房地產引起的經濟陣痛_風聞

作者：豆腐乳

編輯：養樂多

在之前的《買房大逃殺》評論區，有讀者朋友問，不搞房地產，我們過去二十年該怎麼製造經濟奇蹟呢？怎麼搞錢出來呢？

這個問題問得好，以至於我也答不上來替代方案。

過去二十來年的經濟增長和土地財政關係很深。

眾所周知，地方政府通過將土地賣給開發商獲得收入，這筆收入不是一個小數字，土地財政是地方財政收入的重要來源之一，佔地方廣義財政收入比重約在30%-40%，佔政府性基金預算比重高達85%左右。

而且更妙的是，土地不僅可以賣，還可以做抵押物借錢，這更是大大豐富了地方政府財源。

有了錢的地方政府，拿着這筆錢可以做很多事，比如進行基礎設施建設。基礎設施建設完善之後，就能吸引到外來投資，進一步發展經濟。

外來投資來了，產業起來了，經濟情況變好之後，地價也就隨之水漲船高（附帶着房價也漲了，有房居民的資產增值了），地方政府賣地收入和能抵押到的錢也多了起來，這是一個正向循環過程。

我們之前寫過的合肥經濟發展就是這樣一個例子，很多人説合肥是“最牛風投城市”，眼光好不佳，但手頭也得有錢才行，這錢土地財政功不可沒。

當然，也有抵押之後拿到錢胡亂花、胡亂投資的，具體例子大家都已經很熟悉了，這也導致債務堆積起來，經濟卻沒發展好。

在這一過程中，房地產企業的作用是融資拿地，這樣賣地的錢政府就拿到了；建設後再賣樓，從民眾那裏拿到房款，扣掉包括拿地的錢之內的各項成本就是自己賺的；房企做大了，繼續融資。

這一過程在前幾年越轉越快，形成了“融資-拿地-建設-回款-融資”的高負債、高週轉模式。

投身其中，而且越做越快的公司，可以通過這一模式迅速滾雪球成長做大，而且越是大規模的房企越容易融資，也就越會做大。房地產頭部企業週轉速度越來越快，負債也越來越高。

舉個例子，2012年，潘石屹宣佈SOHO中國的收入將從建房賣房，變成自持物業收租。也就是説，其SOHO中國之後並沒有參與這一模式。

而這一模式的積極參與者是許家印，那年的恒大歸母淨利潤也就91.71億元，低於SOHO中國的105.85億。

時間快進到2019年，那個時候很多人都已經不記得潘石屹了，而許家印還是風雲人物，恒大市值早已遠遠甩下SOHO中國。

但如果在2021年回看，恒大也陷入了危機。這是因為上述模式玩不下去了。

“世界上有一種鳥沒有腳，生下來就不停地飛，飛得累了就睡在風裏。一輩子只能着陸一次，那就是死亡的時候”。

我第一次看到這段台詞，覺得不着邊際，以為是王家衞犯了文青病。多年後我才恍然大悟，原來他説的是房地產高負債、高週轉模式。

當三條紅線落下，資金全面收緊，負面消息上身，以前飛得再高再快的鳥也得着陸。

這次是動真格的，沒有大而不能倒。

但是舊有模式玩不下去了，出問題的可不僅是恒大。很多房企都出現了危機，具體名字大家搜一搜都知道，請大家謹慎辨別。

除此之外，賣地收入要是收緊，對土地的僱主也會改變，整個信用邏輯都會變化，很多地方政府的財政會受不了。像鶴崗財力不足以償付到期政府債務本息，不得不進行財政重整。

很多地方的情況可不比鶴崗好得到哪裏去。

另外，房地產行業發展牽涉到上下游不少行業，比如房地產開發直接消耗的大量建築材料，帶動了鋼鐵、水泥、玻璃、化工等多個製造行業的發展。房地產受影響，很多行業也要連帶受影響。

比如上市公司北京嘉寓門窗幕牆股份有限公司，就是恒大的供應商之一，去年曾發佈公告顯示，北京嘉寓門窗幕牆股份有限公司及部分子公司涉及恒大商業承兑匯票的持票或背書，合計商票敞口金額為13.16億元。也就意味着這家上市公司被恒大波及到，需要想辦法要錢的金額都差不多趕上薇婭補交的税款了。

明白為什麼我們之前説要查一查房地產企業的承兑匯票情況來判斷企業情況了吧。

北京嘉寓門窗幕牆股份有限公司只是一家供應商罷了，恒大還有多少供應商呢？又欠了它們多少錢呢？這一下子波及到的影響又會多大呢？

房地產在過去經濟發展過程中起到了很大作用，但以後經濟發展模式要改變了。我很樂觀，相信中國經濟發展肯定會找到新的模式。但是這一過程中，很多行業、很多地方、很多人可能會面臨經濟上的陣痛。

希望大家能挺過去。

上下滑動查看參考資料：

土地收入被納入税收部門管理，對地方財政、房地產行業等有何影響？ https://www.yicai.com/news/101074725.html

潘石屹立下的Flag，SOHO中國的倒退路|潘石屹_新浪財經_新浪網 http://finance.sina.com.cn/stock/estate/2019-11-04/doc-iicezzrr7010418.shtml

黑龍江鶴崗宣佈實施財政重整 財力不足以償付到期政府債務本息_經濟頻道_財新網 https://economy.caixin.com/2021-12-28/101822863.html

嘉寓股份：涉及恒大商業承兑匯票合計敞口金額13.16億元_新浪家居 https://jiaju.sina.com.cn/news/20211220/6878653885788258708.shtml

文章用圖：圖蟲創意

本回完

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