房地產“黑鐵化”？春天還會到來嗎？_風聞

劉子 | 文

“黑鐵”壓城

儘管今年開年後，銀保監會釋放出了穩樓市動態，跌跌不休的地產股一度反彈企穩。但銷售數據是最真實的，1月數據同比及環比均大跌，去年下半年以來的銷售收縮之勢仍在延續。

2月剛過完農曆年，又傳出萬科鬱亮喊出的——房地產進入“黑鐵時代”、企業進入“戰時氛圍”的聲音，行業上下游打了個大冷顫。

作為一個曾經的地產從業者，“黑鐵化”的説法讓我內心充滿感慨。

我曾撰文《中國地產江湖演義》，總結過房地產四十年的發展脈絡：

1978-1987年，第一個十年是起步期。

1978年中央撥亂反正，開啓改革開放。1980年鄧小平提出“出售公房，調整租金，建房買房”的設想，當年成立了中房集團。1984年改革從農村大踏步進入城市後，伴隨第一波下海經商熱潮，出現了以王石為代表的第一代地產人。但整個80年代，地權、個人財產權保護尚未明確，房地產屬於蹣跚起步。

1988-1997年，第二個十年為探索期。

只能從阻力小的地方突破。1988年海南建省，資金、人才蜂擁而至，開啓了中國房地產開發的第二個十年。彼時，以萬通六君子等為代表，下海到海南大展拳腳。至1992年，鄧小平視察廣東掀開新一輪改革序幕，徹底推動了房地產市場發展！

“新”意味着活力，也時常意味着混亂。那幾年，祖國大地四處響徹“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”的民諺。90年代初大部分人月收入不過一兩百元，海南房價狂飆到1993年的均價7500元/㎡！這場高燒引來我國首個房地產調控政策。伴隨“控通脹，穩物價”的宏觀大調控，海南樓市直接炸裂，房價跌幅達85%，1.3萬家房地產公司倒閉了95%，拖累整個行業陷入數年低迷。

1998-2010年，是房地產的黃金年代。

1998年，我國捱過金融危機衝擊開始救市，首要政策是宣佈全面終止福利分房推行全面市場化，加之隨後物權法產權制度的正式明確，在城鎮化大發展的背景下，中國房地產掀起持續十多年的高潮！

這是地產人公認的黃金年代。彼時，經濟繁榮，行業百家爭鳴又井然有序：人文如萬科，科學築家如金地，精益求精如星河灣、仁恆，“再造城市中心”如萬達……行業上下游既能賺到錢，又頗受尊重。儘管調控不斷，還夾雜全球金融危機衝擊，整個行業始終迅猛。

2010年後，行業在狂歡中走向調整。

調控不可怕，真正的衝（誘）擊（惑）來自瘋狂的資本化和加槓桿。2008-2010年四萬億政策及全球資本的湧入，以及影子銀行大行其道，萬千地產人的苦練內功、百花齊放逐漸讓權給“倚天屠龍”——只要握着倚（資）天（本）劍、屠（土）龍（地）刀，就算滅絕師太、謝遜這樣的二流高手也照樣橫掃江湖。

正當人們為倚天屠龍自廢內功時，激進的閩系開發商高舉“高槓杆+快週轉”的快槍拍馬殺入。倚天屠龍再強也還是冷兵器，這“高槓杆+快週轉”拼的可是資本和手速，一通速射，就把江湖射得人仰馬翻。

成王敗寇，這股“唯快不破”風潮逐漸“走火入魔”。以閩系、“宇宙第一房企”恒大為代表的眾多民企，一邊快速金融化，四處借債，另一邊逼死建築公司不合常理地趕工期，那幾年，蓋着蓋着的樓乃至自己的售樓處突然坍塌，笑話不斷。

