當年不少人覺得蠻便宜的酒店式公寓，現在都怎麼樣了_風聞

人人都在説能買住宅就不要買公寓，但是有這樣一個問題：那些明知公寓弊端還買的人，他們購買的原因是什麼。

今天單純來探討一下，那些已經交付的酒店式公寓，五年之後都怎樣了？

是擁有了不錯的居住體驗，還是變成了辦公場所？不同公寓後續保值情況又是怎樣的，漲了還是沒漲？難轉手嗎，流通性怎樣？

今天，我們來一起看下上海真實的公寓世界。

01

我去了四家已交付超五年的酒店式公寓，來看一下它們的現狀。

我在上海選取了四家已經交付的，分別位於寶山、松江和普陀的公寓，實地走訪了一下，看看它們現在的情況。

這些酒店式公寓，到現在起碼有五年期間了，基本上已經是成熟的了，不會有長期販售不掉的可能性了，因此它們現在的狀態很能説明情況。

第一家，位於松江大學城站的御上海青橙，這是一家2017年建成的公寓。

僅從外立面來看，維護的還是相當不錯的。

小區草坪灌木有整理過的痕跡，不過存在電動車亂放的現象。

大廳入門處有着各式各樣的宣傳語，出入需要登記，還是有一定管理能力的。

樓道整體看上去比較乾淨，這裏一層為3梯12户，居住密度在公寓中算是還好。

整體來看，五年過去了這裏保持的還是不錯的，如果説是最近一兩年全新的公寓產品，我也是相信的。

之後，我特地選擇了泗涇建成年代稍微久遠一點的酒店式公寓三湘商業廣場，來看看時間久一點的物業服務是否會跟不上。

據中介所説大概是2011或2014年建成，不同樓不太相同。

整體來看大廳還是很乾淨的，也有擺放了一定的裝飾品。但是我進來的時候沒有人詢問，管理寬鬆。

電梯的情況則不太良好，電梯裏膠痕非常明顯，看上去有點髒亂。

但是到了走廊，則又是另一種樣子了。

即使年代也比較遠了，整體上依舊保持着很乾淨的樣子，地板閃閃發光。不過，需要注意的是，牆皮存在明顯脱落的現象，也沒有補。

總的來説， 泗涇的這家公寓，清潔度可以，但是管理上已經有些跟不上了。

第三家寶山地區劉行的龍湖北城天街是2017年建成的，我的同事小小曾經在這附近住過，對這家公寓非常推崇。

從進入電梯間，就能看出原因了：不只是地面乾淨，連牆面也很嶄新。

和松江大學城的一樣，內裏也都是比較乾淨、新的狀態，保持的非常不錯。

而且很有意思的是，這家酒店式公寓的門口，沒有見到有放垃圾袋的，我跑了兩棟樓的好幾層都沒有看到。而在前面的幾家中，我都有看到垃圾袋的存在。

可能是清潔工比較勤快打掃。

第四家，則是非常特殊的一棟公寓，位於普陀真如的高·尚領域。

它與其他的商住公寓完全不同，是李嘉誠當年在真如的遺留，非常的特殊。

李嘉誠用這塊地既造了商住，也造了住宅。結果他將商住造的跟住宅一樣，既通燃氣，電費也比一般公寓便宜很多，白天8毛，晚上4毛，不是純粹的商住收費。

面積比一般公寓要大很多，當然，產權還是50年的。

小區停駐的車子非常多，路上行人也很多，人氣很足。

而且這個小區的管理也是最嚴格的，出入要登記身份證，其他只是隨申碼、中介登記即可。這家比較特殊的公寓，在管理上基本可以當做住宅來同等看待了。

整體上來看，酒店式公寓出乎了我的意料。

我原本以為這種產品，會在幾年後因為大量的出租出去，導致環境維護的很差，萬萬沒想到還不錯，比較乾淨，寶山的那家乾淨程度堪比酒店商場。

甚至2011年的公寓產品，都能在走廊裏保持乾淨，即使電梯上有一定的磨損跡象，也沒有貼滿小廣告。

當然，這有可能與物業費有關，酒店式公寓的户數比較多且集中，便於收取物業費。

