進擊的太古地產遭遇冰火兩重天_風聞
中访网-中访网官方账号-中访网,解读新商业的主流媒体2022-03-17 09:53

近日,太古地產公佈了2021年業績財報。在地產寒冬的當下,這份成績單可謂是相當亮眼。財報顯示,2021年太古地產實現總收入158.91億港元,同比增長19%;營業溢利總額為78.39億港元,同比增長42.37%;歸屬股東淨利潤71.21億港元,同比增長73.85%。
美中不足的是,太古地產在2021年並未成為均衡發展的“三好學生”,其內地和香港業績表現呈現出兩極分化的發展態勢。不僅如此,在管理層大換血後,太古穩健的經營風格正在發生改變,加速擴張的內地商業版圖也使得其債務和現金流承壓。
兩地業績“冰火兩重天”
香港一直都是太古地產的大本營,最新財報顯示,在太古地產已落成的投資物業中,香港地區佔總面積57%,佔租金收入60%,佔資產淨值80%。然而受當地嚴峻的新冠疫情影響,香港地區2021年營收不增反減。作為對比,在內地行之有效的防疫措施下,太古地產2021年內地業務逆勢上揚,表現搶眼。
營收上,2021年太古地產香港收入87.76億港元,相比2020年下降5.7%;內地2021年收入38.5億港元,比上年同期增加24.9%。
投資物業估值上,2021年太古地產在中國內地的投資物業錄得物業估值收益淨額為27.88億港元,而香港的投資物業則是虧損淨額37.26億港元。
租金收入方面,2021年,太古地產租金收入總額為125.54億港元。其中,香港零售物業的租金收入總額22.91億港幣,同比2020年下跌10%;內地零售物業的租金收入則同比上漲了27%至31.68億港幣。
屋漏偏風連夜雨,2022年開年以來,香港疫情進一步加重,每日確診人數屢創新高,在此基礎上,太古地產在香港提出了相應的寬租政策,但這也勢必會影響太古地產一季度在香港地區的業績。

加速擴張致債務承壓
基於內地市場的良好增長態勢,太古地產不斷加碼內地投資。2021年7月,其與靜安置業成立合資公司,擬共同開發上海張園保護性項目;2021年9月,上海前灘太古里正式啓幕,開店率、客流量、銷售額均創下太古地產所有內地商場開業新高;2021年11月,北京三里屯太古裏西區迎來亮相,城市更新步伐持續邁進。掌握網紅地標的流量密碼後,太古地產在內地的野心不止於此。
據財報披露,2022年西安太古裏項目第一期預計於夏季開幕;北京未來將在三里屯公交維修設施改造成為商業中心;同樣位於北京的頤堤港二期項目也在籌備中;廣州市聚龍灣片區將開發新的零售項目。太古地產主席白德利表示,計劃未來十年投資超過1000億港元,而其中,超過一半資金將投資於中國內地,在一線及新興一線城市重點發展以零售為主導的綜合發展項目,太古預期,未來十年集團應占中國內地物業組合的總樓面面積將增加一倍。
另一方面,如此大手筆的開疆擴土也給太古地產帶來了不小的債務壓力,截至2021年末,太古地產的債務淨額有所增長,為103.34億港元,同比上升56%,資本淨負債比率上升1.2個百分點至3.5%。另外,年報顯示,太古地產一年內到期的銀行借款及債券高達90億港幣,佔銀行借款及債券總額的37%。
現金流收緊,開啓賣賣賣模式
債務承壓的同時,太古地產的現金流也有所收緊。投資業務的現金淨額髮生斷崖式下降,從2020年的84.16億港幣降至2021年的-31.96億港幣;現金及現金等價物價值也從2020年末的212.02億港幣縮水至2021年年末的148.33億港幣。
面對現金流壓力,太古地產開啓了“賣賣賣”模式,2018年及2020年,太古地產先後向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業,累計回籠資金約250億港元;亦出售了位於美國邁阿密的兩座寫字樓,並首度拆售香港太古城住宅項目的停車位。在業績發佈會上,太古地產主席白德利表示,“會繼續售賣非核心資產以抽取資金。”
瑞信、里昂下調目標價
面對太古地產這份兩極分化的業績報告。瑞信將太古地產資產淨值折讓預測由35%擴至40%,股份目標價由31港元降至25.6港元,評級維持“跑贏大市”,並調低集團今明兩年盈利預測分別9.8%及9.1%,以反映寫字樓租金降低3%、提供更多零售租金寬減,及經營開支增加。
里昂同樣發表研報稱,太古地產去年盈利及派息優於該行預期,主要由於資產處置及租賃業務表現較預期強。而集團目標每年派息有中單位數增長,在挑戰的市場環境下亦是有驚喜。為反映香港第五波疫情的影響,該行下調太古地產今明兩年盈利預測分別1.7%及2.3%,股份目標價由24.1港元降至21港元,評級維持「跑贏大市」。