過度的資本化，過快消耗市場基礎，又逢人口紅利下降和土地、金融政策收縮，房地產迴歸居住本質，昔日習慣了高歌猛進的一眾房企頓時失色。

“眼看他起高樓，眼看他樓塌了”，不少曾經高高在上的房企如今一地雞毛，許多前同事面臨痛苦轉型。

城欲摧？

筆者四年前從還算高處的房地產，轉到低處的鄉村研究，許多朋友都不理解這180°的大轉型。然數年研究，城市鄉村兩相對比，卻有一些新啓發可供探討。

譬如內卷。城市很內卷，廣闊鄉村卻大有可為。

現代經濟，本質是城市工商業主導的資源聚集過程。但在優勝劣汰法則下，能搶到足夠資源的必然只有20%，剩下80%的註定陷入內卷。

另一面，幾十年的城市化過程中，廣袤鄉村卻逐漸空了下來，機會凸顯。

近兩年我就在調研中發現，許多90後、95後年輕人主動選擇到鄉村發展。他們或從事民宿、電商、短視頻，或搞文旅、農創、新農業，或做自然教育、體驗型新消費等，大多數人只要有一個好心態，都能有不錯的發展——哪怕普通員工，其薪資通常相當於城市收入的70%-80%，鑑於鄉村的低成本，高質量的生活環境和更易獲得的成就感，實際收入、生活質量往往還要高於城市！

還有另一種內卷，在於社會結構。

內卷下，不管是持續火爆的奢侈品銷售，還是重點城市的豪宅市場，或是持續加速的IPO上市潮，都可見富裕階層、高科技行業的內卷並沒有那麼嚴重。反之，5.8億農民、農民工，債務負擔輕，自給能力強，生存彈性更大，內卷的衝擊也要少得多。

真正深陷內卷的，正是“上不能上、下不能下”的中間階層——我們還沒有進入橄欖型社會，卻得早早面對“橄欖型內卷”。

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下一個“房地產”，在希望的田野上

房地產之所以偉大，之所以數十年都是焦點，在於它對經濟的巨大拉動，更在於它是社會價值分配的重要手段。在城市日益內卷的今天，要滿足人民羣眾對美好生活嚮往，我們不能光靠城市，我們必須尋找下一個“房地產”。

城市範疇內，很難再有一個像房地產這樣橫跨三四十年長週期的優秀答案。目光只能投向鄉村。但如果只是停留在城市化、產業化的“空間思維”，鄉村振興就一堆問題互相繞，根本無解，令人泄氣。所以我們需要更長遠的時間思維。

其一，鄉村振興從提出到今天不過四五年，與四十年前的房地產頗為相似——第一個房地產十年，任國家如何號召，社會各界依然觀望的多，動手的少，逼得國家只好自己動手，也依然收效不大。

今天的鄉村振興亦如此。但鄉村振興已經明確為國家戰略，後繼的投入和價值引導才剛起步。四五年的時間，放到一個三四十年的長週期，不過剛開始。

其二，房地產和鄉村的根本和發展瓶頸，都在於“土地”。八九十年代，各界觀望城市房地產的原因，便在於地權、私產保護未明確。第三個“黃金十年”之所以迅猛，物權法從預期到頒佈、對70/40年產權的明確，才是關鍵。

今天的鄉村振興，最大的潛力，也是最大限制性因素，也在於土地。

土地是核心生產資料，“歸田園”也是中國人骨子裏的理想生活方式，伴隨着“人民羣眾對美好生活的嚮往”，我們終究要面對土地問題。

正如城市的迅速發展，在於通過房地產，在國家土地制度和民眾需求、市場經濟之間找到了合法合理的解決方案，未來的鄉村土地問題，也終將在遵循國家制度、保護農民利益的基礎上找到市場化方案（事實上許多地方正在逐步探索）。

不唯中國，鄉村價值迴歸，是社會發展到一定程度的必然，全球如此。

1967年，法國著名社會學家孟德拉斯出版了《農民的終結》一書，此書曾堪稱法國曆經10個世紀之久的農業文明的一份“死亡證明”。然而，該書1984年再版時，作者卻吃驚地發現，“我們的社會對農民和鄉村的態度突然地轉變了：曾經成為過時的遺蹟的農民，在年輕人眼裏成了智慧和學問的典範。生活在農村（或小城市）成了3/4的法國人的期望”。

中國的這種轉變將來會發生嗎？一定會。屆時，長期被壓制的鄉村資源和生活、文化價值也將爆發出它應有的生命力。

四十年前的中國人，不會想到今天房地產的價值，也不會想到城市今日的繁華便利。今天，我們難以想象四十年後鄉村的價值和發展程度，亦不足為奇。但不管能否想象，未來一定會來！

未來正在發生

事實上，房地產早就嘗試與鄉村價值結合，如風靡一時的旅遊地產、養老地產、田園綜合體、特色小鎮等。這些模式最終都並不成功，原因在於，它們不過是城市經濟在鄉村的“飛地”，即它們只代表城市需求或投資價值，而並沒有與鄉村產生深度價值融合。

