樓市還能恢復到2021年的夏天嗎？_風聞

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梁雲風 | 文

在經歷了一整年的樓市寒冬後，鄭州終於邁出了很多城市想走卻不敢走的一步。

3月1日，《鄭州市人民政府辦公廳關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》發佈，提出19條樓市“鬆綁”舉措，成為首個全面放鬆限購限貸的城市。

在其他城市都還在遮遮掩掩地降低首付款，瞄向“剛需”時，鄭州首先打開了“二套住房貸款可享首套房貸政策”，指向了改善需求釋放。根據這項政策，結清了首套房貸款的購房者，再買第二套改善型住房時，可以仍按首套房貸款，首付低至三成。

除此之外，鄭州還開出了包括允許有老人投靠的家庭新購一套住房，將土拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，允許成交一年內分期繳納等政策，為鼓勵居民購房下足了力氣。

遙想2021年3月24日，飽受一手房庫存增長和二手房交易萎縮之苦的南昌發佈“樓九條”以促進房地產市場平穩發展。但是政策一經發布就被住建部批評，省裏面趕緊出面，第二天南昌市就撤回了這個政策，是實打實的“政策一日遊”。

在南昌之前，菏澤等六個城市嘗試鬆綁，但無不是一日即撤回。

與一年前的南昌類似，鄭州目前也面臨着類似的問題，銷量劇降，庫存劇增。**從2016年以來，鄭州樓市進入了漫長的回調，已連續五年處於供大於求的局面。**特別是去年鄭州經歷了暴雨和疫情的輪番爆錘，樓市量價齊跌，房地產研究機構中指研究院數據顯示，2021年鄭州市區商品住宅成交面積不足千萬平方米，同比下降12%，創2015年以來新低。

到今年2月，鄭州主城區商品住宅庫存量超過1200萬平方米，去化週期接近43個月。一般來説，超過18個月，即是警戒線。

總體來看，二線城市去化週期並不高，2021年6月，二線樣本城市去化週期達歷史低位，約為21.4個月，隨後去化週期呈上升趨勢；2022年1月，去化週期約為23.1個月。

特別是以杭州為代表的二線城市庫存低，到2022年1月去化週期僅9個月。但以鄭州、重慶、成都、無錫、福州、瀋陽、青島、濟南為代表的二線城市高庫存、市場弱，急需政策的調整。

鄭州之所以避免了“一日遊”的命運，根本原因在於，從上而下的監管部門已經認識到，樓市經過一年的強力調控已經基本到位，如果再“冷”下去，有可能“凍傷”實體經濟。

中指院數據顯示，1-2月，商品房銷售面積同比下降9.6%，銷售額同比下降19.3%，TOP100房企銷售額均值為103.0億元，同比下降34.0%。

如此巨大的降幅，一方面確實影響實體經濟，另一方面也讓監管有了調整到位的底氣，這才有了當前一些城市降低首付比例，乃至如鄭州這般，大尺度放開限購限售等政策。

房地產市場如果看成一個三角形，那麼地方政府、開發商和購房者就分別是這三角形的三條邊了。要維持這個三角形的穩定，僅僅是地方政府放鬆政策是不行的，還需要另外兩條邊也穩定。

所以最近，我們看到金融市場的政策轉向也非常明顯。同樣是一年前的3月，中國銀保監會主席郭樹清對房地產泡沫發出警告，稱泡沫已經變得“非常危險”。但今年的3月2日郭樹清則認為，當下房地產的泡沫化、貨幣化問題發生了根本性扭轉，不過也希望房地產的價格不要調整得太劇烈，還是要平穩轉換。

“平穩”既是市場的需要，也是調控的目的。

在這個基調下，針對房企的融資端開始變得友好了。**僅3月上旬，房企的融資就“春意盎然”，有多家房地產企業成功發債或披露發債計劃。**同時，房地產併購融資再現新動作，東方資產百億金融債蓄勢待發，資產管理公司正在進場。業內預計，隨着融資回暖，房地產市場有望逐漸走出調整的艱難期。

比如，3月3日，碧桂園和美的置業同時宣佈獲得招商銀行提供的地產融資額度。其中碧桂園獲授150億元，該資金將全部用於地產併購業務；美的置業拿到120億元額度，其中60億元用於地產併購專項融資，另外60億元用於美的置業個人住房按揭貸款專項用途。招商銀行還表示，將全力支持房企併購及按揭業務的發展。

而在此前，能夠拿到併購貸款的房企是少數，僅有招商蛇口、華潤、五礦地產、大悦城，幾乎全部是央企、國企。

得益於此前監管出台的針對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三條紅線”相關指標的政策，最近兩個月，不少商業銀行紛紛響應監管層號召，給房企提供併購貸，甚至有些還主動拿錢“上門”，發行併購主題債券。截至3月14日，今年已有9家銀行陸續發行房地產企業併購項目進行專項資金支持，相關融資額度已超千億元。

市場正在朝着好的方向發展。

不過總體來看，目前仍難言樂觀。

首先出險房企仍在掙扎之中，外界期待監管從大局着眼趕緊讓恒大等房企危機有個標誌性結果，不至於因此耗盡市場的信心，影響行業復甦。

其次是房企仍要面臨巨大的債務壓力。據克而瑞證券研究院數據統計，中國主要房地產開發商2022年將有1170億美元到期，其中還包括360億美元的外債。僅今年第二季度，在170家房企中將有162.2億美元存量債到期，781.9億元人民幣債券到期，合計債務約為人民幣1809億元。這一巨大的債務壓力，如果銷售端得不到健康的現金流，對預售款的監管政策不改變，對房企的融資支持力度不持續穩定，未來出險企業仍將增加。

再者是各個城市的政策調整情況仍影響着市場信心。比如此次鄭州救市政策發佈後，市場廣泛關注其他城市會否跟進。

諸葛找房數據顯示，截至目前，2022年已有55個城市出台政策，從放鬆限購限貸、降低首付比例、下調房貸利率等方面放鬆樓市管控。但如鄭州這般政策力度如此之大的仍未見到。市場普遍認為，與鄭州面臨相似情況的重慶、成都、無錫、福州、瀋陽、青島、濟南等城市有可能跟進，但當地監管部門有無大決心仍不確定。

國海證券研究所聯席所長夏磊認為，回顧過去二十多年的調控歷史，在房地產下行週期，市場大致出現了兩輪明顯的調控放鬆時期。第一輪是2008-2009年，全球金融危機蔓延，為穩定國內經濟增長，中國政府在全國範圍內實施了下調首付比例、貸款利率等政策，樓市商品房銷售面積增速在政策出台5個月後實現了轉正。

第二輪出現在2014-2016年，隨着放鬆限購、降息、“認房認貸”標準修改等多套政策“組合拳”出台，以2014年的“930”政策為時間節點，樓市商品房銷售面積增速在6個月後顯現回正。

這一輪的房地產下行週期，如果以2月份開始的下調首付款比例、增加房企融資為開端算，隨着棚改貨幣化安置退出市場，影響樓市需求的核心變量消失，樓市商品房銷售面積增速至少也得到七八月份才能回正。

今年的政府工作報告提出，要“滿足購房者合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環”。這對穩定市場來説，是一針強心劑。“信心比黃金重要”，這句話用在房地產市場，也是太合適不過了。