房地產“黑鐵化”?春天還會到來嗎?_風聞
秦朔朋友圈-秦朔朋友圈官方账号-2022-02-24 09:19
劉子 | 文

“黑鐵”壓城
儘管今年開年後,銀保監會釋放出了穩樓市動態,跌跌不休的地產股一度反彈企穩。但銷售數據是最真實的,1月數據同比及環比均大跌,去年下半年以來的銷售收縮之勢仍在延續。
2月剛過完農曆年,又傳出萬科鬱亮喊出的——房地產進入“黑鐵時代”、企業進入“戰時氛圍”的聲音,行業上下游打了個大冷顫。
作為一個曾經的地產從業者,“黑鐵化”的説法讓我內心充滿感慨。
我曾撰文《中國地產江湖演義》,總結過房地產四十年的發展脈絡:
1978-1987年,第一個十年是起步期。
1978年中央撥亂反正,開啓改革開放。1980年鄧小平提出“出售公房,調整租金,建房買房”的設想,當年成立了中房集團。1984年改革從農村大踏步進入城市後,伴隨第一波下海經商熱潮,出現了以王石為代表的第一代地產人。但整個80年代,地權、個人財產權保護尚未明確,房地產屬於蹣跚起步。
1988-1997年,第二個十年為探索期。
只能從阻力小的地方突破。1988年海南建省,資金、人才蜂擁而至,開啓了中國房地產開發的第二個十年。彼時,以萬通六君子等為代表,下海到海南大展拳腳。至1992年,鄧小平視察廣東掀開新一輪改革序幕,徹底推動了房地產市場發展!
“新”意味着活力,也時常意味着混亂。那幾年,祖國大地四處響徹“要掙錢,到海南;要發財,炒樓花”的民諺。90年代初大部分人月收入不過一兩百元,海南房價狂飆到1993年的均價7500元/㎡!這場高燒引來我國首個房地產調控政策。伴隨“控通脹,穩物價”的宏觀大調控,海南樓市直接炸裂,房價跌幅達85%,1.3萬家房地產公司倒閉了95%,拖累整個行業陷入數年低迷。
1998-2010年,是房地產的黃金年代。
1998年,我國捱過金融危機衝擊開始救市,首要政策是宣佈全面終止福利分房推行全面市場化,加之隨後物權法產權制度的正式明確,在城鎮化大發展的背景下,中國房地產掀起持續十多年的高潮!
這是地產人公認的黃金年代。彼時,經濟繁榮,行業百家爭鳴又井然有序:人文如萬科,科學築家如金地,精益求精如星河灣、仁恆,“再造城市中心”如萬達……行業上下游既能賺到錢,又頗受尊重。儘管調控不斷,還夾雜全球金融危機衝擊,整個行業始終迅猛。
2010年後,行業在狂歡中走向調整。
調控不可怕,真正的衝(誘)擊(惑)來自瘋狂的資本化和加槓桿。2008-2010年四萬億政策及全球資本的湧入,以及影子銀行大行其道,萬千地產人的苦練內功、百花齊放逐漸讓權給“倚天屠龍”——只要握着倚(資)天(本)劍、屠(土)龍(地)刀,就算滅絕師太、謝遜這樣的二流高手也照樣橫掃江湖。
正當人們為倚天屠龍自廢內功時,激進的閩系開發商高舉“高槓杆+快週轉”的快槍拍馬殺入。倚天屠龍再強也還是冷兵器,這“高槓杆+快週轉”拼的可是資本和手速,一通速射,就把江湖射得人仰馬翻。
成王敗寇,這股“唯快不破”風潮逐漸“走火入魔”。以閩系、“宇宙第一房企”恒大為代表的眾多民企,一邊快速金融化,四處借債,另一邊逼死建築公司不合常理地趕工期,那幾年,蓋着蓋着的樓乃至自己的售樓處突然坍塌,笑話不斷。
過度的資本化,過快消耗市場基礎,又逢人口紅利下降和土地、金融政策收縮,房地產迴歸居住本質,昔日習慣了高歌猛進的一眾房企頓時失色。
“眼看他起高樓,眼看他樓塌了”,不少曾經高高在上的房企如今一地雞毛,許多前同事面臨痛苦轉型。


城欲摧?
