狠過恒大！“暴雷”的中國奧園，選擇徹底躺平？_風聞

房企寒冬當下，偶現“債務違約”倒也情有可原，可中國奧園，卻刷新了網友的認知下限！作為曾年銷1200億的著名地產公司，奧園近日官宣將不會支付於2022年1月下旬起至2024年6月間到期的合計10.88億美元鉅債！消息一出，四海皆驚。

時間才2022年1月，一個頭部企業就迫不及待宣佈將不會償還最晚將於2年後到期的債務，如此反常的“未雨綢繆”，屬實令人開了眼，打臉的是，就在上個月，奧園創始人還言之鑿鑿稱絕不躺平，中國奧園神壇跌落的真相究竟是什麼？

01，千億房企“暴雷”始末

恒大打開了多米諾骨牌後，中國知名房企們開始接連“塌房”，在花樣年和佳光業後，中國奧園的雷，終於爆了。

近日，中國奧園宣佈將將不會支付即將於2022年1月20日本金總額為1.88億美元及1月23日到期本金總額為5億美元的美元票據支付餘下本金及最後一期利息；此外，在30天寬限期屆滿後，其也將不會支付於2023年6月到期本金總額為2億美元、2024年6月到期本金總額為2億美元的美元票據項下的最新一期利息。奧園表示，集團擬就集團其他境外金融負債採取相同原則；其所有其他境外金融負債將發生或已發生違約事件。

信用持續惡化

鑑於奧園全面爆發的債務危機，惠譽將中國奧園集團股份有限公司的長期外幣發行人違約評級從C下調至RD，這也是即標普去年11月16日對奧園信用評級由B調至CCC後，再一次“信用破產”，考慮到奧園尚未進入到破產清算階段，且尚未停止經營，惠譽認為符合RD評級的定義，即“限制性違約”。

奧園走到這一步，早有跡可循：

2021年3月，奧園就開始了業務收縮，將原先的四級管控優化成三級管控，即“集團總部-區域-城市公司”。

7月開始，中國奧園的股價就接連下挫，似乎敗象已定。

10月，陸續有多家機構對奧園的信用狀況進行了預警。

11月12日，中國奧園6590萬元信託貸款違約，至此奧園已深陷債務擠兑危機，後院起火；

11月26日，中國奧園突然解散公司旗下全部大區，大批員工離職；

60億理財“暴雷”

12月2日，中國奧園官宣60億理財“暴雷”，無法按時兑現，受牽連投資人高達1500個，這其中，近半數為奧園員工及家屬，人均近400萬的“血汗錢”眼看就血本無歸了！

無巧不成書，為了儘快兑現，或平息風險，奧園給出了2套補救方案。

第一套是現金分期，你沒看錯，一分就是24期，意味着投資人要2024年才能拿完，你是投資人，敢應允這種不確定性遠大於確定性的高風險方案嗎？

另一套方案也不陌生，即中國奧園拿出旗下總貨值不低於90億的房屋、公寓、寫字樓、甚至停車位等，折價還款，實物抵現，堪稱中國恒大“翻版”，有網友吐槽“這年頭買地產理財，最後都成了房東了”。

股債雙殺

中國奧園的半年報顯示，2021年H1，中國奧園總資產3161.55億元，總負債2628億元，其中銀行和優先票據及公司債券等合計1113億元，中國奧園資產負債率達到78.5，已踩黃線。

截至上半年底，中國奧園現金及銀行存款約606億，理論上可覆蓋一年內到期的和517億債務總額，不過，考慮到運營週轉和人力成本，債都還了，相當於奧園整個現金流就斷了，這也是萬萬行不通的。

截至2022年1月20日，奧園未償美元債務總額高達32億美元。

截至1月28日收盤，奧園股價僅1.21元，總市值35.91億元，相比11.6港元/股的高點，跌幅已超80%，相比2020年349.21港元的市值，足足蒸發了305億港元。

經歷着信用破產、理財暴雷和股債雙殺的奧園，還有一線生機嗎？

02，奧園的生死抉擇：破產OR重生？

昔日中國房企500強常客、千億營收的頭部玩家，是如何從光鮮亮麗走向四面楚歌的？

“在行業下行週期，業務激進擴張，並高度依賴外部融資”或許是中國奧園暴雷的癥結所在，結合中國恒大的債務危機，郭梓文和許家印身上，同樣閃現着“矇眼狂奔”的氣質。

除此之外，業界盛傳的涉嫌自融，也是玩火燒身的表現之一，早在去年3月，就有自媒體稱中國奧園存在“明股實債、涉嫌自融、虛增銷售額”等系列問題，彼時的奧園第一時間進行了駁斥回應，但如今，奧園的現狀或正説明，那份“沽空”報告非空穴來風。

1月28日，有媒體稱，債券融資在奧園的融資裏佔到了近4成的比例，也將導致發新債還舊債的一個惡性循環，加上行業寒冬，再融資已然難上難，於是，這個模式玩不轉了。

2020年，中國奧園合同銷售總額1330億元，同比增長13%，2021，中國奧園定下了1500億的銷售目標，結果只完成了1210.3億元，尤其第四季度累計銷售額僅225億元，其中，12月份的銷售額，受理財暴雷等系列因素影響，更是斷崖式暴跌了73%。

於是，在外無法順暢融資、內無法順利造血之際，賣項目自救，似乎成了當下奧園唯一的選擇：

2021年11月4日，中國奧園和奧園健康發佈聯合公告稱正在接洽出售相關物業權益的事項。媒體曾報道，中國奧園擬出售奧園健康55%的股權，作介30億，並已接觸過包括碧桂園、保利、龍湖和合生創展等在內的多方買家。

11月9日，廣東奧園商業地產集團有限公司對旗下奧園城市更新集團19.62%的股權進行了處置，受讓方為科學城城市更新集團有限公司。

11月14日，中國奧園以預虧損約1.77億港元的代價，將目標公司已發行股本和股東貸款作價9億港元出售給了新永投資。

同日，中國奧園旗下廣州奧譽塱置業將49%的股份賣給了世紀金源旗下公司。

2022年1月26日，有消息稱中國奧園引進的戰投有了階段性進展，有望在春節後加速推進。

同日，中國奧園宣佈，其間接全資附屬公司作價2.15億加元，出售了位於加拿大的多處資產，此外，澳園稱已完成多個境內外項目的轉讓，位於澳洲的項目已接近尾聲。

賣地產自救能否奏效？神秘戰投能否落地？目前來看，仍需要時間檢驗

值得一提的是，奧園似乎也在做多手準備，恒大成立了風險化解委員會，中國奧園也在積極推動債務重組，但據可靠信源，截至目前，尚未有實質性推進，如果情況繼續惡化，不排除奧園破產清算的可能性。

在行業巨頭們緊衣縮食的寒冬，中奧園能否熬來春天？

拭目以待！

參考資料：

1，惠譽下調中國奧園長期外幣發行人至“RD”因其不支付票據——金融界

2，千億房企中國奧園解散大區，斷臂求生，苦了地產人——豁達沙灘

3，又一房企暴雷？60億“坑慘”1500人，如今又宣佈債務違約——不凡智庫

4，千億巨頭扛不住了，奧園官宣“以房抵債”——科技金融在線

5，60億理財暴雷後，銷售額下跌73%，千億房企如今又宣佈債務違約——財料

6，中國奧園收盤價連續4日下降，股價降至1.21元——鳳凰網房產

7，中國奧園：與危機賽跑——地產鋭觀察

8，這家房企，危險了——貓哥觀地產

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