魯商生活服務二次遞表港交所，為國資上市企業子公司，在管建面約1950萬平_風聞

據港交所1月18日披露，魯商生活服務股份有限公司向港交所主板遞交上市申請，農銀國際為獨家保薦人。

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魯商生活服務是山東省商業集團有限公司的子公司，註冊資本人民幣1億元，具有國家物業服務一級資質，現為中國物業管理協會理事單位，山東省物業管理協會副會長單位。

魯商生活服務是一家綜合性物業管理服務提供商。總部位於山東省濟南市，自2006年成立以來，經過超15年的發展，公司業務範圍已覆蓋山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。根據中指院的資料，該公司被評為“2021物業管理行業多元化運營優秀企業”及“2021物業服務專業化運營領先品牌企業”之一。

近年來，魯商生活服務推進國企改革，“走出山東、服務全國、向高端物業進軍，向一體化運營、綜合化服務、輕資產轉型。”現階段其服務範圍已涵蓋住宅、高端寫字樓、商業綜合體、機場、醫院、高校、幼兒園、產業科技園區、城市空間管理運營等多個業態。

截至2021年10月31日，公司已簽約管理81個物業，已簽約總建築面積超過2280萬平方米，覆蓋中國的12個城市，以及在管81個物業，在管總建築面積約1950萬平方米，其中74個已簽約物業(已簽約建築面積2050萬平方米)及74個在管物業(在管總建築面積約1690萬平方米)位於山東省，服務約80,000户家庭和企業客户。

財務方面，公司收入以19.5%的複合年增長率從2018年的人民幣(下同)2.82億元增至2020年的4.028億元，並由截至2020年10月31日止十個月的3.034億元增加51.0%至截至2021年10月31日止十個月的4.582億元。

從收入來源看，招股書披露魯商生活服務的收入主要有三部分構成物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。

截至2021年10月31日止十個月，魯商生活服務物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務的收入分別約為2.13億元、1.64億元、8126萬元，分別佔比46.5%、35.8%、17.7%。一方面較首次招股書數據，可以看出，其物業管理服務及社區增值服務收入佔比在下降，非業主增值服務提升。另一方面也可以三個業務的佔營收比重還是較均衡。

公司的純利以36.1%的複合年增長率從2018年的2450萬元增至2020年的4540萬元，並由截至2020年10月31日止十個月的3550萬元增加73.0%至截至2021年10月31日止十個月的6140萬元。

根據中指院2021年數據，物業管理行業的在管總建築面積由2015年的175億平方米增加至2020年的259億平方米，複合年增長率為8.2%，並預計以複合年增長率5.4%上升至2021年的266億平方米。

中國物業管理行業總收入由2015年的3983億元上升至2020年總收入達6232億元，複合年增長率為9.4%。預計中國物業管理行業總收入將繼續以複合年增長率10.3%增長至2021年的6880億元。

因為政策上放鬆對物業管理費用調整的限制，以及城鎮化進程加快，物管行業從2015年至今整體發展較好。截至2020年12月，有1家物業服務企業在上海證券交易所上市，38家物業服務企業在聯交所上市，以及34家物業服務企業在全國中小企業股份轉讓系統上市。

值得注意的是，進入去年下半年，物企上市進入低潮。在下半年房地產市場影響下，物企上市進程出現了近“空窗期”。儘管在多數物企還在衡量此時上市是否划算而猶豫之際，魯商生活服務在第一時間二次遞交了材料，但能否成功上市還待考量。