陳卓林忍痛甩賣廣州亞運城股份 雅居樂匆匆走上還債路_風聞

2022年，農曆壬寅年，虎年。但剛開年，素有地產圈“華南五虎”之稱的雅居樂也頂不住，開始賣資產攏資金，這次賣的是雅居樂的寶貝疙瘩——超級大盤廣州亞運城。

1月24日，雅居樂集團發佈公告稱，擬以18.43億元人民幣出售廣州利合集團26.66%的股權，雅居樂將全面退出廣州亞運城項目，接盤方為中海地產。

陳卓林入主亞運城13年風風雨雨後，最終淚灑番禺。雅居樂忍痛作別亞運城的背後，到底是怎麼樣的真相？

超級大盤生死浮沉錄

廣州亞運城項目，絕對有資格算得上超級大盤。

位於廣州市番禺區石樓鎮的亞運城，總建築面積585萬平方米，相當於820個足球場。2009年末，項目以255億元的總價刷新了國內總價地王紀錄，彼時，國內的房地產業還是一片紅火，這簡直是一塊滋滋流油的肥肉。

拿地時，富力、雅居樂和碧桂園三家出手，共同創造了這一歷史記錄；當時，就連保利、萬科和中海三家聯合體都爆冷出局，可見這三家公司的資金實力多麼雄厚。

有米才能開火做飯，拿地只是第一步。

超級大盤在操作中需要大量現金流作為支撐，在開發階段，三家中標公司明顯感覺“體力不支，後繼無力”。半年後的2010年6月24日，世茂宣佈與中信分別支付1.5億港元入股廣州亞運城項目，地價的支付及後續營運費用也將由5家分攤。

五虎上將可謂是各司其職，配合有序。中心主管財務；碧桂園則管理建築與物業管理；富力地產主要是前期土地規劃、銷售等手續處理；雅居樂負責營銷工作；世茂負責相關合作公司架構管理。

誰也沒想到，飯做好了，食客卻沒來。

沒多久，亞運城開盤時的火爆局面沒了，成交量呈下行趨勢，直到2016年，富力忍不住了，率先“拋棄”了亞運城項目。富力出走之後，亞運城項目卻迎來了翻身，亞運城在銷量和均價上都出現了回升，2016年，該項目售價從1.3萬元/平米漲到2.5萬元/平米，目前在3萬元/平米左右。

驚不驚喜，意不意外。兔爺不得也説，富力這幾年的運勢，確實有點琢磨不透。

1月24日，雅居樂和世貿雙雙退出亞運城項目，公告顯示，中海地產收購雅居樂持有的廣州利合房地產開發有限公司約26.66%股權，總代價約為人民幣18.439億元(可予調整)；購買世茂賣方持有的廣州利合房地產開發有限公司約26.67%股權，總代價約為人民幣18.445億元(可予調整)。

風水輪流轉，36.88億元的代價，中海地產成為亞運城項目的第一大股東。

一個超級大盤股東的進進退退和浮浮沉沉，幾乎成了中國房地產企業行業的縮影。

雅居樂口袋裏有多少餘糧？

退出亞運城項目的雅居樂最為直接的作用在於回籠資金，18.439億元資金到賬，雅居樂在一定程度上緩解現金流緊張的情況。

除去亞運城項目，此前，雅居樂公告顯示，累計出售了14項非核心物業，共套現28億元。開年初，雅居樂便有超40億元資金可供支配。

在房地產行業整體呈現出資金緊張局面的情況下，雅居樂的情況又如何呢？2021年半年報顯示，雅居樂的貨幣資金總額為571.6億元，一年內到期的非流動負債達到了394.87億元。雅居樂的短期償債能力並不算強。

截至2021年6月30日，雅居樂剔除預收款後的資產負債率為68.4%，淨負債率為45.3%，現金短債比為1.18倍，全部在安全線以內。但兔爺的分析師朋友也多次提醒，表外負債都不算在內。

雅居樂的負債結構中就包括永續債，這一不計入資本負債表中的“債務”也不是白嫖的。目前，雅居樂還有約130億元永續債，而每年的利息也有幾個億，並且在今年內，雅居樂還有約128億元需一次性償還的債務。

另一座大山是美元債

永續債、非流動負債，債債疊加。其實，最讓人揪心的還有雅居樂頭上的另一座大山，美元債。

國際評級機構穆迪的評級報告，分析的透透的，雖然有點簡單粗暴。

雅居樂將有5億美元的離岸債券在2022年3月到期，6億美元在2022年8月到期。

截至2021年6月30日，雅居樂擁有不受限制的現金465億元人民幣。然而，穆迪赤裸裸的説，公司不可能將所有的現金用於償還債務，因為它必須在項目和運營公司層面保留相當多的資金用於運營。

兔爺來翻譯下穆迪的意思。“你不可能把兜裏所有的錢都拿出來還債，日子還過不過了？”

另外，穆迪還預測了下雅居樂的營收規模。考慮到目前疲軟的經營狀況和雅居樂因需要使用內部資源償還債務而減少了可用於支持其運營的資金，穆迪説，雅居樂營收數據可能從2021年的1390億元人民幣下降到2022年的1250億元，以及2023年的1200億元左右。

所以，前幾天，穆迪毫不客氣的調低了雅居樂的企業家族評級和高級無擔保評級。

不少粉絲給兔爺留言討論，“美元債，咱能不能不還？”你去看看恒大怎麼懇請海外債權人寬限時間，佳兆業、世茂出清資產的速度，或許你就有了答案。

不過也有例外，比如奧園就直接躺平了。唉，咋地，我違約了！但是可別忘了有句名言，山就在那裏，我不向山走去，山就會向我走來。

兔爺的建議是，陳卓林要開足馬力，儘快出清資產回籠資金，“靠實力借來的錢，也要靠實力來還”；畢竟只有這樣，債務人和債權人才能一起安居樂業嘛。