我們用平靜心情來分析上海房產税_風聞

嗨，和大家聊聊上海的房產税啊

最近上海市税務局公佈的一個關於房產税的數字，讓大家嗨了

很多人很關心啊，之前説的五個試驗的房地產税的城市分別是哪五個，這一次上海的這個細則，和未來其他城市的房地產税有什麼關係麼

那先聲明，這個房產税和之前我們討論的房地產税還是有區別的

而且對於上海而言，徵收的房產税已經有十多年了，而且這次只是基數調整帶來的新一年的變化

所以大家先不要激動的看待這個政策

但是從另一個維度上來看，也可以藉着這個機會好好分析上海的房產税

因為本質上這都算是針對普通個體徵收的一種税種，雖然方式可能不一樣，但是制定的邏輯未來可能會有參考的一部分

理解上海房產税，你就可能會理解未來即將推行的全國房地產税

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首先是上海房產税的徵收標準，在2022年有一條基準線，基準線之上是收0.6%，基準線之下是收0.4%

那這條基準線是81948元/㎡

這個數字可能很多人知道，但是這個數字是怎麼來的

很有趣，關於二手房的房產税的價格標準，是根據一手房的成交均價來的

算法也很簡單，就是“税率分界線=上一年度新房成交均價**×2**”

也就是説2021年全市新房成交均價是40974元/㎡，所以今年的税率分界線就是40974×2=81948元/㎡

這是一個非常有趣的定價體系，因為嚴格意義上徵收標準的不同我們認為差別可能是豪宅和普通住宅的區別

而這個價格沿襲的是一手房成交均價2倍的方式來核算

所以某種程度上，一手房和二手房的定價體系算是互相干擾了

一手房決定二手房的房產税，但是一手房定價同樣也會參考二手房體系

這也決定了每年的定價都會調整

具體的數據是這樣的 

整理自：國家税務總局上海市税務局

這是比較少的在官方層面我們可以看到關於房價的數據，這個數據我們可以看到

除了2012年、2018年下跌，其他都是在上漲，誇張如2016年、2017年，漲幅都在20-30%

平均下來，上海樓市一手房均價每年漲幅9.72%

當然了，均價不能説明任何，因為供求結構會影響數值，但這也確實是官方看到的一個價格波動，我還是比較珍惜的

房產税的變化當然還是有讓一部分人受益

像今年，最受益房源就是，買入均價在73482元/㎡-81948元/㎡的房子

這些人繳納的房產税也確實在減少

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另外看看整個房產税的計算公式

完整的房產税計算公式應該是這樣的

注：1.05係數是鏈家實際操作過程中產生的係數，對最後數值影響可以忽略不計

這個計算方式還是挺有趣的，要知道關於税收，每個數字都必須要有出處和意義

首先為什麼總價要乘以70%，剩下的30%是什麼

房子本身雖然有漲幅，但更根本的是依賴土地的增值，而房子本身的居住價值是隨着房齡增加有折舊的

所以按照房屋交易價格給予20-30%扣除，這部分錢也可以用來維修保養房屋

所以在徵收價的基礎上統一打了一個七折

其次我們可以看到有很大的減免過程

我們可以看到針對於本地户籍，你的房屋面積可以減掉家庭人口數*60的數值

什麼意思，你三口之家，房子在180平米以下的其實都不需要繳納房產税，如果你努力生一個二胎，240平米的房子都不需要交税

這個人均60平米的標準制定的還是很有魄力的，要知道十幾年前的上海人均居住面積只有十幾平，哪怕是在現在也只有37平米人均，遠沒到60平米

對於非滬籍人士，在居住證滿3年之後也可以進入到減免的標準

**換句話來説，政策制定的當初就想好，是讓大部分人減免甚至不用繳納，**這是當初制定上海房產税的初衷

這個邏輯我覺得未來在其他城市也會是如此

從這個公式裏面我們可以看出哪些是房產税傾斜人羣

一就是本地人，二是多人口家庭

所以這個政策本身是有態度的，落户、結婚、生子都是在這個城市生活的更優選擇

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所以上海每年的房產税徵收的數值是非常少的

這個數據也是公開的

差不多一年200億的收入

這個數值可以説是很低的，因為上海有接近50萬億的房產市值，50萬億的市值對應200億的房產税，所以大部分人是免徵的

那麼到底多少房子在繳納

財新網有位專欄作家做過一次匡算，現在的房產税税率是0.4%-0.6%，他取平均值0.5%

然後假設過去10年上海房價平均漲幅40%-50%，以2020年上海房產税將近200萬的繳納金額來估算

這一年繳納房產税的房產的市值：200÷0.5%÷0.7÷（1-0.4/0.5），結果取中間值，在10萬億左右

按照人均37.2平米（2019年底數字），常住人口按照七普數據為2487萬，每平米的平均單價5-6萬元來計算，存量房的市值大約在50萬億元

按照這樣的估算，上海大約有**20%**左右的房產正在繳納房產税

而繳納的房產本身又有很多部分的減免，哪怕需要繳納的那部分房產，每個年的税收也是可以接受的

當然，真正多套房產家族，單位家庭3套房子的家庭，是需要認真考慮下每個月持有房產的成本了

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所以我們可以感受下上海房產税的整個邏輯

首先很明確，確實有個標準和徵收額度，但是一定存在兩個前提，第一這個標準是動態的，不是一成不變的，每年都會對應調整

第二，一定是支持家庭式居住的，只要你是普通家庭的正常住房，幾乎可以不用考慮太多房產税的額度

第三，我理解的上海房產税，本質上頒佈的目的不是為了增加税收，這點税收和上海土地出讓比起來真的差的太多

但是確實可以對多套房產持有者有更多的考量，從而真正從税收角度起到平衡單位個體房產的目的

最後説説體感上的東西

上海有房產税已經很久了，需要繳納房產税的人幾乎每年都會繳納，沒有的人也沒感覺

而在市場上幾乎大家對這件事看的都比較平淡，沒有聽説二手交易的時候有人是擔心税收的問題把房子拋掉，也沒有聽説房東賣房會説把這部分成本轉移給買家

大家都當成和物業費一樣持有一套物業正常產生的成本

其實當一個城市落位一個房地產税的時候，之前的迷茫，一開始的恐慌，但是伴隨着政策落地以及時間的消化

其實大家的注意力會沖淡，或者説習以為常

我們反觀過去20年在樓市周圍出台的各種政策，哪怕是最新的一手房積分搖號模式，頒佈的當下各種焦慮，僅僅一年大家也都習慣了

這就是市場的力量，對待一個新鮮事物，沒想象中那麼恐慌，而且整體來説對於大部分購買主體不會產生本質性的影響

而一切的邏輯就是房住不炒，所有的政策都會讓有炒房念頭的人渾身難受，但是如果沒有這方面念想，大部分的干擾其實也和我們無關

大概就是這樣

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