60%增速下，北京大興進入產業升級高光時刻 | 讀項目_風聞

作者 | 陳劍譽 視覺 | 張愛

編輯、責編 | 韓瑋燁

百年未見之機遇下，有3000多年曆史的古都北京，一直在探索一個重大時代命題——“建設一個什麼樣的首都，怎樣建設首都”。

戰略上是清晰的，北京定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心。在此基礎上，北京不斷校準產業定航。戰術上是迅猛的，北京各區縣競相進行產業升級換代。

在新舊產業騰籠換鳥的過程中，位於京南的大興區經濟發展逆勢爆發，迎來高光時刻。而在大興，有一家“生於斯成功於斯”的實業企業值得關注。

上德中心外景圖

01

三輪“城南計劃”驅動大興產業升級

2021年，北京GDP達4.02萬億元，同比增長8.5%，成為中國首個GDP過4萬億的城市。其中，大興區2021年實現GDP約1493億元，名義增長速度高達60.1%，比全市增速平均值高了48.6個百分點，遙遙領先。

而驅動大興經濟發展的主要因素就是產業升級。

（1）三輪“城南計劃”

2021年7月29日，北京市發佈新一輪《推動城市南部地區高質量發展行動計劃（2021-2025）》，此輪“城南計劃”的投資總額超過5900億元人民幣。

而此前，為推動北京城南地區的發展，北京市已經實施了三輪城南計劃。

2009年

北京市發佈第一輪城南計劃（2010-2012年），針對南城區域，實施了一系列重大項目和支持政策，城南的發展由此提速。

2013年

第二輪城南行動計劃（2013-2015年）發佈，此輪計劃更注重民生服務，強調了城市功能發展。

2018年

第三輪城南計劃（2018—2020年）啓動，此輪計劃意在把城南地區打造為首都功能轉移承接區、高質量發展試驗區，成為首都發展新高地。

數據顯示，十年間，三輪城南行動計劃實施後，總投資額近10000億元、共計約600項重大項目得到了實施；城南地區生產總值由2296億元增長到5592億元，增長約1.4倍。

（2）臨空經濟的機遇

2019年9月，北京大興國際機場開始運營，機場總投資800億元，總佔地65.3平方公里，成為世界上最大的機場。大興機場的落地，加快了大興區臨空產業的發展。按照規劃，大興國際機場2025年旅客吞吐量將超過7500萬人次，2040年將形成1.2億吞吐量。

2021年上半年，**大興生物醫藥產業基地規模以上企業完成工業產值875.3億元，同比猛增802%，**已佔全市生物醫藥產業41.7%，醫藥健康產業成為大興區另一大主導產業。

此外，2021年，大興國際氫能示範區北區5.4萬平方米全面建成投用，計劃於2022年建成3座加氫站；北京商業航天產業基地成功落户大興區，計劃2025年完成基地總體建設，將打造北京高端製造業標杆園區、全國商業航天產業特色示範基地。

顯然，**大興區已然成功打造了臨空產業、醫藥健康、先進製造三個千億級產業集羣，**成為大興區產業升級的核心驅動力。

上德中心外景圖

02

產業升級帶動大興樓宇經濟

產業升級離不開樓宇經濟的配套協同，作為北京寫字樓價值窪地的大興區樓宇經濟蓬勃發展。

近十年，隨着大興產業的發展，人口持續流入。根據第七次人口普查數據，大興區目前常住人口為184.5萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，增加55.3萬人，增長42.8%，年均增長3.6%。在增加的55.3萬人中，外省市來京人口增加33.4萬，佔比60%。

產業升級及新產業人口的流入帶來了產辦市場的新需求。

而與此同時，北京核心區域的商辦需求開始不斷外溢。2018年，北京市發佈的《新增產業的禁止和限制目錄（2018年版）》明確指出，朝陽區、海淀區、豐台區、石景山區：東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建寫字樓等大型公建項目。

多重因素驅動下，大興區對寫字樓的需求快速提升，特別是對高端甲級寫字樓的需求。對大興區來説，建立總部經濟區，打造區域標杆寫字樓，成為大興區融入北京市產業協同的基礎。

而於2021年底面市的上德中心，**作為大興區域為數不多的5A甲級寫字樓，**成功的抓住了這一商機。

上德中心項目總建築面積約20萬平方米，由三棟共7萬平方米甲級寫字樓和5萬平方米商業組成。

表：上德中心項目信息

資料來源：睿和智庫

**從區域上看，**上德中心位於大興區國家新媒體產業基地，距離地鐵4號線高米店南站1公里，緊鄰京開高速，30分鐘到達大興國際機場，20分鐘到達北京南站。

上德中心區位地圖

新媒體產業基地以新一代信息技術、科技服務業、數字創意與設計和新一代視聽產業為內容，規劃打造千億級新型特色產業園區。**目前核心區已入駐企業超過5000家，**其中，上市企業及上市企業子公司25家，獨角獸企業2家，包括中國長城、星光視聽基地、世界五百強艾默生等行業頭部企業。

03

品質寫字樓內涵：

綜合化、生態化、專業化、智能化

“以京雄產業帶發展為龍頭，可吸引企業進入京南發展，而上德中心則是目前京南新入市中品質最高的項目。”

”