五年過後的酒店式公寓，僅僅以外觀和物業管理來看，依舊是不錯的產品。

那麼，住在這裏的人，到底都是誰？

02

到底是誰住在酒店式公寓？

事先聲明，我所選取的所有酒店式公寓，都位於地鐵口。

分別位於松江大學城地鐵站、泗涇地鐵站、劉行地鐵站和真如地鐵站，它們的地段是非常好的，人流量也還算不錯。

通常來説，這種地鐵旁蓋的商業公寓，無論是自己居住還是出租，都是不錯的選擇。

那麼五年過去了，這些酒店式公寓，現在居住的都是什麼人？

由於工作日時間，大部分住户都不在家，我只能通過中介和電梯中遇到的人來了解情況。

第一家松江大學城這裏，自住和租出去的都有。

正是由於這裏地理位置不錯，是剛工作的大學生的好選擇，在這棟公寓裏，我遇到了自住的人，中介和樓下的管理人員也告訴我這裏多是剛畢業的來租。

從門口的外賣垃圾可以看出，這裏應該居住的人還是不少的。

上班時間還能有不少車輛停放，也側面反映出來了居住的情況。

但是，泗涇的那家公寓，則就與這裏不太一樣了。

自住有，但是非常少。中介帶看的這一套是原房東自住，稍微佈置了下鐵門。

為什麼説這裏自住的少，主要和它的户型有關。這棟公寓層高4米多，基本上都被房東改造成了雙層的loft，並且隔成了多個房間來出租。

而且，這棟樓裏辦公的簡直太多了，自住根本忍受不了這種環境。

有的直接將公司牌子掛在樓道里。

有的門口就能看出是個辦公，或者是開小店的。

大量辦公的存在，魚龍混雜，給人的印象非常不好。

這種淪為了辦公集中地的酒店式公寓，基本上，喪失了很多自住的可能性，而且因為有公司的存在，也不好出租出去，租客也會嫌棄環境不好，這就會導致租金回報率低。

要知道，買公寓投資的話，不僅僅要看未來的漲幅情況，更要看的就是租金回報率了。

在寶山劉行的那棟公寓，則是給了我驚喜。

這家確實存在一定的商業，但不像是泗涇那棟魚龍混雜，多是個人工作室。

大部分，依然是自住和出租出去為主。

尤其是出租出去，可以看出很多是代理公司統一代理的

我們熟悉的自如也在其中。

這其實説明了一個問題，這棟公寓非常受到租房市場上的歡迎，比較好出租出去，所以會有代理公司來統一代理。

真如的那家高級公寓，因為特殊性，更像是香港的住宅。

你敢想象嗎？這是50年產權的商住，它是兩梯兩户的，私密性還很好。

這種比照着住宅來做的，比較特殊的商住公寓，大部分都是買來自住的，租客也有，但是一點公司都沒有。

 

不僅是從外面的環境來看，從一樓外賣點的放置情況，也可以看出人氣很足。中介告訴我，這裏購買的人很多，每年成交量不小。

這四家不同的酒店式公寓，居住的人羣完全不同。

普陀區的高·尚領域以自住為主，松江大學城的以租客為主，自住為輔，寶山劉行的自住和出租都有，出租形成了一定的規模。而泗涇的則淪為了大量小公司的辦公地點。

除了泗涇外，松江大學城、劉行的人氣都比較旺，真如則是自住和投資為主比較特殊。泗涇真的挺落寞的，開了那麼多的公司，很難讓人覺得能夠輕易租出去。

所以説，不建議買公寓的原因就在這裏，你可能會被忽悠到買了一套無法出租出去的公寓，導致自己損失。

那麼，這就到了下一個問題了，既然出租公寓有好有壞，那麼投資公寓到底能不能漲價？

03

當年買酒店式公寓，現在有沒有漲？

其實不推薦買酒店式公寓，有一個很大的理由就是——它不是一個投資的好選擇。

（數據來源：貝殼）

別看其中高·尚領域漲得比較快，但是它極為特殊，是當時李嘉誠的產物，而且即使到現在每平米的均價也是不到5w的，同產品中的70年住宅每平米均價已經到了13w，比它漲得更猛。

