景瑞控股銷售額與淨利潤暴跌，不認同穆迪評級如何自救？_風聞

《港灣商業觀察》梁美燕

在房地產行業面臨流動性風險和償債壓力的狀況下，景瑞控股也難獨善其身。利潤下滑，評級下調，債務違約該如何化解，尋求展期是否有望，這成為景瑞控股不得不面對的挑戰。

評級遭受下調，公司回應不認同

2013年，景瑞控股（01862.HK ）在香港交易所主板上市。旗下設有優鉞資管、景瑞地產、景瑞不動產、景瑞服務、合福資本五大業務平台，以房地產資產管理為核心業務。

2月23日，國際知名評級機構穆迪發佈評級報告稱，將景瑞控股（CFR）從“B3”下調至“Caa2”，並將該公司的高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa3”，評級展望仍為負面。

此前，景瑞控股曾於2月22日宣佈為今年3月到期的美元高級票據向其債券持有人發起交換要約和同意徵求，該票據本金總額為1.9億美元。景瑞控股表示，如果未能完成同意徵求，公司可能無法完全贖回該票據。

穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：“評級下調反映了景瑞控股在向債券持有人提出交換要約和同意徵求後，流動性風險加劇，負面展望反映出，在融資條件緊張的情況下，該公司解決所有短期到期債務問題的能力存在不確定性。”

穆迪預計，在購房者信心疲軟和融資條件緊張的推動下，景瑞控股的合同銷售額在未來6-12個月將顯著下降。這反過來會減少公司用於償還債務的經營現金流。

景瑞控股的“Caa2”CFR反映了該公司在未來12-18個月內的流動性疲軟，以及穆迪預計在融資緊張的情況下，該公司將面臨從境內和境外渠道籌集新資金以滿足其再融資需求的困難。

對於評級下調一事，景瑞控股對《港灣商業觀察》表示，2021年年底公司已和標普、穆迪解除商業合作關係，並不再提供數字及資料。**穆迪自2022年以來的下調均為自發行為，且是對行業進行了普遍的下調，公司並不認同。**標普撤銷評級保留景瑞評級不變。

淨利潤及銷售額暴跌，銷售均價也連續下滑

日前，景瑞控股發佈公告稱，預期2021年淨利潤與2020年度淨利潤約人民幣12.375億元相比下跌約60%至70%，公司預期2021年淨利潤為3.71億至4.95億元。

從銷售業績來看，景瑞控股2019年、2020年、2021年分別實現合約銷售額251.59億元、255.07億元、270.11億元。2022年1月，景瑞控股合約銷售額僅6.34億元，同比下滑77.53%，銷售均價也同比下滑15%。

對於淨利潤預期下降的原因，景瑞控股表示，一方面，受市場及新冠疫情影響，公司結轉收入及毛利率不達預期；另一方面，受外部宏觀市場環境的影響，商業地產租賃需求下降，導致合營企業的投資物業公允價值下降；此外，2021年人民幣匯率升幅相對不及2020年，導致公司以人民幣以外貨幣計值的債務所錄得的匯兑收益下降。

要提高盈利能力，最首要的是要化解債務壓力。然而，近幾年來，景瑞控股的債務壓力不可謂不大。

公開信息顯示，景瑞控股有六隻未償美元債券，其中，3只將於2022年到期的美元債券，包括3月到期的1.9億美元、7月25日到期的2.6億美元12%債券和9月26日到期的1.5億美元12%債券。

景瑞控股對此表示，進行交換要約為現有票據再融資並改善債務結構，以使公司能夠延長債務期限、更穩健地發展、加強資產負債表並改善現金流管理。

然而，目前在整個房地產行業都面臨着流動性風險的情況下，債權人是否同意通過“交換要約”來實現展期，這仍然充滿未知。

除了展期之外，目前市場上還普遍流行“賣資產”的選項。對此，景瑞控股向《港灣商業觀察》表示，“未來管理層及員工亦會全力經營，促銷售及回款，深入城市研究，保持盈利水平。但公司從未大幅降價亦不考慮大規模拋售資產。”

景瑞控股還稱，“公司品質是均價的基礎，目前均價下降有推盤地區不同影響，是暫時的現象。高水平均價為利潤錦上添花。我們持續與債權人保持良好溝通，目前對交換要約有積極反饋。”

對景瑞控股而言，銷售均價的下滑同樣是2021年的難題。整個2021年，景瑞控股合同銷售面積約為143.3萬平方米，同比增長23.78%；合同銷售均價由2020年末的22033元/平方米降至18849元/平方米，同比下滑16.9%。

貝殼找房高級分析師潘浩對《港灣商業觀察》表示，不展期可能會讓債務人面臨更大的風險，資金流動風險進一步加劇，進而實質影響債權人利益。

面對銷售額下滑，淨利潤下跌，債務壓力加劇，景瑞控股該如何自救？（港灣財經出品）