買房坑有多深？精裝變“驚裝”、名校變“村小”|雷達3.15？_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？

住有所居，是國人亙古以來的追求。然而，購房者卻面臨虛假宣傳、質量問題、精裝修變“驚裝修”、延期交房……等諸多大坑。

雷達財經梳理發現，虛假宣傳方面，龍光集團的關聯企業，因未如實告知購房者，同一小區存在價格相差巨大的商品房和安置房，被業主投訴。五礦建設關聯公司開發的項目，在銷售時承諾的省級名校，到臨近交房時變成了一所“村小”，讓業主難以接受。

質量問題投訴方面，既有金科、金地、新希望三大品牌房企聯手打造的項目，也有碧桂園在武漢的多個項目。

虛假宣傳：省級名校變“村小”

虛假宣傳主要是利用購房者與開發商之間的信息不對稱，掩蓋項目存在的不利因素，輕者對樓盤的景觀、園林、户型進行誇大性描述，重則惡意編造周邊莫須有的交通、學校、醫院等資源，甚至隱瞞土地性質，使得購房者的利益受損。

一位成都的業主投訴稱，天府玖龍郡為知名房企龍光地產開發，開發商以該樓盤地處的天府新區，是第四個國家級新區和新成都未來趨勢，適合自住、投資等為宣傳亮點，再配套首付分期等活動吸引住户購買。

但全程未告知該土地有50%屬於安置用地，且安置房和商業區建築面積佔比46%，購房者事後從網絡瞭解到，商品房售價在11000元/平方米，安置房5000元/平方米。

然而，開發商以安置用房及安置用地不屬於不利因素，不用告知購房者的理由不予退房或補差價，甚至拒絕溝通。

投訴內容顯示，天府玖龍郡開發商為眉山龍光駿業房地產開發有限公司，為港股上市公司龍光集團關聯企業。

據南方都市報，2021年4月，惠州博羅佳兆業東江新城多名業主投訴稱，開發商售樓時宣傳該樓盤十二期東面要建配套“九曲流水”公園，臨交樓時卻發現公園未建，卻建了個祠堂。

針對質疑，佳兆業地產惠州公司回覆稱，“九曲流水”公園實際為基於項目排洪渠進行的綠化景觀美化，祠堂為村民自建跟開發商無關。而經博羅縣自然資源局核查，該祠堂建築屬未經批准擅自建設，已發出《責令停止土地違法行為通知書》和《責令改正土地違法行為通知書》。

此外，位於廣州黃埔區的五礦壹雲台項目，因涉嫌虛假宣傳已被市場監管部門立案調查。

據羊城晚報報道，五礦壹雲台樓盤是廣州市礦茂房地產開發有限公司推出的項目，總佔地面積達7.2萬平方米。

天眼查顯示，廣州市礦茂房地產開發有限公司有兩個股東五礦盛世廣業（北京）有限公司和寧波市鄞州協豐企業管理有限公司，前者是五礦建設控股孫公司，後者大股東是平安不動產有限公司。

其中，五礦建設是中國五礦集團唯一發展房地產業務的香港上市旗艦企業。

儘管該樓盤售價較周邊高出不少，但由於銷售人員聲稱小區將與省級名校聯合辦學，或是開發區一小，或是東薈城小學分校，很多購房者因此就衝着優質教育資源而來。而且業主購房時的確看到小學已建好，且外牆上標有“五礦小學”“五礦幼兒園”字樣。

2021年6月，多位業主找到開發商，詢問何時報名上學及遷户口等問題，未收到直接答覆。當年12月11日，業主再次和開發商協商時，被告知將於2022年6月30日交付學校。

但到了2022年2月22日，有業主在廣州黃埔區教育局局長接待日上得知，五礦壹雲台的小學將於9月開學，但配套學校將是長嶺居小學分校，一家“村小分校”。

3月4日，在黃埔區教育局的會議上，開發商代表辯稱，沒有進行學位房虛假宣傳，沒有計劃引進教育集團合作辦學，買賣合同也沒有約定學校辦學性質，而教學樓冠名“五礦小學“和“五礦幼兒園”屬於企業品牌宣傳。

目前，開發商已將學校外牆上的“五礦小學”“五礦幼兒園”字樣剷掉。而黃埔區市場監管部門在接到舉報後，決定對廣州礦茂房地產開發有限公司立案調查，未來將向業主公佈調查結果。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，購房者要把握一個基本原則，只要是合同中沒有明確約定的宣傳內容，都有可能是假的，都有可能是宣傳的伎倆，誤導購房者。

“有了合同約定的交房條件，就是之前所簽署的購房合同上所載明的交房條件，收房的時候，都要一一去核實。”王玉臣提醒，如果開發商不具備這些條件，購房者是可以視情況拒絕收房的。如果開發商強制收房，購房者可以就此提起相關違法查處申請，要求相關主管部門進行調查處理。

質量問題：收房季變“維權季”

質量合格是房子交付的最基本要求，但現實中，很多新房往往存在這樣那樣的質量問題，讓購房者投訴無門，不僅造成資金損失，也損耗了大量的精力和時間。

位於蘇州吳江區四季春曉的業主們，就遇到了這樣的煩心事。

據瞭解，四季春曉項目由金科、金地、新希望三大品牌房企聯手打造，位於東環南延，毗鄰地鐵4號線江陵西路站。據規劃公示，項目設計為14棟住宅產品，包括6棟高層和8棟小高層，均價約2.05萬元/平方米，幾次開盤後就很快售罄，屬於當地熱盤。

