進擊的太古地產遭遇冰火兩重天_風聞

近日，太古地產公佈了2021年業績財報。在地產寒冬的當下，這份成績單可謂是相當亮眼。財報顯示，2021年太古地產實現總收入158.91億港元，同比增長19%；營業溢利總額為78.39億港元，同比增長42.37%；歸屬股東淨利潤71.21億港元，同比增長73.85%。

美中不足的是，太古地產在2021年並未成為均衡發展的“三好學生”，其內地和香港業績表現呈現出兩極分化的發展態勢。不僅如此，在管理層大換血後，太古穩健的經營風格正在發生改變，加速擴張的內地商業版圖也使得其債務和現金流承壓。

兩地業績“冰火兩重天”

香港一直都是太古地產的大本營，最新財報顯示，在太古地產已落成的投資物業中，香港地區佔總面積57%，佔租金收入60%，佔資產淨值80%。然而受當地嚴峻的新冠疫情影響，香港地區2021年營收不增反減。作為對比，在內地行之有效的防疫措施下，太古地產2021年內地業務逆勢上揚，表現搶眼。

營收上，2021年太古地產香港收入87.76億港元，相比2020年下降5.7%；內地2021年收入38.5億港元，比上年同期增加24.9%。

投資物業估值上，2021年太古地產在中國內地的投資物業錄得物業估值收益淨額為27.88億港元，而香港的投資物業則是虧損淨額37.26億港元。

租金收入方面，2021年，太古地產租金收入總額為125.54億港元。其中，香港零售物業的租金收入總額22.91億港幣，同比2020年下跌10%；內地零售物業的租金收入則同比上漲了27%至31.68億港幣。

屋漏偏風連夜雨，2022年開年以來，香港疫情進一步加重，每日確診人數屢創新高，在此基礎上，太古地產在香港提出了相應的寬租政策，但這也勢必會影響太古地產一季度在香港地區的業績。

加速擴張致債務承壓

基於內地市場的良好增長態勢，太古地產不斷加碼內地投資。2021年7月，其與靜安置業成立合資公司，擬共同開發上海張園保護性項目；2021年9月，上海前灘太古里正式啓幕，開店率、客流量、銷售額均創下太古地產所有內地商場開業新高；2021年11月，北京三里屯太古裏西區迎來亮相，城市更新步伐持續邁進。掌握網紅地標的流量密碼後，太古地產在內地的野心不止於此。

據財報披露，2022年西安太古裏項目第一期預計於夏季開幕；北京未來將在三里屯公交維修設施改造成為商業中心；同樣位於北京的頤堤港二期項目也在籌備中；廣州市聚龍灣片區將開發新的零售項目。太古地產主席白德利表示，計劃未來十年投資超過1000億港元，而其中，超過一半資金將投資於中國內地，在一線及新興一線城市重點發展以零售為主導的綜合發展項目，太古預期，未來十年集團應占中國內地物業組合的總樓面面積將增加一倍。

另一方面，如此大手筆的開疆擴土也給太古地產帶來了不小的債務壓力，截至2021年末，太古地產的債務淨額有所增長，為103.34億港元，同比上升56%，資本淨負債比率上升1.2個百分點至3.5%。另外，年報顯示，太古地產一年內到期的銀行借款及債券高達90億港幣，佔銀行借款及債券總額的37%。

現金流收緊，開啓賣賣賣模式

債務承壓的同時，太古地產的現金流也有所收緊。投資業務的現金淨額髮生斷崖式下降，從2020年的84.16億港幣降至2021年的-31.96億港幣；現金及現金等價物價值也從2020年末的212.02億港幣縮水至2021年年末的148.33億港幣。

面對現金流壓力，太古地產開啓了“賣賣賣”模式，2018年及2020年，太古地產先後向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業，累計回籠資金約250億港元；亦出售了位於美國邁阿密的兩座寫字樓，並首度拆售香港太古城住宅項目的停車位。在業績發佈會上，太古地產主席白德利表示，“會繼續售賣非核心資產以抽取資金。”

瑞信、里昂下調目標價

面對太古地產這份兩極分化的業績報告。瑞信將太古地產資產淨值折讓預測由35%擴至40%，股份目標價由31港元降至25.6港元，評級維持“跑贏大市”，並調低集團今明兩年盈利預測分別9.8%及9.1%，以反映寫字樓租金降低3%、提供更多零售租金寬減，及經營開支增加。

里昂同樣發表研報稱，太古地產去年盈利及派息優於該行預期，主要由於資產處置及租賃業務表現較預期強。而集團目標每年派息有中單位數增長，在挑戰的市場環境下亦是有驚喜。為反映香港第五波疫情的影響，該行下調太古地產今明兩年盈利預測分別1.7%及2.3%，股份目標價由24.1港元降至21港元，評級維持「跑贏大市」。