英國房地產市場面臨嚴重凍結風險 - 彭博社

John Stepek

2022-12-12

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我們在房地產市場轉折點看到的傳統拉鋸戰開始升温。

來自英國在線房地產門户Rightmove的最新數據顯示，本月房屋要價平均比去年11月下降了2.1%。這是四年來的最大跌幅。這意味着房屋要價僅比去年同期上漲了5.6%，而且正在迅速下滑。

疫情後的購房狂潮正在讓位於更多的謹慎。

來源：Rightmove

這如何融入我們已經掌握的所有數據中？

英國有許多房價指數。它們之間的主要區別在於它們在銷售過程中的哪個階段來評估市場狀況。

Rightmove，顯然，正在關注買家希望為他們的房屋得到什麼。因此，數據非常及時 — 這是12月的數據 — 但也不一定代表房屋實際成交價格。

Nationwide和Halifax的數據在銷售過程中更進一步。這些指數是基於批准的用於購房的抵押貸款。交易可能尚未完成（現金交易不包括在內），但一旦有人為購房獲得了抵押貸款，你就可以更加確定已達成的實際價格。

更進一步，你可以獲得來自英國國家統計局的數據。這些數據基於土地註冊處的數據，這意味着它更全面，也基於已完成的交易。然而，這也意味着數據的時效性要低得多（當你看看每個月如何調整數據時，也更容易被修訂）。

問題是，所有這些都不重要，因為所有的指數或多或少都告訴我們同樣的故事：英國各地的房價平均在下跌，或者它們正處於下跌的邊緣（在調整通貨膨脹後，肯定在下跌）。

現在真正的問題，正如我一直在説的那樣，是它們會下跌多少？這將是一次崩盤還是一次修正？

崩盤還是修正？

有幾個因素影響這一點。利率（或抵押貸款成本）是最重要的因素。現在房價下跌的原因明確是因為利率上升。當利率上升時，可用抵押貸款的規模下降，因此，指向房地產市場的購買力也減少。

換句話説，買家再也無法籌集足夠的資金來支付賣家對其房產的要求。如果業主想要出售，他們必須降低價格。如果他們不想降價，他們就必須等待，直到買家能夠籌集到足夠的資金。

這就是我們在Rightmove這一端看到的情況。要價正在下調。但對於那些想要出售的人來説，價格可能還需要進一步下降。另一種選擇是交易停滯。

房價樂觀主義者認為勞動力市場仍然強勁，這降低了我們看到被迫賣家的可能性。這是一個非常合理的觀點，與銀行和金融行業貿易機構英國金融協會對明年的預期相一致。

它表示，用於購房的抵押貸款將下降23%（按價值計算）。但這實際上只會使其回到疫情前的水平，或更符合“正常”水平，而不是發生重大崩潰。而且，儘管抵押貸款拖欠率將增加到所有未償還貸款的大約1%，但從歷史標準來看，這仍然很低。

我們當然有可能看到失業率上升。但正如今天早上發佈的新數據顯示的那樣，英國經濟並沒有像經常被描述的那樣糟糕 — 因此，今年我們甚至可能避免技術性衰退，儘管我不會花很多時間擔心這一點。

所以，這是好消息，用更好的術語來説。然而，就房價而言，很明顯，你不需要失業激增才能導致房價顯著下跌。僅僅利率就足夠了。你只需要看看瑞典正在發生的事情就可以明白。

瑞典的房價暴跌（而且這絕對是一場暴跌）目前是歐洲最引人注目的。這裏的觸發因素不是失業率激增，而僅僅是利率上升。房價已經從峯值下跌了約15%，瑞典人已經開始將20%的跌幅視為最低限。

現在公平地説，在瑞典，抵押貸款利率已經從較低水平上升，市場甚至比英國更傾向於短期抵押貸款產品。但這確實表明，你不需要看到勞動力市場惡化才會看到房價下跌。

與此同時，金融分析師和Bloomberg專欄作家Marc Rubinstein最近在他的Substack通訊中也提出了一個非常重要的觀點。他指出，這將是第一次重大的房價下行期間，買房出租部門成為市場的重要組成部分。

Rubinstein指出，買房出租抵押貸款現在約佔市場的16%。“實際總額可能低估了私人租賃市場的融資量，因為約有14%的房東利用其他資金來源。”

房東們會怎麼應對？顯而易見的是提高租金。“但提高租金的幅度是有限的，最終結果是更多的房東可能退出市場，”Rubinstein辯稱。

這給混合中引入了一個新變量，使得調用歷史比較變得更加棘手。與就業市場密切相關的“強制賣出”主要原因是人們傾向於優先支付抵押貸款而不是其他賬單。沒有人想失去自己的家。

然而，如今英國有一大批新的房主，他們並不住在自己名下的房子裏。這可能意味着創造“強制出售”所需的痛苦門檻要低得多。我想我們明年會知道，但我懷疑這意味着風險更傾向於下行，而不是更廣泛的經濟前景所暗示的。

今天下午，我將與Merryn和我的同事Alice Kantor討論所有這些。在下午2:30與我們一起收聽Twitter Space討論英國時間。

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“兩年前，我們可以對着FAANG飛鏢板扔飛鏢，基本上我們都會成為贏家，對吧？…這可能不再奏效了。”

Dan Morgan

辛諾維斯信託公司高級投資組合經理

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