地產混亂週期下的華僑城，靠“賣子”維持現金流？_風聞

隨着房地產行業進入“黑鐵時代”，幾乎所有的地產企業都面臨着一場生死存亡的行業大考，而擁有國資背景的華僑城同樣也不例外。

2月14日，華僑城A(000069.SZ)發佈公告稱，2022年1月份公司實現合同銷售面積17.2萬平方米，較上年同期下降44%；合同銷售金額31.5億元，較上年同期下降51%。

從數據層面看，作為國內地產巨頭之一的華僑城似乎也陷入了量價齊跌的不利困局。

但正所謂窺一斑而知全豹，透過華僑城1月份的成績單，似乎不難看出本輪的房地產波動週期尚未迎來觸底反彈的轉折時刻，這也意味着國內房地產市場的至暗時刻或許尚未到來。

而這對在2021年靠“賣子”回血的華僑城來説，無疑是雪上加霜。

困境中的華僑城：增收不增利、股東減持、出售資產

事實上，華僑城之所以在1月份出現量價腰斬的不利局面，其中很重要的一個原因就在於2021年房地產市場信心受挫，滋生出購房者濃厚的觀望情緒。

對此前的購房者來説，購房置業的考慮因素無非包括地段、價格、户型、小區基礎設施和未來升值空間等等。但自從2021年下半年房地產市場進入新一輪的調整週期，以恒大為首的一批高負債、高槓杆的地產公司紛紛出現了資金鍊斷裂的債務危機問題，這就導致國內房地產市場出現了兩種現象：一是部分地產企業受現金流匱乏的影響，直接導致不少樓盤無法按時完成交付甚至爛尾；二是另一部分地產企業為了自救而選擇降價銷售，企圖通過增加房產銷售額，從而快速回籠資金。

而對購房者來説，這就意味着一方面房企開發商的風險性指數或者説地產企業的流動風險性成了購房置業首要且長遠的考慮因素。畢竟對有剛性需求的買房人來説，一套房可能就是一家6口一輩子的積蓄，還要搭進去幾十年的貸款，不停工、不爛尾才是現在買房最重要的前提。

另一方面對沒有剛性購房需求的“等等”黨來説，即使不少地產企業降價銷售，但如今地產行業未來走勢並不清晰，未來的房價又或許會進一步下探，暫時作壁上觀才是王道。

只是，購房者們的這種市場觀望情緒進一步加劇了地產企業們的資金危機，這其中就包括華僑城。

1月29日，據華僑城A披露2021年業績預告顯示，2021華僑城預計歸屬於上市公司股東的淨利潤預計在31.88億元至41.32億元，比2020年同期下降67.42%-74.86%。

但即使如此，在這其中還有很大一部分利潤來源於變賣旗下資產等方式所得，而在企業扣除非經常性損益後的淨利潤為20.05億元至29.49億元，比2020年同期下降69.55%-79.29%。

不過，對於華僑城2021年淨利潤的下滑，市場似乎早有預料。據公開數據顯示，華僑城前三季度累計營業收入494.5億元，同比增長47.97%；歸屬於上市公司股東的淨利潤34.2億元，同比減少34.85%。

這就意味着僅靠第四季度的收入，華僑城幾乎不可能逆轉2021年增收不增利的整體格局，所以在發佈年度業績預期後，華僑城A(000069.SZ)的股價並沒有發生大的波動，一如既往地震盪下滑。

但隨着房地產行業的持續萎靡，以及華僑城不斷下滑的業績數據，資本市場似乎也對其失去了信心，最直接的表現就是投資者們開始減持華僑城的持股佔比。

在2月7日晚間，深圳華僑城股份有限公司（簡稱“華僑城”）發佈持股5%以上股東及一致行動人減持股份進展公告稱，前海人壽保險股份有限公司（簡稱“前海人壽”）近期減持華僑城約4774.39萬股。

本次減持方式為集中競價交易，減持時間2021年12月30日至2022年1月24日，減持均價7.82元/股，減持股份佔華僑城總股本比例0.58%，合計套現金額約3.73億元。

值得注意的是，前海人壽以鉅盛華在2021年3月19日至2021年12月30日期間，就已經相繼減持了華僑城股份9673萬股，減持股份比例超過1%。

投資股東頻繁地減持變現，對本就身處房地產資金泥潭的華僑城無疑是雪上加霜，或許是為了緩解自身的資金壓力，又或許是為了提振資本市場的信心，華僑城被迫走上了“賣子求生”之路。