儘管難言成功，但它們已反覆證明了城鄉價值融合的巨大潛力。

房地產若能轉換思維，真正理解、尊重鄉村生活、生態、人文價值，在當前政策下探索路徑，一旦未來相關政策發生變化，或是房地產轉型和鄉村振興破局的一大可能路徑。

據筆者所知，也有一些房地產企業繼續在小範圍探索。而一旦找到辦法、時機成熟，鄉村振興必然掀起像過去二十年房地產一樣的社會熱潮！

最後談談微觀，看看當前鄉村振興與企業、個人發展結合的現實路徑。

研究鄉村與縣域經濟多年，朋友經常問我的一句話，代表着社會普遍的認知：我去鄉村怎麼賺錢、發財？

我的回答通常是：

1、鄉村振興當前最大的問題，在於還沒有一個成熟的商業模式（有一些成功探索，本文不展開）。但要知道，商業模式一旦成熟，留給普通人的機會怕也不多。

2、鄉村的確難提供“發財”的機會，但要看到，內卷之下城市也很少“發財”機會。不過再內卷，你也能在城市生存下去。同樣，你如果接受、選擇鄉村，生存也不是問題，甚至整體生活質量還要高於城市——所以問題的根本是你“想不想”，而不是“能不能”。

3、如上文所述，城市內卷下，已經有不少90後、95後主動選擇鄉村，許多人做得不錯，又因為可以在城市與鄉村自由切換而幸福滿滿。這些紮根鄉村的年輕人，才是鄉村振興的希望所在——所以永遠應該對年輕人保持希望。

若從產業化、資本化的角度，當下的鄉村振興確實難以入手，但從人的角度、生活的角度去看，鄉村振興已經潤物細無聲地四處開花。也正如筆者在《大地上的中國》專欄所長期追蹤，一些企業、組織和個人已經默默探索出自己的路徑。

鑑於篇幅，這裏舉一個通過盤活閒置土地，創新“商業模式”的例子。

回顧八九十年代中國城市化起步，就是通過盤活大量沉澱在政府、機關單位、國企手上的閒置資產，才得以盤活整個城市經濟和社會活力。今天的鄉村振興，也不應該上來就大談產業振興，首先要做的，也應該是盤活大量閒置資產。

譬如閒置宅基地的盤活。崑山錦溪鎮計家墩村，地處上海和蘇州腹地，村民外出經商或工作，大多已移居到城鎮，導致大量農宅、耕地荒廢。長三角腹地土地價值精貴，土地屬性又不能改變。為盤活這些“閒置”資產，地方政府在遵循土地制度下，先是完成了整村搬遷，集中收儲，再一次性整租給上海鄉伴文旅20年，邀請其進行整村規劃、建設、運營。

該文旅企業將村莊打造為“民宿村”，統一規劃、集中招商，並統一運營、推廣。在做大客流量的同時，又形成集約化經營（例如統一餐飲、保潔服務），有效降低各家民宿的運營成本。而河畔花園餐廳、鄉村咖啡館、叢林酒吧、自然農場、藝術空間等多元業態匯聚，又賦予單調的鄉村以多元化的消費體驗。

傳統民宿，因為分散、體驗單一、無法規模化等原因，孤木難成林，而計家墩民宿村，通過聚合成“民宿村”而產生規模效應和商業模式，具有很強的啓發性。同時，“民宿村”杜絕文旅地產式開發，過程中始終不破壞村莊原生風貌、不搞大拆大建，並精心保留、修繕土地廟等地方文化。後期，又大量招收本地農民就業，增強集體經濟，並主動承擔助學、照料孤寡、捐資等集體慈善行為，助力共同富裕。

作為第一代“民宿村”，計家墩依然有不少不盡如人意之處，但它從一個整體閒置、廢棄的空心村，化身為城鄉價值融合、各方共建共享的“理想村”。其事實證明，在不改變土地性質、保護農民利益的前提下，也可以將市場經濟與鄉村振興結合，將共同富裕與“人民羣眾對美好生活的嚮往”結合，並創造出高質量、均衡發展的新模式。

鄉村振興、共同富裕、綠色經濟、可持續發展……這些，只要社會各界多一些認知，並勇於去實踐、探索，離我們其實並不遙遠！

不唯房地產，跳出流行了數百年的城市工商業思維，做時間的朋友，解放思想，提前佈局，當下不管如何“黑鐵”、內卷，未來總歸希望大於困惑！