筆者四年前從還算高處的房地產,轉到低處的鄉村研究,許多朋友都不理解這180°的大轉型。然數年研究,城市鄉村兩相對比,卻有一些新啓發可供探討。
譬如內卷。城市很內卷,廣闊鄉村卻大有可為。
現代經濟,本質是城市工商業主導的資源聚集過程。但在優勝劣汰法則下,能搶到足夠資源的必然只有20%,剩下80%的註定陷入內卷。
另一面,幾十年的城市化過程中,廣袤鄉村卻逐漸空了下來,機會凸顯。
近兩年我就在調研中發現,許多90後、95後年輕人主動選擇到鄉村發展。他們或從事民宿、電商、短視頻,或搞文旅、農創、新農業,或做自然教育、體驗型新消費等,大多數人只要有一個好心態,都能有不錯的發展——哪怕普通員工,其薪資通常相當於城市收入的70%-80%,鑑於鄉村的低成本,高質量的生活環境和更易獲得的成就感,實際收入、生活質量往往還要高於城市!
還有另一種內卷,在於社會結構。
內卷下,不管是持續火爆的奢侈品銷售,還是重點城市的豪宅市場,或是持續加速的IPO上市潮,都可見富裕階層、高科技行業的內卷並沒有那麼嚴重。反之,5.8億農民、農民工,債務負擔輕,自給能力強,生存彈性更大,內卷的衝擊也要少得多。
真正深陷內卷的,正是“上不能上、下不能下”的中間階層——我們還沒有進入橄欖型社會,卻得早早面對“橄欖型內卷”。


下一個“房地產”,在希望的田野上
房地產之所以偉大,之所以數十年都是焦點,在於它對經濟的巨大拉動,更在於它是社會價值分配的重要手段。在城市日益內卷的今天,要滿足人民羣眾對美好生活嚮往,我們不能光靠城市,我們必須尋找下一個“房地產”。
城市範疇內,很難再有一個像房地產這樣橫跨三四十年長週期的優秀答案。目光只能投向鄉村。但如果只是停留在城市化、產業化的“空間思維”,鄉村振興就一堆問題互相繞,根本無解,令人泄氣。所以我們需要更長遠的時間思維。
其一,鄉村振興從提出到今天不過四五年,與四十年前的房地產頗為相似——第一個房地產十年,任國家如何號召,社會各界依然觀望的多,動手的少,逼得國家只好自己動手,也依然收效不大。
今天的鄉村振興亦如此。但鄉村振興已經明確為國家戰略,後繼的投入和價值引導才剛起步。四五年的時間,放到一個三四十年的長週期,不過剛開始。
其二,房地產和鄉村的根本和發展瓶頸,都在於“土地”。八九十年代,各界觀望城市房地產的原因,便在於地權、私產保護未明確。第三個“黃金十年”之所以迅猛,物權法從預期到頒佈、對70/40年產權的明確,才是關鍵。
今天的鄉村振興,最大的潛力,也是最大限制性因素,也在於土地。
土地是核心生產資料,“歸田園”也是中國人骨子裏的理想生活方式,伴隨着“人民羣眾對美好生活的嚮往”,我們終究要面對土地問題。
正如城市的迅速發展,在於通過房地產,在國家土地制度和民眾需求、市場經濟之間找到了合法合理的解決方案,未來的鄉村土地問題,也終將在遵循國家制度、保護農民利益的基礎上找到市場化方案(事實上許多地方正在逐步探索)。
不唯中國,鄉村價值迴歸,是社會發展到一定程度的必然,全球如此。
1967年,法國著名社會學家孟德拉斯出版了《農民的終結》一書,此書曾堪稱法國曆經10個世紀之久的農業文明的一份“死亡證明”。然而,該書1984年再版時,作者卻吃驚地發現,“我們的社會對農民和鄉村的態度突然地轉變了:曾經成為過時的遺蹟的農民,在年輕人眼裏成了智慧和學問的典範。生活在農村(或小城市)成了3/4的法國人的期望”。
中國的這種轉變將來會發生嗎?一定會。屆時,長期被壓制的鄉村資源和生活、文化價值也將爆發出它應有的生命力。
四十年前的中國人,不會想到今天房地產的價值,也不會想到城市今日的繁華便利。今天,我們難以想象四十年後鄉村的價值和發展程度,亦不足為奇。但不管能否想象,未來一定會來!