11月12日，據上海聯合產權交易所披露，華僑城集團擬轉讓廣州華僑城置業發展有限公司（下稱“廣州華僑城”）42.4%股權，轉讓價格為15.39億元。而據天眼查專業版數據顯示，廣州華僑城成立時間為2019年8月15日，註冊資本僅為10億元。

不過值得一提的是，廣州華僑城目前主要開發項目為位於廣州增城荔城的華僑城·雲尚，而該項目已經度過最為艱難的拿地、開發階段，並於2021年9月23日正式開盤，均價約為21000元/平方米。

這就意味着，該項目已經離交房收穫的時刻不遠了，但華僑城卻依然選擇將其近半的股權轉讓出售，這一舉動似乎暴露出華僑城整體現金流吃緊，欲尋求合作伙伴緩解資金壓力。

而股權轉讓協議中特別提到的“該項目交易價款支付方式為一次性付款，並需要交納金額2000萬元，信息披露期滿前交納”，似乎也是為了補充現金流。

掙快錢與幹慢活不可兼得？

事實上，從主營業務構成層面來看，華僑城更像是一家旅遊公司，而非地產公司。

據華僑城歷年的財報顯示，其旅遊綜合業務的營收佔比遠超房地產業務，尤其在2021年上半年，華僑城的旅遊綜合業務營收189.2億元，佔比82.22%，而房地產業務營收40.34億元，佔比僅為17.53%。

從這個角度看，國內房地產行業的萎靡似乎很難動搖到華僑城的營收根基，但為何華僑城如今也掉進了現金流緊張的地產泥潭之中？

在向善財經看來，或許存在兩方面的原因：

一、受全國疫情不確定性影響，文旅行業接連停擺受挫，再加上房地產行業的遇冷萎靡，兩大重資產的利空因素相互疊加，直接加劇了華僑城資金鍊的承載壓力，導致其整體現金流吃緊。

不過，無論是疫情對旅遊業的影響還是本輪的地產調整週期，更多是市場短期的劇烈波動，只要經營模式和核心競爭力經得起考驗，待到行業回暖之際，企業同樣會迅速復甦回暖。

但華僑城真正的問題卻似乎出現在其獨特的“文旅+地產”的經營模式上。

二、從華僑城的業務發展邏輯來看，華僑城對標的並非是恒大等地產巨頭，而是迪士尼。

截至目前，華僑城旗下已有27個景區、26家酒店、9家歡樂谷和6家開放式旅遊區。此外，在主題公園方面，西安歡樂谷陸公園、襄陽奇幻谷等5個項目正在積極推進中；在開放式旅遊區方面，華僑城在南京、中山、巢湖共有6個項目正在推進中。

僅從文旅資源面來看，華僑城似乎並不比迪士尼缺乏想象力，但迪士尼是以內容創造者的身份開設主題公園，迪士尼公園的核心在於內容IP，而華僑城的歡樂谷等主題樂園在形象IP和內容業態方面卻是一大短板，更多是從國內遊客喜好出發不斷的開發新的主題節日，靠遊樂項目和娛樂設施吸引用户，而無法衍生出爆款IP周邊等主題公園增值服務，這從營收面上就限制住了華僑城文旅業務的發展增長空間。

除此之外，與房地產相比，文旅行業同樣屬於資金投入大且回報週期更長的業態，而文旅地產則是兩種重資產業態的總和，這就意味着在文旅業務尚未實現正向收支循環時，華僑城或許需要房地產業務為其“輸血”續命，而房地產和旅遊行業兩端任何一環出現異常，都可能會引發華僑城的資金鍊危機。

但如今，房地產市場的低迷遇上了文旅行業的不景氣，這對整體業務價值鏈脆弱且易受外部環境影響的華僑城來説，無疑是遭遇了業務層面的“戴維斯雙殺”。

所以，通過拋售非核心資產和轉讓股權，來分攤風險與提高資金週轉，就成為華僑城最重要的自保手段。

但在融資環境收緊的大環境下，企業間聯合開發分攤風險必須要把握一個度，適度合作既能保證企業雙方的現金流安全，又可幫助企業實現規模化擴張；但合作過度則可能會引發少數股東權益暴增，企業陷入增收不增利的危險境地，而現在的華僑城似乎已經有了這種苗頭。

如今，房地產行業的至暗時刻日益逼近，而在國內疫情陰影下屢遭重挫的文旅行業也未能給華僑城帶來新的增長希望，那麼“賣子回血”的華僑城還能堅持多久？

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