據中國房地產報近期報道，2019年該項目首次開盤，後期參與搖號的業主在2021年12月收到交付的精裝修房子。

但是交付的房子完全是“不合格、未完工狀態”，跟約定好的精裝修相差甚遠。據其中一位業主反映，收房後發現牆面髒污、色差、凹陷，電器破損、下水道水泥堵塞、多户油煙機管異響、每棟樓使用材料不一等諸多問題。

另一位業主也表示，除了質量問題，有部分房子交付的時洗手盆、室內門都沒裝，她推測開發商可能是為了不付違約金，草草交房。

因此很多業主找來了第三方驗房師，驗房結果幾乎都是不合格，驗房師給出的整改意見“20個起步，多的達50個。”

除了明顯的室內問題，四季春曉小區外牆也存在嚴重空鼓，牆面起皮有滲水跡象。

雷達財經注意到，早在交房前的2021年9月份，就有業主在“蘇州陽光便民12345”網站上第二次向住建局發起投訴，稱“來蘇州十餘年了從來沒有見過如此質量差的外牆 ，小區內裝也是一塌糊塗，開發商當時賣房可是號稱精裝品質房，請問品質何在？”

該投訴者要求開發商將外牆全部整改重做，要不然個人拒不收房。同時提出質疑，外牆做成這樣到底是怎麼通過竣工驗收的？

吳江區住建局回應稱，外牆保温施工階段，均按照規範進行過拉拔試驗，滿足相關規要求，並且在整個施工過程中持續性的進行滲漏觀察，關於業主對外牆後期可能會脱落及後期可能會滲漏的憂慮，開發商會結合現場情況持續觀察及改進；開發商在接下來一階段會對外牆進行全面自查自檢，對局部不平整的部位進行整改，並且會嚴格履行合同約定的維保責任。

項目信息顯示，四季春曉建設單位為蘇州金宸房地產開發有限公司（下稱“蘇州金宸”）。天眼查顯示，蘇州金宸的三個股東，分別是金科集團蘇州房地產開發有限公司、蘇州鋭寶商貿有限公司和蘇州威新華清商務信息諮詢有限公司，前兩者股權穿透後指向金科地產集團和新希望地產，蘇州威新華清商務信息諮詢有限公司的大股東法人為金地集團高級副總裁、董事會秘書徐家俊。

據上述報道，開發商蘇州金宸在吳江區住建局安排下，曾與業主會面併發布書面的整改計劃，其中包括到到今年3月5日，完成現有報修的80%；到3月15日，基本完成現有報修。

但截至3月7日，業主們在小區內仍能找到許多質量問題。據一名當地對接的工作人員解釋，整改進展緩慢是由於疫情、維修工人人手不夠導致的，後續會增加人手。而業主們關於該項目如何通過驗收的疑慮，至今沒有答案。

在黑貓投訴上以“購房+質量”為關鍵詞搜索，有124條有關新房質量的投訴。其中，位於武漢市光谷的碧桂園雲境，因“違反合同條款，未達到交付標準交付強行交付”被100多位業主集體投訴。

投訴內容涉及景觀綠化不符合規劃宣傳、使用劣質地磚、高層精裝修漏水問題嚴重、燃氣管道胡亂走線、小區排水功能差、積水嚴重問題等方面。投訴進度顯示，多次協商無實質結果。

據“閩南之聲”消息顯示，不止碧桂園雲境，該房企在武漢的高端系列碧桂園雲璽、碧桂園悦山湖等產品問題頻出，一度引發業主集體拒收事件。在“武漢城市留言板”中，有關碧桂園房屋質量問題的相關投訴多達4332條。

江蘇仁勤律師事務所合夥人律師吳彭齡指出，業主遇到房屋質量問題時，應及時和開發商或物業公司聯繫，要求現場查看，必要時要申請鑑定機構鑑定。

如果鑑定結論不危及安全，購房人可以根據《民法典》規定及《房屋買賣合同》約定要求開發商或物業公司維修並賠償相應損失，如果經鑑定屬於危房，可以根據危房嚴重程度鑑定結論要求開發商或物業公司修理或退房並賠償損失。

延期交房：業主背上月供和房租

延期交房，顧名思義是指開發商在購房合同約定時間期限內，無法正常交房的行為。

在期房預售制度下，房地產企業延期交房會極大損害購房者的權益。這是由於交房之前，買房人通過貸款等方式已經支付了房款，如果不能及時交房，或者爛尾，買房人會面臨無家可歸，同時揹負鉅額的房貸。

成都市龍泉驛區世茂璀璨天城，就是一處因延期交房引業主維權的案例。

據業主講述，該項目最初交房日期定在2021年12月30日，但開發商“成都世茂新城房地產開發有限公司”臨近交房日時才通知無法按期交房，並許諾暫定於2022年3月30日交付，實際交付時間，將再次書面通知。

到了2月20日，因年後工地並未復工，大約300名業主集聚在成都世茂廣場，冒着冷雨、戴着口罩維權，開發商代表答應在2月23日會談。

但這次會談從上午10點持續到下午6點，開發商依然不能拿出復工計劃以及交房計劃。

3月2日，經龍泉驛區副區長協調，各方再次進行會談，約定3月9日為第一個復工節點等事項。

然而，業主們並未等來如期的復工。

“3月9日，我們的業主代表從早上八點等到十一點，但施工現場只有幾個‘裝修工人’在一樓打掃衞生。”業主表示，很多購房者子女即將入學，房屋未交付則無法入學；更重要的是，大量業主需要同時負擔房貸和原先的租房費用，造成較大的生活壓力。

對此，有律師指出，一般而言購房合同上都會寫明，逾期交房多少天，開發商需要支付多少相應的違約金。超過多少天仍未交房的，可以解除合約；交房逾期，購房者可以通過法律途徑來維護自身利益。

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