希望所有的爛尾樓糾紛，都按此判例進行處理_風聞
西方朔-2022-03-19 16:25
遠方青木喜歡寫精華文章的青木386 人贊同了該回答在諸多民生問題中，爛尾樓是對普通百姓影響最大的一個。
買到爛尾樓的概率不大，但只要買到自己的生活就是天塌地陷。
一輩子的積蓄外加幾十萬幾百萬的貸款買了一套房，結果爛尾了，自己在外面租房七年八年房子那還是一片荒地，這輩子可怎麼辦啊。
自己住不進房子不説，每個月還要還鉅額房貸，還完了房貸還要付房租，真的是太糟心了。
實在付不起房租了，硬着頭皮住進爛尾樓，但這樣的日子是自己想要的嗎？
當初拿着那麼多首付，隨便買誰家的房子都能住，偏偏買了這一家爛尾樓的，真是太倒黴了。
自己虧那麼多首付就算了，還得還房貸。
很多人都想過，我又沒拿到房子，憑什麼還房貸啊，我認虧，這房子不要了還不行嗎，爛尾樓銀行你愛拿就拿走，房貸我不還了。
從社會常規認知來説，購房者這麼想是合理的，被坑了那麼多錢，啥都沒看到，首付沒了，房子也沒有，不想還房貸這不很正常嗎。
但在法律上卻不是這樣。
無論你諮詢誰，給你的答覆都是你必須還房貸，哪怕爛尾樓從頭到尾就只是張圖紙你都要還房貸。
因為購房合約是你和開發商簽署的，貸款協議是你和銀行簽署的。
如果開發商爛尾了，那你可以起訴開發商，可以找開發商索賠，但這和銀行沒有關係，銀行貸款給的是你，然後你給了開發商，法律關係清清楚楚，乾淨明瞭。
但購房者找開發商索賠有用嗎？
爛尾樓並不是缺乏建設資金才爛尾的，很多爛尾樓甚至只差幾十萬資金就能竣工，但依然爛尾。
因為每一個爛尾樓，身上都揹着一屁股爛賬。
只要但凡有一絲可能，開發商都不會讓這個樓盤爛尾，肯定把能抵押的東西都抵押了，能週轉的資金都週轉了，最終黔驢技窮的時候才會選擇爛尾。
等你知道這個樓盤爛尾的消息後，開發商絕對是一個負債累累的窮光蛋，絕不存在賬上還有錢等着你去索賠這種事情。
中國以前的商品房預售制度，允許開發商在房子剛蓋一點的時候就拿走全部的房款，然後用這些錢去搞其他事情，同時開發商通常還欠着很多施工款。
為什麼這麼多樓盤爛尾會爛在剛封頂的時候，因為業內慣例是樓盤封頂付第二期施工款，這幾乎就是開發商買地後的唯一支出。
但開發商早就把錢挪用了，拿不出施工款，於是只能爛尾。
甚至，有些開發商不僅把房子賣了一遍，還能對外抵押了一遍，反正利用信息差沒人知道。。。
因此，爛尾樓會拖欠100%的購房款，買地時候欠的銀行貸款，開發商私下借的高利貸，以及大量的施工款，總欠款額度會，且一定會超過這個樓盤的總價值。
所以，樓盤爛尾後你去起訴開發商要求按合同規定取消買房行為，要求開發商退款甚至賠款，這是很可笑的行為。
打官司100%包你贏，開發商違約無可置疑，理應取消合同，理應退還你購房款，理應按合同規定賠償你違約金。
但開發商賬上一毛錢沒有，判賠多少他都無所謂，隨便你判，反正執行不了。
中國的企業是有限責任制，企業只要宣佈破產就可以一了百了。
人家都破產了，你還想怎樣？
但對於老百姓來説，這可是一輩子的錢，你宣佈個破產就想把這事算了，那我這輩子怎麼辦？
表面上看，購房者、開發商、銀行是地位平等的交易主體，大家風險自負。
你鑑別能力差，沒看出來開發商會違約會爛尾，那自然自己承擔責任嘍。
但事實上，購房者和開發商根本就不平等。
