房地產泡沫根本扭轉，之後呢？_風聞

“房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉"。

今天下午，在國新辦舉行新聞發佈會上，銀保監會主席郭樹清做出瞭如上的表述。

加上近期一大批城市出台了降低首付門檻以及取消認房認貸的政策，很多銀行也大幅提升了信貸投放，很多朋友都在問，這一輪房地產的底部是否出現。

雖然我們在國際上經常是“贏麻了”，但是在對自己負責的投資問題上，還是要清醒認識到，為了在這一輪收水週期“再贏一次”，央行的一攬子貨幣政策就必須要緊盯着美國。

我們的很多政策以及表態，很多都是被動式的應對，並非主動式的刺激，我們之前的主動擠壓泡沫，也是搶在美元撤離前，先主動調整價格和控制泡沫。

要想明白接下來會怎麼走，最好還是要回顧歷史。

中國地產在2014-2015年迎來了一輪至暗時刻，這背後是美國對08年次貸危機時放的水進行收水，美聯儲13年12月減債，14年10月退出QE，15年12月加息。

在美聯儲的指揮棒下，14-15年全球的熱錢開始大規模的撤往美國，自08年享受了放水泡沫最豐富的房地產，自然是首當其衝被衝擊。

在這個“蕭條“的”週期下，無論是14年三季度開始的取消限購，還是14年四季度開始的取消限貸和七折房貸利率，以及14-15年一次次的降息降準，都沒有實現房地產的觸底反彈，只是吹出了一個股市5000點的大泡沫。

沒有中央針對房地產的系統性政策，單純靠地方政府的刺激是不管用的。

如今，這一輪針對20年新冠衝擊的收水比08年的那一輪快了很多，美聯儲在21年11月的減債，22年3月的加息，而且不排除接下來每個月的議息會議上都要加息，美元撤離的速度肯定比上一輪要快。

所以，最近很多朋友私下問我到底能不能買時，我很難給出明確的答案，因為在美元撤離的過程中，實現低點買入的難度實在是太大。

現階段，中央給地方的政策是“八仙過海”，和14年比較相似，大家各顯神通阻止房價下跌，並不是要讓房地產市場反彈。

回暖真正的集結號，不是看這些地方政策，而是看全國的政策。

對照歷史，上一輪的觸底反彈，是2015年6月國務院頒佈的《貨幣化棚改》，國家開發銀行取代了央行成為了放水的龍頭，把央行大水漫灌的貨幣，轉向對房地產進行專項扶持。

貨幣流向的轉向也帶動了財富密碼的轉向。

伴隨着15年下半年癌股的飛流直下三千點，同一時間，獲得棚改資金源源不斷注入的房地產迅速復活，開啓了新一輪的野蠻生長。

就像15-16年推薦讀者去買的杭州，隨便一處房產都翻了好幾番。

最終，美聯儲為08年吹的泡沫，經過了一圈複雜的流通和循環，一部分進入到了中國的房地產領域，把泡沫固化。

回顧歷史，理解了資金流動的邏輯之後，就會明白，在美元撤離的大週期來看，縱觀整個地產大盤很難買在低點。

最佳的策略，是緊盯全國性的房地產刺激政策什麼時候出台，以應對美聯儲的暴力收水，並判斷出這種全國性政策利好的區域在哪裏。

由於政策並沒有出台，而且還要看美聯儲的臉色，細節無法判斷，只能進行一個大概的猜測。

相比於2015年轟轟烈烈的貨幣化棚改，未來新一波的觸底反彈，大概率要靠“農村土地改革”+“保障性租賃住房”。

農村的土地有償收回，決定了貨幣的投放，城市的保障房建設，決定人口的流向。

拋開之前針對極少數人有用的“含金量”，對於普通購房者來説，“土地開發銀行”，成為新的房價引擎。

哪些省份和城市能夠給進城的年輕人，提供工作與穩定下來的保障房，哪些城市就能夠通過他們拖家帶口的遷移和商品房購置，享受未來農村土地現金補償的紅利，帶來新的增量。

從數據來看，今年計劃大規模爆保障房的北上廣以及福建浙北蘇南，應該是未來能夠從人口爭奪戰中獲益的地區，同時，各省內部的建設傾向也決定了省內的人口結構轉型（譬如遼寧集中建設在瀋陽和大連）。

從投資的角度來看，今年不建少建保障房的城市儘量不碰。

至於今天的“地產泡沫扭轉”之言，在美聯儲收水週期並不重要，真正值得關注的是，面對美聯儲收水帶來的劇烈衝擊，我們是否以及何時再一次針對地產主動去吹泡泡。