“自殺式”暴雷！大發地產欠債不還，恒大之後又一家？_風聞

3月2日，大發地產於港交所發佈有關內幕消息的公告，宣佈因“清盤呈請”的緣故，在30日的寬限期後，公司未對一筆2228萬元美元優先票據的到期利息進行付款。同時，大發地產稱正着手委任財務顧問，以協助對公司的境外債務進行整體重組，以儘快與所有利益相關者達成一致的解決方案。

一般來説，在寬限期過後仍未付款，就構成了實質性違約。並且，危機中直接宣佈境外債擬重組，不禁令人揣測其有“擺爛”的嫌疑。至此，大發地產作為“綠檔”企業走向了中國恒大、中國奧園、當代置業等“踩線”房企的道路上。

被“以舊換新”套住的大發地產？

對於此次未能在寬限期內支付該利息，大發地產把緣由扣在了“清盤呈請”上。大發地產稱，公司評估後認為，由於公司被“清盤呈請”，有必要避免選擇性償付以確保公司所有債權人得到公平對待。因此，公司在30日寬限期屆滿前未對該利息進行付款。

這番言論，不禁讓人聯想到中國奧園對於10.88億美元債一律拒還的“躺平式”做法。不過，大發地產還給了自身找了一個“無辜”的理由，我是被突如其來的“清盤呈請”所波及與影響了，像是在説錯不在我。

早在2月21日，大發地產在港交所曾發佈內幕消息公告，表示了於清盤開始日期（2022年2月18日）後對公司財務的任何處置（包括訴訟中物權），以及任何公司股份轉讓，或公司股東地位變化，依據香港法律將屬無效，除非獲得高等法院認可令。並且，大發強烈反對該呈請，將徵詢法律意見，並採取一切必要行動保護合法權利，將尋求法律措施以堅決反對呈請。

然而，這份言之鑿鑿的公告裏，大發地產，真的無辜嗎？

所謂“清盤呈請”是指，若該公司負債過多，公司債權人（強制清盤）可以向法院提出清盤呈請，法院將進行清盤呈請聆訊，如若成功法院作出強制清盤令的情況。然而，“清盤呈請”發生前，大發地產並沒有公開債務違約記錄，那麼將大發清盤呈請的債權人又是誰？

這要聯繫到大發地產之前發行一筆美元債。這筆美元債由大發地產在2021年1月發行，總額2.8億美元，息票率9.95%，募得資金用於公司現有債務的再融資，為期為一年。今年1月在這筆美元債到期前，大發地產提出要對這筆總額2.8億美元債發起交換要約。

並且最終於1月18日，大發地產宣佈這筆尚有未償還本金約1.845億的美元債完成交換要約及同意徵求，併發行了一筆規模約1.38億美元，息票率12.5%的新票據，將債務期限延長到了6月30日。

不過，大發地產此時不惜以更高的利率用“舊債”換“新債”的做法，面對着政策紅線的限制與房地產行業低迷的當局，以及房地產“高槓杆、高、高溢價、高週轉”的三高玩法失靈後，“還舊借新”道路逐漸放窄，其目的性似乎昭然若揭。

而且，就在這筆美元債完成展期的一週前，穆迪將大發地產的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“Caa2”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa3”，評級展望從“穩定”調整為“負面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示：“此次下調評級反映了該公司流動性風險的增加，原因是其現金緩衝能力減弱，短期債務到期較多，以及融資渠道受限；負面展望反映出，該公司償還所有將在未來6-12個月內到期或可回售的債務能力存在不確定性”

這種“大挪移”的做法，或許的確可以來改善現有的現金流，但是終究是暫時的，借的錢終究要還，並且在如今“高槓杆”失靈與流動性風險增加下，更高的利率帶來的成本或許只能進一步加重其負債情況。

並且，此次交換要約，雖然獲得86%的債權人同意，但是仍舊有4036萬美元債權人未同意展期，如若並未按時兑付，自然會是大發地產道路上的“大隱患”。

此次清盤呈請也印證了大發地產並未針對於未同意展期的債權人按時按約進行兑付，這才使得大發地產想轉移推遲的“隱患”提前觸發，從而還產生了到期利息未還、擬境外債重組等諸多連環反應。