購房者和開發商籤的合約，都是制式合同，購房者連改一個字的權力都沒有。
這條我覺得不合適，想改。
改個鬼啊你改，你看哪個開發商會搭理你。
購房者沒有商談合同的能力，更沒有鑑定開發商資金情況的能力。
哪個開發商會爛尾，購房者怎麼可能會知道。
普通老百姓的商業能力低到了什麼程度？
低到了哪怕開發商都已經被查封了，只要銷售大廳門還開着，依然有老百姓進來交錢。
為啥這開發商都被查封了，老百姓還要去售樓大廳交錢，隨便上網查一查不就知道了，這點鑑定能力都沒有麼？
本來就是普通老百姓啊，要是個個都有商業精英的鑑定能力，那還叫普通老百姓？
那我問你個問題，現在離你家最近的售樓部，其開發商資產有沒有被查封？都説隨便上網查查就知道了，那上哪查你就知道嗎？
再問你個問題，當初你買房的時候，有特地去查過開發商有沒有被查封這種事嗎？
所以，你沒買到爛尾樓，那是你命好，並不代表你保護自己的能力比普通老百姓高哪去。
要是當年你走進的是一家爛尾樓開發商弄出來的售樓大廳，你一樣會成為爛尾樓的受害者。
國外有預售制度，但沒有全款預售制度。
買房這事説白點，把商品房那高大上的光環扒掉，就是一手交錢一手交貨的普通商品買賣。
你這輩子買啥都是一手交錢一手交貨，唯獨花一輩子收入買的商品房，是先款後貨。
國外允許預售房，但最多隻允許開發商拿20%的定金，其他的要依據合同約定，按房子的建造進度給錢。
如果開發商建好了房子你不給錢，那定金就不退了，這房子賣別人。
如果交了定金開發商不建房子，你也不會損失那麼大，最多損失個定金，還能起訴。
但現在中國的預售制度，開發商的風險為零，銀行的風險為零，所以風險都由能力最弱，鑑定能力最弱，承受風險能力最弱的普通老百姓承擔，這明顯是不合適的。
一旦出現爛尾樓，極易出現巨大社會矛盾和糾紛。
2013年房價下跌的時候，中國各地都出現了爛尾樓，鬧的一地雞毛。
爛尾樓的債務一定是大於整個樓盤總價值的，但凡能相等都不會爛尾，所以爛尾樓只能永遠爛尾，沒有任何辦法解決，讓人非常的頭疼。
2013年的那波爛尾樓，是靠2015年之後持續幾年的全國房價大漲給消化的。
總債務超過樓盤總價值，沒關係，只要樓盤總價值翻倍甚至翻幾倍，那就什麼事都沒了。
2013年的時候房租回報率大概3.5%左右吧，30年可以靠房租回本，當時還能做到以租養貸。
這價格雖然有點泡沫，但泡沫真不算太大，經濟發展發展，幾年後就沒泡沫了。
但如今，房租回報率已經低到了1.5%甚至1%，靠房租得70年乃至於100年才能回本。
這種超高價格下一旦產生爛尾樓，幾乎不可能指望房價再翻倍後來進行解決。
如今這種價格下誕生的爛尾樓，一旦爛尾那幾乎就是永久爛尾，不拖個幾十年是沒辦法解決裏面債務窟窿的。
這種情況下，開發商還想拍屁股走人，只承擔收益不承擔風險，就明顯不合適了。
2014年，上海的徐先生在嘉興購買了一套房子，支付首付款後又向銀行申請了392萬元貸款。
但開發商挪用了購房款，最終導致了樓盤爛尾，在合同約定的交房日並沒有完成交房承諾。
2018年，開發商不僅沒有交房，還向法院申請了破產。
經破產管理人調查，開發商的樓盤未通過竣工驗收，不符合交付標準，於是書面通知徐先生解除其與開發商之間的商品買賣合同，將其轉化為和開發商之間的債權。
