突發！首付比例最低降至20%，什麼信號？_風聞

　　◎智谷趨勢（ID：zgtrend） |  黃大大

　　銀行降首付的第一槍，打響了！

　　地方頻頻出手！

　　山東菏澤傳出消息，工、農、中、建四大國有銀行下調個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。

　　重慶、贛州緊隨其後，也將首套房貸的首付比例降至20%。

　　幾乎在一夜之間，三省市齊齊異動，這絕對不尋常。

　　自央行、財政部和國家發改委不斷吹風鼓勵住房消費以來，地方終於按捺不住了。

　　這也是近日全國首次出現的個人商業性房貸首付政策鬆動。

　　背後信號，耐人尋味。

　　這一次，率先吃螃蟹的城市又是山東菏澤。這非常神奇。

　　還記得2019年，菏澤也曾經在全國第一個嘗試放鬆“限售”政策，而且還闖關成功，引起廣泛關注。

　　菏澤打了頭炮之後，接下來的兩天時間裏樓市異動四處蔓延，廣州、珠海等多個城市也跟隨降門檻。

　　如今，歷史又一次重演，重慶、贛州跟進，遙相呼應，樓市風向一下清晰。

　　這麼一個四線小城，硬生生把自己逼成了樓市的風向標，也是不容易。

　　智谷趨勢此前就做出判斷，在央行、住建部陸續吹風，放鬆貸款限制，鼓勵住房消費之後，地方政府可能迎來一個政策寬鬆的窗口期。

　　不排除進一步放鬆限購、限貸、限售等政策。

　　而菏澤之所以第一個勇敢跳出來，也許是因為，它本身是非限購城市，對政策鬆綁的敏感程度相對比較低。

　　值得注意的是，此次菏澤商業銀行調低貸款首付比例，是符合政策要求的。

　　根據國家相關政策要求，非限購城市的首付比例一般可以定在25%，最低還可以下浮5%。

　　而且，菏澤也做出了具體的規定，並不是每個購房者都能享受到二成首付，必須符合“無房無貸”條件。

　　重慶、贛州雖然還沒有進一步的詳細消息，但同樣作為非限購城市，也還沒有突破政策的底線。

　　不過，能夠明確的一點是：

　　因城施策，已經逐漸在接近各地的底線。

　　為什麼是這幾個城市，率先鬆綁？銀行的動作雖然是市場行為，但大概率經過地方政府的溝通指導。

　　其實，不論是菏澤還是重慶、贛州，2021年的經濟表現都不錯，甚至堪稱驚豔。

　　就拿菏澤來説，去年全市實現地區生產總值3977億元，同比增長8.8%，增幅居山東全省第3位。

　　全市一般公共預算收入、規上工業增加值、社會消費品零售總額、全體居民人均收入、全體居民人均消費支出五項主要指標增幅位居全省第1位。

　　這樣的實力，還是很能打的。

　　重慶同樣表現不俗。2021年全年的GDP總量為27894.02億元，實際增速為8.3%，一舉趕超遼寧省，穩居中國內地城市第五位。

　　贛州也在2021年實現了突破，經濟總量躍升到4169億，邁上了新台階，增速高達9.5%左右。

　　良好的經濟基本面，也給了這些地方因城施策的底氣。

　　如果看看房價數據，重慶、贛州並沒有出現大的問題，相反還有所增長。據中國房價行情網數據，重慶二手房價已達到14562元/㎡，同比增長16.87%，排在全國第14位。

　　贛州二手房價也同比上漲了1.96%。

　　不過，這兩座城市也有共同的壓力，那就是轉移支付在財政中佔比較高。

　　作為財力相對不發達的地區，地方政府需要用房地產來託底經濟。

　　以重慶為例，它是一個大城市與大農村的集合體。

　　渝中等主城區繁榮發達，超高建築鱗次櫛比，妥妥的“小香港”。但是到大重慶跑一圈，外圍很多地方的人均可支配收入，低於全國平均水平。

　　由於重慶自己提供不了那麼多的就業崗位，每年都有幾百萬重慶人背井離鄉，外出務工。導致重慶過去很長時間內是唯一一個常住人口和户籍人口倒掛的直轄市。

　　重慶並不是淨上繳財税收入的地區，倒過來，中央每年還給了重慶天量的財力補助（税收返還、轉移支付）。我們來看下邊這組數據：

　　如果拿經濟總量差不多的廣州做參照系，就能清晰看到巨大的差距。

　　僅僅算13年-19年這七年間，重慶在一般公共預算收入中拿到的中央補助收入為10751億元，廣州拿到的上級補助（中央+廣東省）為2863億元。

　　重慶，足足多出了7889億元。

　　同樣的，贛州也有大片的山區人口，錢袋子沒法躺着就贏。去年雖然迎來了江西歷史上的第一家央企中國稀土集團，但是央企的總部通常都是行政功能，生產環節多數都分散在全國各地了，對當地的經濟刺激作用沒有我們想的那麼大。

