丁祖昱：樓市進入“青銅時代” 仍將是支柱產業_風聞

雷達財經 文|吳豔蕊 編|深海

2021年12月31日下午，第六屆“丁祖昱評樓市年度發佈會”在線上如期舉行。

公開資料顯示，丁祖昱於1973年11月出生，華東師範大學世界經濟學博士，現任易居企業集團CEO。同時擔任上海市政協委員、中國房地產業協會常務理事、民建上海市委員會委員、上海市體育總會副主席等社會職務。

對2021年房企發展，丁祖昱總結為：“上半年形勢一片好，下半年銷售、融資急劇下滑”。

數據顯示，2021年上半年累計操盤金額同比增長36.8%；房企的現金和短債比例得到改善，較2020年，在“三條紅線”標準中，處於綠線企業佔比增加，紅線企業佔比減少。多數房企短期債款處於安全線以內。而2021年7月到11月，累計操盤金額同比下降27.8%；融資總量下降了40%。

從債務違約企業來看，2021年上半年債務違約的房企僅華夏幸福和協信遠創兩家公司，下半年來藍光發展、陽光100、中國恒大、花樣年、新力控股、當代置業、佳兆業等等房企債務接連發生違約。同時，房企產業鏈供應商蒙娜麗莎三季報地產逾期未兑付承兑匯票超千萬；三棵樹塗料、金螳螂建築裝飾等公司三季末均計提了相關壞賬準備。

對此，丁祖昱分析認為原因可概括為以下幾點：外因一、市場透支；包括需求和供給，價格和居民槓桿率等；外因二、政策“猛藥”；去槓桿執行層層加碼，政策疊加改變預期，地方監管力度變嚴等；內因則是追逐規模過度擴張；包括銷售、融資、投資的快速擴張。

丁祖昱認為，房地產過度金融化，導致今天的危機。

從房企的發展延伸到其他相關領域。2021樓市走勢一路下行；地市規模再下兩成半；房價整體下行，分化嚴重等。

與整體形勢不同，豪宅呈現出一片“繁榮”景象。上海、杭州等地千萬豪宅“一房難求”，豪宅呈現出價格越貴越好賣，價差越大越好賣的特徵。

從第二曲線角度來看，可從租賃、商業、辦公、物管、文旅、養老、產業等多角度尋找新的增長邏輯。

在上述房企、樓市的相關領域提及2021年客户需求發生變化之一為租房接受度上升。2021年租賃的巨大政策會影響未來3~5年租賃行業格局。商業中傳統消費低迷，醫美、寵物等新型消費火熱。辦公、文旅方面壓力依舊巨大，養老產業發展空間較大。

與往年物管叫好不同，2021年可以用“走下神壇，迴歸理性”來形容。同時智慧社區好事多磨；安防、門禁、停車等智能設備減少人力投入的同時，減少了人力的靈活變動。

把時間線拉長到過去五年來看，丁祖昱認為告別2021年，意味着真正要和“白金時代”説再見。

對於未來，丁祖昱認為，地產行業跳過黃金時代和白銀時代，從“白金時代”一步跨入到“青銅時代”，並將持續比較長的時間。

對於“青銅時代”，丁祖昱認為，人類社會發展歷史中，使用器具從黃金到白銀再到青銅，代表的是鍛鍊工藝和生產力的提高。“青銅時代”科技與生產力將更加發達。

據丁祖昱介紹，經測算，預計未來五年行業年均規模為10.6億-12.7億平方米，中位數是11億多平方米，與2015年-2016年的水平基本相當。未來5年的住宅規模總量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。

房地產仍將是壓艙石和支柱產業。如果算上商品房總量，每年成交金額還在15萬億左右。相比其他產業，整個房地產行業的產業規模依然很大。