未來正在發生
事實上,房地產早就嘗試與鄉村價值結合,如風靡一時的旅遊地產、養老地產、田園綜合體、特色小鎮等。這些模式最終都並不成功,原因在於,它們不過是城市經濟在鄉村的“飛地”,即它們只代表城市需求或投資價值,而並沒有與鄉村產生深度價值融合。
儘管難言成功,但它們已反覆證明了城鄉價值融合的巨大潛力。
房地產若能轉換思維,真正理解、尊重鄉村生活、生態、人文價值,在當前政策下探索路徑,一旦未來相關政策發生變化,或是房地產轉型和鄉村振興破局的一大可能路徑。
據筆者所知,也有一些房地產企業繼續在小範圍探索。而一旦找到辦法、時機成熟,鄉村振興必然掀起像過去二十年房地產一樣的社會熱潮!
最後談談微觀,看看當前鄉村振興與企業、個人發展結合的現實路徑。
研究鄉村與縣域經濟多年,朋友經常問我的一句話,代表着社會普遍的認知:我去鄉村怎麼賺錢、發財?
我的回答通常是:
1、鄉村振興當前最大的問題,在於還沒有一個成熟的商業模式(有一些成功探索,本文不展開)。但要知道,商業模式一旦成熟,留給普通人的機會怕也不多。
2、鄉村的確難提供“發財”的機會,但要看到,內卷之下城市也很少“發財”機會。不過再內卷,你也能在城市生存下去。同樣,你如果接受、選擇鄉村,生存也不是問題,甚至整體生活質量還要高於城市——所以問題的根本是你“想不想”,而不是“能不能”。
3、如上文所述,城市內卷下,已經有不少90後、95後主動選擇鄉村,許多人做得不錯,又因為可以在城市與鄉村自由切換而幸福滿滿。這些紮根鄉村的年輕人,才是鄉村振興的希望所在——所以永遠應該對年輕人保持希望。
若從產業化、資本化的角度,當下的鄉村振興確實難以入手,但從人的角度、生活的角度去看,鄉村振興已經潤物細無聲地四處開花。也正如筆者在《大地上的中國》專欄所長期追蹤,一些企業、組織和個人已經默默探索出自己的路徑。
鑑於篇幅,這裏舉一個通過盤活閒置土地,創新“商業模式”的例子。
回顧八九十年代中國城市化起步,就是通過盤活大量沉澱在政府、機關單位、國企手上的閒置資產,才得以盤活整個城市經濟和社會活力。今天的鄉村振興,也不應該上來就大談產業振興,首先要做的,也應該是盤活大量閒置資產。
譬如閒置宅基地的盤活。崑山錦溪鎮計家墩村,地處上海和蘇州腹地,村民外出經商或工作,大多已移居到城鎮,導致大量農宅、耕地荒廢。長三角腹地土地價值精貴,土地屬性又不能改變。為盤活這些“閒置”資產,地方政府在遵循土地制度下,先是完成了整村搬遷,集中收儲,再一次性整租給上海鄉伴文旅20年,邀請其進行整村規劃、建設、運營。
該文旅企業將村莊打造為“民宿村”,統一規劃、集中招商,並統一運營、推廣。在做大客流量的同時,又形成集約化經營(例如統一餐飲、保潔服務),有效降低各家民宿的運營成本。而河畔花園餐廳、鄉村咖啡館、叢林酒吧、自然農場、藝術空間等多元業態匯聚,又賦予單調的鄉村以多元化的消費體驗。
傳統民宿,因為分散、體驗單一、無法規模化等原因,孤木難成林,而計家墩民宿村,通過聚合成“民宿村”而產生規模效應和商業模式,具有很強的啓發性。同時,“民宿村”杜絕文旅地產式開發,過程中始終不破壞村莊原生風貌、不搞大拆大建,並精心保留、修繕土地廟等地方文化。後期,又大量招收本地農民就業,增強集體經濟,並主動承擔助學、照料孤寡、捐資等集體慈善行為,助力共同富裕。
作為第一代“民宿村”,計家墩依然有不少不盡如人意之處,但它從一個整體閒置、廢棄的空心村,化身為城鄉價值融合、各方共建共享的“理想村”。其事實證明,在不改變土地性質、保護農民利益的前提下,也可以將市場經濟與鄉村振興結合,將共同富裕與“人民羣眾對美好生活的嚮往”結合,並創造出高質量、均衡發展的新模式。
鄉村振興、共同富裕、綠色經濟、可持續發展……這些,只要社會各界多一些認知,並勇於去實踐、探索,離我們其實並不遙遠!
不唯房地產,跳出流行了數百年的城市工商業思維,做時間的朋友,解放思想,提前佈局,當下不管如何“黑鐵”、內卷,未來總歸希望大於困惑!