“前所未有的難”有多難？貝殼去年淨虧損5.25億_風聞

“2021年我們的感受是前所未有的難”，在2021業績會上，貝殼找房（NYSE:BEKE）執行董事、CFO徐濤發出了感嘆。然而就在2020年8月13日，紐交所敲鐘上市前的溝通會上，創始人左暉還曾説“目前貝殼完成了從0到1”。

如此短暫的時間裏，貝殼到底經歷了什麼？

2021年5月，貝殼找房創始人左暉因病去世，彭永東接棒上任。除了內部調整之外，外部房地產行業整體情況也説不上好，年底還遭到渾水做空，在多重因素的影響下貝殼找房承受着巨大壓力。

相比去年908億美元的市值高點，截至目前貝殼的總市值已跌至131億美元。

業績由盈轉虧

3月10日，貝殼找房發佈未經審計的2021年第四季度和全年財務業績。這也是彭永東掌舵貝殼後交出的第一份成績單。

根據財報顯示，2021年貝殼找房全年成交額(GTV)為3.85萬億元，同比增長10.1%；營業收入為808億元，同比增長14.6%；2021年淨虧損為5.25億元，同比由盈轉虧，經調整後淨利潤為22.94億元。

2020年，貝殼錄得淨盈利27.8億元，經調整後淨利潤為22.94億元。這也就是説，上市盈利後第二年就轉虧了，不可謂不難。

毛利潤方面則從2020年的169億元下降至2021年的158億元，同比下降6.2%；毛利率從2020年的23.9%下降至2021年的19.6%。

CFO徐濤解釋稱，毛利率下降的原因，一是貢獻利潤率較低的新房交易服務在收入結構中的佔比持續提高；二是鏈家經紀人的固定人工成本及交易支持人員的人工成本佔比上升，導致存量房交易的貢獻利潤率下降。

“根基”業務增速明顯放緩

具體來看，貝殼找房的營收主要來自存量房交易服務、新房交易服務和裝修等新興業務。

其中，存量房交易服務的營收同比增長4.5%至319億元；新房交易服務的營收同比增長22.5%至465億元；新興及其他服務的業務營收同比增長17.9%至23億元。

可以看到，去年貝殼的二手房交易業務增長勢頭不及新房交易業務。

再來看成交額，財報數據顯示，**2021年貝殼找房存量房業務GTV為2.06萬億元，同比增長僅6.1%，要知道，存量房業務GTV去年同期的同比增幅有49.53%。**而新房業務GTV為1.61萬億元，同比增長16.3%。

原因在於第四季度鏈家門店的二手房GTV下滑，對應的第四季度佣金收入從去年同期820億元降至530億元。

貝殼對於中介費的期望落空了嗎？創始人左暉曾表示“中國的中介費普遍費率大概在2.5%左右，在全世界看來也不算高。美國是6%，日本是6%，中國台灣是5%，南非是8%。”

據悉，2021年以來貝殼已在多個城市上調中介費至3%，包括上海、深圳、廣州、成都等。不過從結果來看，上調中介費沒能讓貝殼如願。

與此相呼應的是，2021年四季度，貝殼平台門店數環比減少2908家；解約門店數約4100個，較三季度增加約400個；新增門店數較三季度減少約2300家。

同時，中介作為貝殼找房重要的一環，人數上也在減少。其中，聯網經紀人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7%。

值得注意的是，貝殼還給出了2022年一季度的業績展望：期內營收介於115億—125億之間，同比下降約39.6%—44.4%。

GTV方面，貝殼預計一季度二手房、新房市場GTV分別同比下降50%、>40%，二手房交易會在春節後率先企穩，帶動二季度二手房新房市場逐漸恢復，同比跌幅較一季度明顯收窄。