“建議購房者驗收合格後再付全款” 這個提議,我身邊的80/90後都強烈支持_風聞
午后初雪-观察生活中最不易被发现的那一面 2022-03-06 15:52
在加強期房銷售監管方面,施衞東認為應由政府住建部門制定相應的規則,購房者一開始需要支付總價10%-30%的預售資金(定金),預售資金放在銀行專用監管賬户或住建部門主管的第三方擔保機構,房地產商不得動用該項資金,買房人也不能輕易毀約。
房地產商按照房子的開發進度獲得該項預售資金。如果購房者中途改變主意,可以按合同賠付違約金。
房子建設完成後,購房者驗收合格後才付全款。如果購房者用的是貸款,在收房完畢後,銀行才可放貸。
也問過很多身邊的購房者,説真的,就包括北上廣深一線的朋友,也都擔心自己的期房長時間停工,有爛尾風險,未到交房時間…
上次和上海以為房產律師朋友聊起來的時候,他也和我説了很多。

因為現在很多爛尾樓都要通過破產程序解決,如果你在進入程序之前起訴解除合同,就有一定的風險導致你拿不到房子,也拿不到錢。
一般我們買住宅,首付是30%,貸款70%。
按照司法解釋,解除購房合同的同時可以解除銀行貸款合同。
從常理上説,一個房子長期停工,起訴解除合同,不可能不請求解除貸款合同,比如一個房子買的時候100萬,30萬首付70萬貸款,而開發商已經沒錢了,起訴要求開發商退房退100萬,這100萬也不能執行,所以很正常的思路就是起訴30萬退,70萬不還——這個官司能否實現這個效果我們先放到一邊。
由於開發商既沒錢,又不能蓋房子,所以就算這個退房訴訟打完了,也執行不了,要麼有接盤俠出現(天津光耀),要麼就是破重或者清算,要麼就那麼一直爛着,還有就是執行程序走到底。
隨着時間推移,出現破重和清算的概率是個大概率,但是也帶來一個問題,就是一旦破重之後,認定優先權。
按照法律規定支付全部或者大部分購房款的小業主有優先權。
問題是大部分怎麼定比例:通常會認為這個比例是50%,或者起碼要接近50%。
而住宅的首付比例剛好30%,所以如果你已經退房了,那麼就會導致法院、管理人講兩種觀點:
1、你退房了,付款比例只有30%,不到50%,你沒有優先權。
2、你退房了,購房合同解除你不再是購房人了,所以你沒有優先權。
我們在實踐中,雖然也在一些案件裏做到了和上述兩種觀點相反的實踐成果,但是這個成果未必是可以100%複製的,所以我就給你講,爛尾樓,尤其是住宅,上來就退房,是有風險的。
而這個風險是爛尾樓案件中最大的風險:錢房兩空。