“財政部：今年內不具備擴大房地產税改革試點城市的條件” 釋放了哪些信號？_風聞

近日，新華社記者就房地產税改革試點問題採訪了財政部有關負責人。有關負責人表示，房地產税改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產税改革試點城市的條件。

思考這個問題的切入點個人覺得應該在房地產的金融屬性上。

房地產價格有兩部分組成，一部分是居住屬性，另一部分為金融屬性，居住屬性比較好理解，可以從租金中反推這部分的價格，你自己住自己的房子其實就是在租自己的房子住。另一個是金融投資屬性，典型的特點是買漲不買跌，憑什麼願意拿出儲蓄和加槓桿的搶着買居住屬性之外的資產呢？當然是期待未來有人從自己手上以更高的價格買走。

如果投資和接盤僅僅是自有資金，那麼就沒多大風險，就好比投資股市的散户加槓桿的畢竟是少數，虧完也未必見得能產生多大的影響，但問題是不管是投資還是接盤都是加了大量的明面和隱性槓桿，有銀行貸款，親朋借貸，可能還有消費貸當首付來用，誰都不知道里面有多大的槓桿，但金融屬性總是要變現的，一般是按一定的比例變現，這就是所謂的流量部分，存量部分對於自己資產價格的預估就是依賴流通部分的價格作為參考的。這種遊戲一般是自上而下的傳導，早投資的羣體期待後來者接盤，而後來者多是資源積累較少的羣體，那麼就需要舉更多的債才能接盤，雖説30%首付，但加上隱性槓桿，20%甚至更低都是有可能的，直至連5倍槓桿都湊不齊的人被吃完，沒下家了就玩不下去了，地方財税就會出問題，此外，金融屬性沒了預期，拋售恐慌就不遠了。

那麼維持這種擊鼓傳花和金融屬性，地方都在嘗試和試探宏觀政策的底線，比如貨幣化棚改、降低首付比例，讓更高風險的羣體加入到這個遊戲中，加5倍、10倍的槓桿來維持擊鼓傳花的遊戲不破裂，有網友形象的稱為絕户網，如果考慮到隱性槓桿，這裏面的風險可想而知，導致這種遊戲明顯進入了明斯基時刻的最終階段，即把所有環節的風險轉移到更低抗風險能力的羣體，加上社會福利和可支配收入的差異，非常像我國版的次貸危機。

這兩年所有的政策都指向了一個字“穩”，降房地產的金融屬性，有利於去槓桿和降低風險向中下層傳遞，但會遇到另外一個問題，投資者看重的是金融屬性，靠的就是後來者負更多債接盤，不讓繼續就是拋售恐慌，資產價格就是這樣，平時好好地，一旦拋售比例超過某個閾值，是不可能還能保障價格的，和擠兑有點像，市場能承擔5%、10%還是15%的變現而價格不崩盤呢？幾乎所有資產泡沫破裂的直接原因就是拋售恐慌，像不像走鋼絲，向左不行，向右也不行。地方也擔心，房地產税的初衷是取代土地財政維持債務穩定，但現在看來不太敢賭，誰都沒想到疫情能持續三年之久還沒有一點向好的跡象，擔心拋售恐慌出來以後，土地出讓金沒有了、房地產税也沒收上來，還要處理一堆暴雷爛攤子。

到這裏讀者應該就能猜到這個發言推出的原因，今年經濟面臨“供給衝擊、需求收縮、預期放緩”的大環境，穩字就限制了幾乎所有激進的政策，房地產税對於金融屬性打擊很大，很多人説房地產税會增加房租，其實是把房子的金融屬性和居住屬性混為一談，房租只取決於供需關係和當地的薪資就業情況，而投資者看重的是金融屬性，就好比股市投資失敗了你要找誰給你補貼呢？房地產税和一些貨幣政策我們可以看成是走鋼絲的配重，要保證穩定，向左繼續信貸擴張中下層信貸違約會掉下去，向右打擊金融屬性引起拋售恐慌也會掉下去，只能拿這些籌碼左右配平，所以讀者看到的就是收緊和寬鬆交替出現，房地產税推行和暫緩也交替出現。

最後，動用這麼多宏觀資源也僅僅是為了維持金融屬性不崩盤，可想而知裏面的風險，理想的情況就是把投資類的房產鎖死在現在的投資者手裏，每年都跑不贏通脹，維持5~10年，這些羣體好好還貸，風險基本就沒有多少了。現在經濟下行嚴重，黑天鵝亂飛，誰都不能保證走鋼絲的時候哪次左右兩邊配重就超承載能力了，至少現在來看，70城中跑不贏大額存單的已經佔大多數，跑不贏貸款利率的更多，省會下跌的都不少了，小城市的情況預計不會比人口流入的中大型城市好，就看房地產信仰維持持有意願能扛到什麼時候。