房企穩健派代表：南新城，北龍湖，誰贊成，誰反對？_風聞
一号财经-看得见的商业世界2022-03-09 21:41
一號説：高手更在乎長遠
年初，住建部長王蒙徽接受央視記者採訪時，被邀請寫下2022年房地產的關鍵詞。
王部長言簡意賅：“穩”！並鄭重書下落款。
但市場會不會聽部長的話呢？開年以來，利好不斷，行業卻依然未見根本起色。不少投資者、從業者，還是有點着急了，這幾天問我，行業內有沒有好的投資標的或就業企業？
一號君仔細想了想，給出了6個字：“南新城、北龍湖”。
或許有人問為什麼不選萬科？這個問題，想必買過萬科股票的都懂，至於工作機會，萬科流動性不高，所以外招機會也很少。
龍湖（0960.HK）和新城（601155.SH），一個傳統豪門，一個行業新貴，又都是2500億級規模的頭部房企，在這兩年的行業大風大浪中，卻成了最穩健的兩家。
僅憑這一點，就很值得研究。如果把它們放在一起，發現會有許多共同點。
股債雙穩：還本付息正常，信用評級穩定
先説資本市場的表現。去年至今，龍湖集團、新城控股的三大國際信用評級始終穩定，是業內極少數未被下調評級的民營房企。
感興趣的朋友可以查詢一下標普、惠譽、穆迪三家對龍湖、新城的現有信用評級，整體仍處在在行業較高信用水平。
美元債方面，龍湖集團和新城控股均未出現要約或展期需求，且近1年多時間內多次回購，提振了市場信心。
相比於其他出險企業的債務要約交換，或展期、或躺平，龍湖和新城在美元債方面的主動管理表現可圈可點。
就在一號君發稿日，新城控股通過互動平台，回覆投資者：“公司目前流動性良好，已完成2020年公開發行公司債券（第一期）（品種一）回售資金的兑付及部分境外美元債的提前償還。公司租金收入的持續增長為公司現金流的穩定提供支撐。公司堅守底線思維，提前或按時全額償還公開市場債券本息，全力保障公司及全體股東的利益。”
據瞭解，完成兑付的債券額度為6億元，提前贖回的為3月20日到期的2億美元債券，此次共贖回1.6億美元，並予以註銷。
美元債價格方面，新城控股和龍湖集團的表現也優於行業平均水平，特別是龍湖集團的美元債，價格和收益率波動極小。
龍湖集團的股價同樣平穩，去年以來，龍湖集團的股價在30港元每股至50港元每股區間浮動，截至3月9日的30日均價是38.59港元每股，60日均價是40.95港元每股，最新的收盤價是38.75港元。
相比於其他單邊下跌的地產股，買到龍湖和新城，算是撿到寶了。
業務協同：住宅商業雙輪驅動
業務層面，龍湖集團和新城控股的相似度就更高，二者規模相當，業務相近，主體業務還是地產開發、商業開發和運營管理。
商業地產方面，龍湖集團有龍湖天街，新城控股有吾悦廣場，均是國內商業地產品牌第一梯隊。
根據此前新城控股披露的2021年業績報告，2021年1-12月，新城控股實現合同銷售金額約2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米。同時，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。
其中，在商業領域，新城控股2021年實現商業運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比增長51%；全年新開業及管理輸出的吾悦廣場共30座，截至2021年12月31日，已開業及管理輸出的吾悦廣場累計達130座。截至2022年1月25日，公司開業、在建及擬建吾悦廣場總數量已達到191座，進駐全國136個城市。
龍湖集團方面，2021年全年，龍湖集團實現合同銷售額2900.9億元，同比上升7.2%；實現合同銷售面積1708.9萬平方米。有關數據顯示，截至目前龍湖商業已開業項目達60餘個，在手項目超過100個。
龍湖集團2021年半年報顯示，龍湖商業整體出租率97.8%，已開業商場的同店銷售額同比增長60%，龍湖商業運營實現租金收入37.1億元。
龍湖和新城的經驗體現出，商業+地產的雙輪協同發展，能在很大程度上平抑週期波動帶來的風險。特別是重資產持有的商業地產，日常運營的租金收入可以給公司貢獻源源不斷地現金流，遇到風險也可以做資產證券化進行融資，真正進可攻退可守。
相較於此前過度多元化，比如房企跨界去造車，或者做文旅、酒店的，或者重倉長租公寓、商辦的，疫情這兩年，可以説損失慘重。
如果在業務上總結一下，一號君覺得可以這樣説，住宅是剛需，商業消費同樣也是剛需。龍湖和新城恰恰抓住了消費者最大的兩個剛需。
管理效益：信披公開透明 公司團隊穩定
資本市場表現持續穩健，主營業務持續增長，特別是商業地產已成為公司第二增長曲線，這在當下的房地產行業已經殊為難得。站在投資者和員工的角度，誰不希望有這樣的公司？
龍湖和新城還有更難得的地方，一號君姑且稱之為“管理效益”。
前段時間龍湖集團實現了高管層的“新老交替”，龍湖仕官生陳序平接棒地產老將邵明曉出任龍湖集團CEO。
長期觀察房企的朋友都知道，新城和龍湖這兩家公司的高管層都十分穩定，許多高管都有着十幾年、二十多年的司齡。偶爾出現一個高管層面的變動都會成為行業大新聞，而且這種變動一般都是前後任的接棒，並不會因為高管的離任，造成業務層面的斷檔。
比如2020年新城控股聯席總裁離任，曲德軍接任分管新城商業業務，往往都會是無縫對接，更令人佩服的是，人員的新老交替，行業的認同度非常高。
除了高管團隊超穩定之外，這兩家公司的中層或者説專業領導層，相比其他房企也要穩定許多，即便是在去年下半年這樣的市場行情下，行業到處都在裁員、精簡，負面不斷的時候，龍湖和新城也未傳出有大規模的裁員，相反，許多專業類崗位還在開放招聘。比如龍湖集團在提出“六大航道”發展戰略後，許多業務條線都在招聘。
即便是因組織架構變動造成的人員精簡，據説也是按照“N+1”的標準進行了補償。這在房地產行業，已經不僅是一股清流了，堪稱“業界良心”。
此外，龍湖和新城之所以得到業內和資本市場的高度認可，還有一個重要因素，就是這兩家的信息披露及時、規範、全面，從上市公司角度而言，公司的透明度越高，得到的信任度也就越高。
不管是通過上市公司公告，還是通過互動平台、媒體採訪，公司在信息披露的過程中，能夠及時回應外界關切，及時化解和澄清傳言，與社會公眾和投資者建立了深厚的互信。
相比於其他一些公司在應對市場傳言方面的默不作聲或消極怠慢，公告追着新聞跑，反而給自身造成了極大的被動，久而久之，市場的信心也被消磨光了。