如此得不償失的結果，大發地產更像是自己織了一個“套子”把自己裝了起來，聰明反被聰明誤。

大發地產：迷霧下的“優等生”？

作為成立於1996年，深耕於上海與長三角地區的老牌房企，大發地產這番做法，或多或少讓人感覺有些不至於這般。

從2018年於港交所上市以後，大發地產的發展一直都保持着較高的增速，從2018年銷售額破100億、2019年破200億、到2020年破300億。並且，在今年一月所發佈的截至2021年12月末未經審核運營數據，實現累積合同銷售額約375.63億，同比上升約23.9%。

可見其在當下房地產行業疲軟的大環境下，依舊處於增長狀態。縱觀近期所披露2021年度銷售額的房企中，諸多房企並未達成業績目標；然而，大發地產不僅完成了360億的年初目標，其23.9%的增長率在百強房企中也屬前列。

並且，從大發地產去年8月末所公佈的半年業績報來看，報告期內，大發地產合同銷售額約為人民幣258.09億元及合同建築面積159.03萬平方米，較2020年同期分別增長約130.3%及98.6%。

以房地產的“三條紅線”對比，其淨負債率約為56%，資產負債率（剔除預收賬款）約為69%，總現金短債比維持在1.4倍，一條線未踩，全為綠檔；可謂是實打實的“優等生”。

然而，這位“優等生”，近三個月來的連環暴雷，也讓自身“優質”的標籤籠罩上了一層迷霧，不禁讓人往“負面”所揣測。或許，也是源於過往裏，其不少舉動都與所表現的業績高增長、低負債率、全綠檔的所相違背。

首先，從2020年以來，大發地產已經接連發布出售了多家子公司股權的公告，這些被轉讓的子公司大多位於長三角地區以及成渝兩地。

據天眼查APP查得，其最近的一次公告在1月5日，宣佈1月4日，大發地產的間接非全資子公司成都瀚維與廈門辰軒訂立股權轉讓協議，成都瀚維已同意出售，而廈門辰軒已同意收購目標公司33%股權，總對價約人民幣1.95億元。

本次交易所涉及項目，為成都新都區湖光裏院，該項目由大發、保利與旭輝聯合開發，此次轉讓將產生約7840萬元虧損（除税前）。而且，成都市場是大發地產近幾年重點發展的地區，此次寧願虧損還要轉讓，不禁令人懷疑其現金流早就面臨較大的壓力。

其次，對於大發地產來説，雖然業績飛速增長，但是其有息負債總額也在持續增長，2018年—2020年分別為56.45億元、90.93億元以及126.54億元，三年翻了2倍多。

同時，在有息負債總額的高速增長下，大發地產的融資成本也一直居高不下，從大發地產目前流通中的3筆離岸債券可以看出，票面利率均在12.375%~13.5%之間。根據 Wind的數據，2021 年12月境內債平均利率為4.26%，境外債平均利率為5.97%。

**可見，兩者對比，大發地產的融資成本，遠高於行業平均水平。**而在房地產行業，融資成本的高低大多數從一定程度上能夠反映出房企的償債能力與信用資質，高利率發債的房企，比如恒大、正榮等高昂的利息率使得其都陷入了流動性危機的困局之中。

無論從“虧錢甩賣”子公司，還是融資成本來説，或許都間接證明了一直以“優等生”示人的大發地產一直都存在着不小的“隱患”，並且此次突如其來的“暴雷”也並非偶然事件，只是一頭早到的“灰犀牛”。

對於已經“擬債務重組”的大發地產，債務重組無論是庭內重組還是庭外重組都是一個漫長的過程，就正如曾經2015年採取了債務重組的佳兆業集團，直到2019年，佳兆業才終於重新獲得標普和穆迪評級，在境外市場重啓發債。

那麼，大發地產的未來無論怎麼走，勢必都會比“優等生”時期更加艱難。