二手房買賣費用有哪些,暖暖房屋教你如何計算_風聞
暖暖房屋-一款买卖二手房、新房、房东直租便捷软件2022-01-14 16:28
今天暖暖就從五個部分分別説明購買二手住宅涉及的一些費用,讓更多買二手房的朋友有更多瞭解,做到心中有數!
一、首付款【涉及費用1筆】
如果你是全款買房的土豪,我建議你看到這裏,把文章推薦給有需要的朋友即可,哈哈~
選擇貸款買房,如果是首套房,則首付比例最低為30%,二套房的首付比例根據各地不同情況,最低需要繳納40%-70%不等,但這裏的繳費基準,是以銀行對於房產的評估價格為準的,並非成交價格。
二、中介費【涉及費用1筆】
萬事開頭難,擁有中介則不難。找到一個靠譜的中介,對買房這件事來説也算是事半功倍。一個好的中介可以是你和賣家砍價的得力助手,也可以在你的交易過程中幫你權衡條款利弊。
目前的中介費在0.5%~3%區間浮動,即房屋成交價格的0.5%~3%,中介費是可以砍價的,具體費率由買方和中介協商確認。
這裏需要注意的是,找中介不要一味追求低費率,一分價錢一分貨的道理,大多數情況下都是適用的。一個買過二手房的朋友説,當初就是圖便宜選了費率只要0.8%的中介,後續的按揭手續費,卻承擔了其他中介收費的2倍。
三、贖樓費【涉及費用2筆】
贖樓費一般出現在所購買的房屋同為貸款買房的情況,購房時賣方仍處在還貸狀態。想要購買房屋,就需要先還清房屋貸款。
贖樓分為擔保贖樓和現金贖樓兩種,擔保贖樓是比較常用的贖樓方式,一般由擔保公司提供擔保或墊資贖樓,原則上,想要順利賣房,贖樓費應由賣家支付,由於深圳是一個賣方市場,因此贖樓費用都是由買家支付,但在深圳以外的城市,贖樓費大抵是一筆可以節省下來的開支,將由賣家支付。
在中介向銀行提交提前償還貸款請求後,買家就需要支付2筆款項,1.2%的贖樓擔保費和大約1%的短貸利息。
四、貸款費用【涉及費用2筆】
辦理房屋貸款時,涉及到的費用是房屋評估費和按揭手續費,前文提到的首付款項是以房屋評估價格為基準,説的就是這個房屋評估。
房屋評估是銀行批貸的必要動作,因為銀行是不以成交價格為參考發放貸款的,通常銀行會指定評估公司來進行房屋估價,然後根據估價給出貸款額度,也就是説當你的成交價是300萬,房屋評估價是280萬,你要貸款70%,也就是280萬×70%=196萬,那麼你就要準備300萬-196萬=104萬的首付。而最終的評估費,根據評估價的萬分之一到萬分之五進行收取。
按揭服務費沒有固定標準,因為銀行辦理貸款並不需要收取服務費!且辦理貸款的每個環節都需買家的參與,中介一路陪跑,但是中介會告訴你這筆莫名其妙的費用,是他們的按揭員為整個買賣交易流程服務的所得,你怎麼可以不交納?這裏仍然以深圳為例,按揭服務費的收費區間在1000-5000元不等。
五、税費【涉及費用5筆】
作為光榮的納税人,我們絕不會錯過每一個納税的機會。所以契税、個人所得税、增值税 、豪宅税、印花税你一個都不能忘!
首先説契税,契税是在房屋所有權發生變更時,對新業主徵收的一次性税收。
具體細則為:
個人首套房面積為90平方米及以下,減按1%的税率徵收契税;面積為90平方米以上,減按1.5%的税率徵收契税,該政策北京、上海、廣州、深圳適用;個人二套面積90平米以下徵收減按1%徵收,面積90平以上徵收2%,北京、上海、廣州、深圳暫不實施,其他地區適用。個人三套房及以上徵收3%。
接下來講到的兩項税款,將和房屋滿五唯一、滿二唯一的情況直接掛鈎。這裏簡單給大家解釋一下這兩種情況:
滿五唯一:滿五,是以房屋的契税發票時間或房產證發證時間為準滿5年,唯一,是指家庭唯一住宅。滿二唯一:滿二,是以房屋的契税發票時間或房產證發證時間為準滿2年,唯一,是指家庭唯一住宅。
然後我們先説個人所得税,這筆費用是需要根據賣方情況來決定的,當賣方出售的房屋滿足滿五唯一,即可免徵個人所得税,若不滿足,則需要繳納成交價的1%個人所得税。
增值税顧名思義就是商品在流轉過程中,產生的增值額為計税依據徵收的一種税費,通俗一點就是商品在市場上賣出了高於出廠價的價格,中間的差價要徵收增值税。
原則上增值税為賣方支付,且當房屋滿二唯一時是免徵的,但實際房產交易中,買家卻是增值税的實際承擔者。為什麼這麼説呢?因為當房屋不滿足免徵的條件時,實際房屋的市場價可能為100萬,但是需要繳5萬的税款,總價就是105萬,而你要支付的就是這105萬,100萬是賣家的收入,5萬會被他拿去交税。
如果你還不明白個税的計算方法,那就再來看一下標準的收費規定:
目前增值税税率及減免規定:①個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值税;②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值税;③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵增值税。
關於豪宅税,目前大多數城市是不徵收的,而之前作為豪宅税收費大户的深圳,也在2019年11月,調整了豪宅税的收税標準,致使深圳市場上的大部分剛需住房都免交豪宅税。
如今尚需要繳納豪宅税的城市是寥寥無幾的,僅有上海、成都和廈門三個城市。其中上海由於本身房價高昂,購買一套二手房如需繳納豪宅税,則需要按照成交價格的5.7%繳納豪宅税,一套七八百萬的房子,分分鐘豪宅税交出一套小城市住宅的首付。
最後一個税種是印花税,目前免徵,費用為零。
6、其他費用:
以上五部分,即為購買二手房所要涉及的全部重頭費用,除此之外,二手房買賣中還有一些小額的費用產出,如房本費、貼花、產權登記費等,費用幾元到幾十元不等,相比大幾百萬的房價和輕鬆過萬的税費,聊勝於無。
如果你預算十分有限,想用最划算的價格買到房子,滿五唯一的房子最優,其次是滿二唯一。
寫到這裏,也算是把二手房交易的費用交代的八九不離十。
買房的難,不僅僅是賺錢攢首付,還有選到一套合適的房子。買一套二手房確實很難,但在二手房價低於新房的市場中,認真淘一淘,還是可以撿到漏。