　　財政是地方政府的生命線，必須穩住，這是關係到穩定的根本大事。

　　正因如此，樓市一旦風吹草動，地方政府都會相當重視。

　　去年下半年，贛州受到房貸利率、放款收緊及大環境等多方面的影響，客户觀望情緒濃厚，市場降温明顯，中心城區新房成交數，下降到年初的不足一半。

　　重慶的情況要好一些。在價格上行的助攻下，整體庫存量不斷下降。但是，下半年銷售有所停滯，導致去化週期重新回升。

　　還有一點就是，重慶整體庫存量很大，樓市大開大合，更加經不起折騰。

　　比起重慶、贛州，菏澤也有自己的挑戰，它代表了中國絕大多數三四線城市的處境。難怪會打響第一槍。

　　作為生育率較高的區域，菏澤過去10年常住人口也沒有下降，反而上升了50萬人。

　　當然，菏澤的特殊性在於，它是中國眾多人口外流城市中的一員，頗具代表性。

　　超過1千萬的户籍人口，有大約150萬左右常年在外打工，因此常住人口只有879萬，這也導致菏澤的整體購買力有限，樓市容易波動。

　　圖源：網絡

　　菏澤樓市在2021年備受衝擊，可以説是跌宕起伏。

　　從下半年開始，房價一路下滑，整體進入低迷期。2021年12月成交面積為19.69萬㎡，環比下降19.5%，同比下降46.4%。

　　去年全國315個城市中，菏澤的二手房跌幅排在304位，是吊車尾的存在。

　　數據來源：中國房價行情網

　　根據中國房地產指數系統百城價格指數，截至2022年1月，菏澤新房價格同比已經連續下跌16個月，環比亦持續波動調整，房價下行壓力大。

　　**再加上，**菏澤市場庫存大，在售二手房房源數量大，救市也就勢在必行了。

　　對絕大多數小城市來説，一旦房價下滑，市場就會量價齊跌，進入一個不景氣的循環。

　　如果政府不出手，很難打破這樣的困境。

　　來源：菏澤房產網

　　自從2017年起，菏澤商品房爆發式增長，購買力跟不上供應的增長，庫存不斷上升，形成了高水位的壓迫勢頭。

　　上次取消“限售”的救市動作，效果並不明顯，沒能改變當地房地產市場下滑、土地難賣的態勢。

　　58研究院數據顯示，2018年是菏澤的土地出讓大年，當年土地成交金額達240億元，隨後賣地收入逐年下行，2021年土地成交金額僅為67億元。

　　到2019年中開始，二手房價格開始逐漸下行，整個市場進入低迷期。

　　即使是開啓了政策鬆綁，一時間菏澤樓市也很難恢復元氣，還需要等待整個大環境復甦的春風。

　　比菏澤首付鬆綁更重要的，是整個宏觀趨勢釋放出來的信號。

　　如果觀察得更加仔細一些，菏澤是第一個政策明碼鬆綁的城市，但或明或暗的，早已有省市在試探降首付的“底線”。

　　年前，安徽省就傳出鼓勵購房降首付的做法，把房產消費放在大宗商品消費中，明確傳遞了鬆綁的意圖。

　　安徽省的文件是這樣描述的：

　　在推進春季大宗商品消費方面……引導房產、汽車、家電銷售企業在春節消費旺季，通過分期免手續費、贈送抵扣券、降低首付比例、補貼置換等方式，擴大大宗商品消費。

　　畢竟，有了國家部委的多方吹風，鼓勵消費已經成了當下的一種“ZZ正確”，是地方政府可以拿來用的一張“護身符”。

　　而在大灣區的佛山，非限購區也傳出了部分項目購房“首付低至2成”的消息。

　　圖片來源：佛山房產

　　不過，這種操作多半是開發商用各種手段“暗戳戳”的辦法，不是政府公開的政策鬆動。

　　放在大的房地產週期來看，首付比例的鬆動，是整體環境寬鬆的一個重要標誌。

　　今年的經濟“穩增長”壓力較大，不排除地方政府會陸續出台鬆綁政策，力保房地產投資和樓市興旺。

　　當然，菏澤這樣“救市”的小城市，對投資來説是沒有任何價值的。贛州樓市也是如此。

　　重慶整體比較複雜，存在一些結構性、區域性的機會。

　　但總體來講，真正有底氣的大城市，還遠沒到鬆綁的邊緣。如果有新的信號，智谷趨勢將第一時間發佈解讀文章。

　　2022還是穩中求進的一年，更加重要的信號，還在陸續釋放。

　　就在剛剛傳來消息，國家發改委等十四部門聯合印發《關於促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》。

　　文件明確，2022年要繼續推動金融系統減費讓利，**落實好貸款市場報價利率（LPR）下行、**支農支小再貸款利率下調等。

　　可見，政策利好尚未出盡，銀行系統、地方政府的“鬆綁”仍有空間。在樓市政策糾偏之後，恢復常態仍需一定的鼓勵政策。

　　大局落定，或許要等3月結束後，才能有比較精準的預期。

　　週期輪替，2022會不會又是一個樓市好年？

　　讓子彈，再飛一會兒。