徐先生氣壞了，自己一輩子的積蓄拿出來買房，結果就換來了這個什麼所謂的債權？
開發商都破產了，債權就是一張廢紙，我這邊居然還要每個月還鉅額房貸，簡直是欺人太甚。
於是徐先生停止向銀行支付月供，讓銀行自己拿走這套爛尾樓。
銀行當然不同意，鬼才願意要這套爛尾樓，我們銀行要的是錢。
2020年，銀行起訴徐先生，要求徐先生繼續支付貸款，否則就要凍結和扣押徐先生的其他合法財產。
一審法院認為，徐先生買的房子爛尾了，這和銀行沒有任何關係，徐先生理應繼續支付向銀行的欠款，並支付罰息，至於徐先生和開發商之間的糾紛建議另案解決。
這判決普通老百姓會認為簡直就是在欺負人，開發商都破產了還能另案解決？
但在律師眼裏，這挺正常的，正常到簡直是天經地義。
一審判局下達後，徐先生不服，提起上訴。
嘉興中院二審認為，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
這句話啥意思？
意思就是，如果購房者和開發商之間的商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷，那麼購房者和銀行簽署的商品房擔保貸款合同也會被解除。
然後，出賣人，也就是開發商，理應把收到的房款退還給銀行，並從買受人，也就是購房者手裏收回房屋所有權。
換句話説，就是二審法院認為，銀行要欠款，應該找開發商去要，把自己當初給開發商的貸款要回來。
購房者已經支付的首付和房貸，形成購房者對開發商的債權，購房者還未支付的房貸，形成銀行對開發商的債權。
這法律條文用的。。。
完全合法，且完全符合公平公正的社會道德標準。
銀行的鑑定能力比普通購房者強的多，哪家開發商資質強，資金鍊健康，銀行心裏門清。
憑什麼銀行放貸款的時候可以閉着眼放，絲毫不對開發商的資金情況做審查。
如果銀行可以利用自己的強大商業能力對開發商做資質審查，那處於弱勢地位的購房者的保障就會大上很多。
如果銀行都拒絕給某樓盤放貸款，那購房者自然會警覺，然後拒絕購買這家的房子。
2022年2月，嘉興中院作出二審判決：銀行敗訴，徐先生無需歸還剩餘貸款本息，所剩餘欠款應由開發商歸還給銀行。
此判例一出，直接顛覆了20年來中國的房貸市場規則。
在以前，銀行是從來不審查開發商的，哪怕開發商已經被法院查封了銀行都照樣放款，反正承擔還款責任的是購房者。
但在這個判例以後，所有的法院都可以援引這個判例，利用這條法律條文來重新劃分銀行的責任。
只要開發商宣佈破產了，那購房合同就作廢，貸款擔保合同也跟着作廢，然後銀行放出去的貸款由開發商來負責還款。
購房者損失了首付，損失了幾年的月供，失去了房子，但其他的損失全部由銀行負責。
雖説購房者和銀行都擁有了對開發商的債權，但開發商已經一毛錢沒有了，債權一文不值。
這是里程碑式的法院判決，對整個中國的房地產市場都有重大影響。
買到爛尾樓的購房者已經很慘了，損失了半輩子的積蓄，沒道理還要搭上下半輩子的一切。
希望所有的銀行，在放款的時候都要履行好審查的職責，你們是最專業的的金融機構，你們不鑑定開發商的資金情況，難道讓普通老百姓鑑定？
如果你們不鑑定，閉着眼睛放款，到時候出了事，那就和普通老百姓一起共擔損失吧。
最後，希望所有的爛尾樓糾紛，都按此判例進行處理。
作者：遠方青木（ID：YFqingmu）