隨着科技的不斷發展，企業的管理方式愈加靈活和人性化，Z世代成為企業的主力，無論是企業還是員工對辦公空間的要求變得愈加多元。

新一代的寫字樓需要更加趨於綜合化、生態化、專業化和智能化。

**綜合化：**體現在配套設施的完善上，在滿足企業日常經營和員工的商務需求外，辦公空間還應該滿足企業和員工的生活、休閒娛樂需求，在純辦公環境以外，配套一些生活服務功能，讓寫字樓更加綜合化。

**生態化：**在碳中和背景下，一方面寫字樓需要充分利用自然資源，包括綠化景觀、自然風和陽光等，合理設計佈局，讓辦公迴歸自然；另一方面寫字樓需要努力探索節能降耗問題，降低人力、水電及維修材料消耗，減少整體運行成本，達到可持續發展的生態觀念。

**專業化：**隨着社會分工越來越細，企業對辦公服務的要求在不斷提升。在空間服務上，企業對開放式會議空間、場景體驗空間的需求增加；在增值服務上，企業希望寫字樓能夠搭建資源共享平台，提供政府資源、行業資源、企業資源、金融資源、人力資源等。

**智能化：**信息網絡已滲透到方方面面，寫字樓需要進行智能化升級，包括樓宇智能化、辦公自動化、通訊信息化、安保自動化、消防自動化等，通過先進科技技術如5G、BIM和智能停車等技術，讓寫字樓成為一個信息化的主體。

作為大興區國家新媒體產業基地的門户形象，上德中心致力於成為大興區新一代寫字樓的標杆項目。從整體規劃到公共空間、景觀環境、建築形象的呈現，從雲計算、互聯網等智能技術到專業化高效的運營服務團隊，上德中心都在按最高標準進行打造。

**在綜合化上，**上德中心配套了5萬平方米商業，位於地下一層至地上三層。其中，地下一層設置了超市、酒吧、美食廣場，地上一、二層規劃精品零售、生活服務、新興文創等業態，三層為休閒娛樂和商務餐飲。2021年10月21日，上德中心招商發佈會成功舉辦，**四合院式餐廳花家怡園，“中國最美書店”鍾書閣、南城新能源汽車示範基地，**以及格雷時尚集團旗下主營品牌VICUTU威可多旗艦店等，都將作為主力店落地。

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商場入口（左上）藝術雕塑“予你新世界” （右上）商業主中庭（左下）真水幕簾（右下）

**在生態化上，**上德中心一方面努力打造花園辦公環境，與DLC地貌景觀設計合作，打造約23000平方米的沉浸式花園廣場；另一方面在綠色生態、健康環保上，嚴格按照LEED認證，在室內空氣質量、水資源利用與建築節能等方面加大投入。

上德中心外景圖

**在專業化上，**上德中心積極對接政府資源，入駐企業可享受中關村、大興區、國家新媒體產業基地三重政策。   

**在智能化上，**上德中心打造智慧商務，樓宇內的數據主幹傳輸採用24芯、48芯、96芯光纜敷設，自控系統採用美國江森（JOHNSON CONTROLS）BAS系統，同時，大廈具備完善的語音、數據通信系統，可視客户需要提供相應帶寬，實現遠程會議和異地圖像傳輸。

上德中心內景圖

此外，**上德中心希望強化產業聚集能力，其中時尚創意產業已初見雛形。**按計劃，上德中心未來將引入北京服裝學院、清華美術學院教學實習及科研基地，對接歐洲設計學院成立頂級服裝學院並進駐上德，使項目成為產、學、研、銷一體化的時尚創意產業旗艦項目。

高力國際華北區副董事總經理陳難表示，以京雄產業帶發展為龍頭，可吸引企業進入京南發展，而上德中心則是目前京南新入市中品質最高的項目。

04

上德中心的實業思維

對於城市來説，寫字樓是發展進程中的見證者。對於企業來説，寫字樓承載着企業形象，衡量着企業的實力與目標。

作為首批入駐上德中心的企業，格美安是立足於數據安全、文件安全、IT安全運維等領域技術創新、產品研發/實施/銷售/服務的高新技術企業。**格美安表示，之所以選擇上德中心，**一是看重了大興區的經濟和產業發展趨勢；二是看重上德中心的項目品質，寫字樓作為企業形象的代表，考量標準越來越高，不僅要體現在硬件上，還要體現在軟件服務上。

把商業辦公客羣服務好，永遠是商辦產品的首要任務，“我們做產品，是基於實體企業的角度去做的，一是產品是我們自己的，從開始就是從企業自有的辦公樓出發，思考產品的設計、建設、裝修、服務；二是我們的運營團隊大體都有實體企業的工作經歷，**骨子裏是實體企業產品和服務的基因”，**上德中心項目負責人在詮釋寫字樓運營時表示。

上德中心外景圖

不同於大多數開發商背景的寫字樓項目，**上德中心為實體企業的自持型項目，**由男裝版型智領者VICUTU（威可多）所屬的北京格雷時尚科技有限公司（簡稱“格雷時尚”）傾力打造。

格雷時尚於1994年成立，至今已27年，作為中國男裝傑出集團之一，已締造出三大主營品牌：**威可多VICUTU、格羅尼雅GORNIA、微高VGO，**分別專注於中高端商務和休閒人羣。

從2000年進入大興，到2015年將工廠騰退到衡水，再到如今的上德中心入市，產業在升級迭代，匠人精神在留存滲透。可以説，格雷時尚的發展史就是大興發展的縮影。

可以預計，上德中心運用本地積澱和產業蓄能，將為科技、金融、時尚、文創等各類總部型企業、高端企業、規模企業鋪下發展基石，勢必將成為大興區產業升級的新一代見證者。