二手房買賣費用有哪些，暖暖房屋教你如何計算_風聞

今天暖暖就從五個部分分別説明購買二手住宅涉及的一些費用，讓更多買二手房的朋友有更多瞭解，做到心中有數！

一、首付款【涉及費用1筆】

如果你是全款買房的土豪，我建議你看到這裏，把文章推薦給有需要的朋友即可，哈哈~

選擇貸款買房，如果是首套房，則首付比例最低為30%，二套房的首付比例根據各地不同情況，最低需要繳納40%-70%不等，但這裏的繳費基準，是以銀行對於房產的評估價格為準的，並非成交價格。

二、中介費【涉及費用1筆】

萬事開頭難，擁有中介則不難。找到一個靠譜的中介，對買房這件事來説也算是事半功倍。一個好的中介可以是你和賣家砍價的得力助手，也可以在你的交易過程中幫你權衡條款利弊。

目前的中介費在0.5%~3%區間浮動，即房屋成交價格的0.5%~3%，中介費是可以砍價的，具體費率由買方和中介協商確認。

這裏需要注意的是，找中介不要一味追求低費率，一分價錢一分貨的道理，大多數情況下都是適用的。一個買過二手房的朋友説，當初就是圖便宜選了費率只要0.8%的中介，後續的按揭手續費，卻承擔了其他中介收費的2倍。

三、贖樓費【涉及費用2筆】

贖樓費一般出現在所購買的房屋同為貸款買房的情況，購房時賣方仍處在還貸狀態。想要購買房屋，就需要先還清房屋貸款。

贖樓分為擔保贖樓和現金贖樓兩種，擔保贖樓是比較常用的贖樓方式，一般由擔保公司提供擔保或墊資贖樓，原則上，想要順利賣房，贖樓費應由賣家支付，由於深圳是一個賣方市場，因此贖樓費用都是由買家支付，但在深圳以外的城市，贖樓費大抵是一筆可以節省下來的開支，將由賣家支付。

在中介向銀行提交提前償還貸款請求後，買家就需要支付2筆款項，1.2%的贖樓擔保費和大約1%的短貸利息。

四、貸款費用【涉及費用2筆】

辦理房屋貸款時，涉及到的費用是房屋評估費和按揭手續費，前文提到的首付款項是以房屋評估價格為基準，説的就是這個房屋評估。

房屋評估是銀行批貸的必要動作，因為銀行是不以成交價格為參考發放貸款的，通常銀行會指定評估公司來進行房屋估價，然後根據估價給出貸款額度，也就是説當你的成交價是300萬，房屋評估價是280萬，你要貸款70%，也就是280萬×70%=196萬，那麼你就要準備300萬-196萬=104萬的首付。而最終的評估費，根據評估價的萬分之一到萬分之五進行收取。

按揭服務費沒有固定標準，因為銀行辦理貸款並不需要收取服務費！且辦理貸款的每個環節都需買家的參與，中介一路陪跑，但是中介會告訴你這筆莫名其妙的費用，是他們的按揭員為整個買賣交易流程服務的所得，你怎麼可以不交納？這裏仍然以深圳為例，按揭服務費的收費區間在1000-5000元不等。

五、税費【涉及費用5筆】

作為光榮的納税人，我們絕不會錯過每一個納税的機會。所以契税、個人所得税、增值税 、豪宅税、印花税你一個都不能忘！

首先説契税，契税是在房屋所有權發生變更時，對新業主徵收的一次性税收。

具體細則為：

個人首套房面積為90平方米及以下，減按1%的税率徵收契税；面積為90平方米以上，減按1.5%的税率徵收契税，該政策北京、上海、廣州、深圳適用；個人二套面積90平米以下徵收減按1%徵收，面積90平以上徵收2%，北京、上海、廣州、深圳暫不實施，其他地區適用。個人三套房及以上徵收3%。

接下來講到的兩項税款，將和房屋滿五唯一、滿二唯一的情況直接掛鈎。這裏簡單給大家解釋一下這兩種情況：

滿五唯一：滿五，是以房屋的契税發票時間或房產證發證時間為準滿5年，唯一，是指家庭唯一住宅。滿二唯一：滿二，是以房屋的契税發票時間或房產證發證時間為準滿2年，唯一，是指家庭唯一住宅。

然後我們先説個人所得税，這筆費用是需要根據賣方情況來決定的，當賣方出售的房屋滿足滿五唯一，即可免徵個人所得税，若不滿足，則需要繳納成交價的1%個人所得税。

增值税顧名思義就是商品在流轉過程中，產生的增值額為計税依據徵收的一種税費，通俗一點就是商品在市場上賣出了高於出廠價的價格，中間的差價要徵收增值税。

原則上增值税為賣方支付，且當房屋滿二唯一時是免徵的，但實際房產交易中，買家卻是增值税的實際承擔者。為什麼這麼説呢？因為當房屋不滿足免徵的條件時，實際房屋的市場價可能為100萬，但是需要繳5萬的税款，總價就是105萬，而你要支付的就是這105萬，100萬是賣家的收入，5萬會被他拿去交税。

如果你還不明白個税的計算方法，那就再來看一下標準的收費規定：

目前增值税税率及減免規定：①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值税;②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值税;③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵增值税。

關於豪宅税，目前大多數城市是不徵收的，而之前作為豪宅税收費大户的深圳，也在2019年11月，調整了豪宅税的收税標準，致使深圳市場上的大部分剛需住房都免交豪宅税。

如今尚需要繳納豪宅税的城市是寥寥無幾的，僅有上海、成都和廈門三個城市。其中上海由於本身房價高昂，購買一套二手房如需繳納豪宅税，則需要按照成交價格的5.7%繳納豪宅税，一套七八百萬的房子，分分鐘豪宅税交出一套小城市住宅的首付。

最後一個税種是印花税，目前免徵，費用為零。

6、其他費用：

以上五部分，即為購買二手房所要涉及的全部重頭費用，除此之外，二手房買賣中還有一些小額的費用產出，如房本費、貼花、產權登記費等，費用幾元到幾十元不等，相比大幾百萬的房價和輕鬆過萬的税費，聊勝於無。

如果你預算十分有限，想用最划算的價格買到房子，滿五唯一的房子最優，其次是滿二唯一。

寫到這裏，也算是把二手房交易的費用交代的八九不離十。

買房的難，不僅僅是賺錢攢首付，還有選到一套合適的房子。買一套二手房確實很難，但在二手房價低於新房的市場中，認真淘一淘，還是可以撿到漏。