沿海城市並不是這樣，因為它們的土地受限且已經開發完畢。所以是的，亞特蘭大在不到10年的時間裏至少開發了30,000套新公寓。在那段時期開始時，這座城市的租户不到100,000人。我指出至少有大約24,000套租賃住房的淨增長。這可能減緩了市場租金的增長速度。所以我並不是説他們不應該建造這些公寓。需求很大，市場能夠滿足這種需求。但需求非常強勁，租金繼續以相當快的速度增長。

但沒有發生的是，因為沒有包容性分區規劃，幾乎沒有開發受補貼住房。可負擔住房的供應沒有相應增加。所以城市的淨變化是向更高收入人羣轉移。單靠供應本身是不會阻止新市區化的。它沒有。然而，如果沒有供應，情況可能會更糟，新市區化可能會更快。

如何回應那些認為亞特蘭大以前存在大量集中貧困和種族隔離的人？

我不想美化上世紀80年代城市的問題。那是一個人口減少的城市。中等收入人口在流失，但最終導致的翻新只是重新排序的種族隔離。這只是重新隔離。所以我不清楚為什麼只有富裕人士能夠住在BeltLine一英里內，而低收入人羣被迫搬出城市是一件好事。我們已經看到了這一點。在像亞特蘭大都會這樣的城市，為什麼要有一個富人、空間重新排序的種族隔離，尤其是在郊區沒有很好的公立醫院的情況下？

大都會交通系統只真正服務兩個核心縣[迪卡爾布和富爾頓]，並更好地服務城市。所以你會迫使人們住得離那些資源很遠，可能也遠離工作。也許有一段時間會有多樣性的地方，但創造穩定、多樣化的經濟多樣化地方的方法是通過提供長期的與地點相關的經濟適用房。而城市在這方面提供的數量遠遠不夠。

一對夫婦在亞特蘭大BeltLine附近散步，遠處是中城天際線。攝影師：大衞·戈德曼/AP 隨着亞特蘭大市的住房對工薪家庭越來越難以承受，亞特蘭大的郊區變得在政治和種族上更加多樣化。這之間是否存在相關性？

關鍵的是，這並不是一個零和的事情。郊區人口構成的改變並不僅僅是因為黑人被擠出城市。郊區的大部分增長來自其他地區的人口遷入。這是新居民，絕大多數是。

城市不可能吸收該地區80%的黑人增長，也不應該。 郊區變得更加多元化是很好的，但仍然有更多富裕地方試圖在種族和收入上排斥人。我認為這個過程是有問題的。

儘管有財富500強公司的湧入、科技公司和房地產價值的加速增長，你説城市並沒有在自己的金庫中獲得太多經濟增長。為什麼？

是的，我稱之為城市和富爾頓縣中的基本財產税功能失調。這可能是亞特蘭大的典範，意味着存在着低税問題和税收公平問題，使得低收入人羣無法從土地價值的增長中受益。

原因有三個，但最大的原因就是大型商業房地產的嚴重低税。有些人稱之為獎盃物業。基本上是價值超過1000萬美元的建築物。它們被低估徵税。它們之所以被低估，是因為幾乎每一棟建築都經歷了上訴，而上訴過程幾乎是一個橡皮圖章，意味着業主得到他們要求的，即更低的評估價。這是一個結構性問題。

第二個問題是，這座城市中運作的兩個開發機構之間的競爭陷入了底線。很長一段時間以來，它們一直在爭相給予開發商最大的激勵，因為它們的費用是基於這些激勵來計算的。它們會收取一個起始費，基本上就像貸款人一樣。因此，它們會從進入它們的金庫的大額補貼中獲得2%或1%的收入。很長一段時間以來，它們通過所謂的租賃購買債券向幾乎所有提出要求的人提供財產税減免，並要求很少的回報。問題在於給那些位於市中心或貝爾特線旁邊的公司提供激勵，而這兩個地方是這座城市最熱門的地方。當其他人也想在那裏時，為什麼要給這些人提供財產税激勵呢？

第三個問題是，大約在2017年，富爾頓縣終於意識到自己在提高單户住宅市場價值方面遠遠落後，納税人們大為震驚。當時正在進行市長選舉，縣長也在競選市長，他凍結了這一進程。第二年，立法者修改了法律，使得經歷評估增加的人可以選擇使用他們的舊評估。然後他們可以鎖定一個電路斷路器，將他們的評估增加限制在3%以內。因此，現有房主，而不是新房主，可以鎖定基本上是衰退水平價值的舊價值。

這些事情總是讓這座城市陷入一種緊縮模式，儘管價值不斷飆升。他們抱怨説他們負擔不起僱傭更多警察。他們負擔不起修復人行道，當然也不願意投入大量資金用於經濟適用房。

亞特蘭大是完蛋了嗎？它已經無法在經濟上回到過去嗎？

還不算太晚，但這就是為什麼這本書既是為亞特蘭大準備的，也是為其他城市準備的原因。每當你錯過其中一個轉折點，沒有抓住機會推動長期的經濟可負擔性和公平性，那下一次就會變得更加昂貴。如果發生另一次崩潰，那麼你可能會有另一次機會，但如果土地價值繼續上漲，那麼嘗試囤積例如 Stitch 周圍的房產將比在 2003 年或 2011 年囤積 BeltLine 周圍的房產要昂貴得多。現在還不算太晚。只是每一次都更加困難，這就是為什麼抓住早期機會，不讓這些轉折點錯過是如此重要的原因。

假設另一個城市，比如孟菲斯，來找你，表示希望做類似亞特蘭大 BeltLine 的交易。你會給他們什麼建議？

孟菲斯可能是一個有趣的例子，因為它一直在緩慢萎縮。它有很多空置。但它處於一個真正可以實現增長的位置。它也擁有文化資產。但它仍然是一個陽光地帶城市，所以我會告訴他們囤積一些圍繞任何重大項目的土地。我不是在説如果你只是在這裏那裏做分散的社區發展項目。那些很棒。但如果你要做一些具有變革性的事情，可能會在很大程度上推動房地產市場，那就要囤積一些土地，考慮如何限制對現有居民的負面影響 — 包括租户和房主，尤其是那些無法輕易承受衝擊的低收入居民。但也要考慮未來的居民。這就是土地銀行的用途。在建造閃亮新物體之前先做好這些準備。這就是我會告訴他們的。