因此，相同產品對比下，公寓是確定一定以及肯定沒有住宅漲得快的。住宅漲了三倍後，有可能公寓才漲20%-30%。

而且，公寓同樣佔據貸款的名額，對未來換房都不利。

再加上公寓的税費和住宅的税費的計算方式是完全不同的，如果跑不贏税費的話，這套公寓等於沒有價值。

但是同樣的，公寓的優勢就是總價低、不限購、租金回報率高。

如果想要看公寓的價值，我們先看流通率：

（來源：貝殼）

高·尚領域這種特殊的總價段比較高的公寓，去年一年在貝殼上顯示賣出去了6套，交易時間也比較長。一般來説，不作為大部分人投資的選擇。

我們直接來看小户型：

（來源：貝殼）

龍湖北城天街，歷史成交136套，我看了下去年11月就成交了6套，算是比較受歡迎的產品了。

它的面積段為27-39平不等，因為網上的價格會做低，我只能按照中介的方法來計算，據據中介所説，這裏17年時39平買入時在70-78萬之間，現在朝北、東、西賣100萬左右來出售，朝南要再多20萬。

看起來好像是漲了不少，但是公寓的税費非常高，交易成本驚人。

中介給我算的一套業主出售的155w的公寓，税費和中介費就有15萬。

雖然會轉移給了下家，但下家一定會就税費這裏來進行砍價，可能能有個十幾萬到二十萬的盈利（非專業賣家不保證）。

這是理想化的情況下，一切都建立在市場良好的情況，現在房東的叫價也是看到住宅市場漲後開始漲價。公寓和住宅是完全不同的，真不一定能漲特別多的。

泗涇的三湘商業廣場，按照貝殼數據，從15年至今只成交了11套，流通率很低。賣不出去的話，即使有價格在那擺着，其實也沒用。

對於公寓，我們看的是租金回報率。

按照我在鏈家上看到的價格，龍湖北城天街出租的話一室一廳都在3000元左右，一年不到4萬塊錢，如果能租出去的話，還是很不錯的。

同樣的，松江大學城地段人氣旺，這裏的租金回報率也很高。

但是如果租不出去的話，比如像是泗涇那裏，有價但是市場冷淡，因為公司太多受到影響的話，空置就等於損失了。

租金情況，代表着市場對地段的認可度。

所以，你發現沒有，如果綜合按照流通、公寓漲幅、租金回報率，將税費這些全部都算入的話，不同的公寓也不一樣。

根據地段、產品類型，公寓有的漲了，有的僅僅能稱得上保值甚至不好轉賣。

04

通過踩盤上海這幾個五年前的公寓，我發現不同公寓現狀也是天差地別，也並非完全不能買。

可以買類似高尚領域這種位於上海較為核心地段的，周邊商業較多，又是比較少見的高端公寓產品，它的漲幅非常明顯也好出手。

也可以買類似松江大學城這種人流量大，但是周邊住宅明顯不足的公寓。這裏是有足夠的人來消化掉這批公寓的。

不要買泗涇這種處於大量住宅區內、地段優勢不明顯的，且居住密度較大略低端的產品。這種產品出租不出去，未來只會淪為辦公聚集地，轉手很困難。

公寓作為住宅的副產物和補充，不論在哪裏但凡住宅充足的地方，公寓的價值會大大減弱。

以上為正文，來自初曉