建業地產的經營困境_風聞

作者 l 橙子

在房地產最為傳奇的黃金年代，建業地產（00832）的胡葆森與萬科的王石、萬通的馮侖被並稱為“地產三劍客”。

隨着王石、馮侖退隱，一個屬於地產的黃金時代也宣告結束，獨留建業的胡葆森在地產“黑鐵時代”苦苦支撐，而這三人從某種程度而言，何嘗不是房地產發展的一個縮影。

近日，隨着房地產市場頻獲政策性利好，以及樓市板塊觸底反彈，建業地產也迎來股價連續反彈。

3月16日到18日，建業連續三個交易日累計漲幅達28%。不過，拉長時間線來看，建業年初至今股價則處於持續下跌狀態。

圖片來源：東方財富

日前，建業又披露了2022年前2個月經營數據，實現合約銷售額31.65億元，同比增加35.5%，也算取得一個不錯的開門紅，但回看整個2021年，建業恐難交一份滿意答卷。

圖片來源：建業地產官方公告

全年銷售不及預期

盈利質量有待提升

跟大多數房企佈局全國或者在某個區域集中佈局不同，建業自成立以來，在河南起家，卻幾乎從未走出河南，也因此人送外號“河南王”。

稱號雖響，但也受制河南。

2016年之前建業地產在業內一直默默無聞，在當年房企銷售金額排行榜上一度跌到68位。整個2016年建業實現銷售額同比增長28%，但也只有201.46億元。

不過，從2016年起，隨着棚改加速，河南樓市也迎來最後一波繁榮，建業多年來的下沉式佈局，也終獲回報。僅用了三年，建業便跨入千億房企俱樂部。

2019年，建業實現銷售額1011.5億元，同比增長39.8%，並推動其2019年業績大增，成功邁入千億房企俱樂部。

不過隨着棚改政策收緊，建業2020年僅實現合約銷售額1026.42億元，同比微增1.5%。

到2021年，疊加疫情和洪災影響，建業全年僅實現合約銷售額601億元，同比下降12%，未完成全年700億銷售目標。

儘管建業尚未披露2021年業績情況，但照上述發展情況來看，建業全年業績恐難有亮眼表現。

而且建業對河南市場的單一性依賴，也在壓縮建業經營質量的安全邊際，導致其受河南大環境影響較大，而這也是建業盈利質量持續偏低的重要原因。

根據其2021年半年報，建業去年上半年實現營收203.57億元，同比增長56.36%。但歸母淨利潤則僅同比增長0.29%，為7.29億，毛利率也較年初下滑1.98個百分點至17.87%，淨利率則只有5%，兩項指標均低於行業平均水平。

圖片來源：東方財富

2021年整個上半年，建業在現金流方面，經營性現金流淨額淨流出近34億元，加上上半年債務清償，建業去年上半年現金及現金等價物淨流出額高達117.13億元。

圖片來源：東方財富

現金流情況持續堪憂，也讓建業在去年河南洪災背景下，不得不向政府發出求救信，信中建業表示受洪災、疫情影響，建業損失或超50億元。

今年來，建業整體經營狀況似乎也沒有太大改善，不僅高管人事變動頻繁，建業也在通過調整區域組織架構，將超六成員工下放到一線，涉及在崗人員超650人，市場對此解讀為“變相裁員”。

胡葆森則極力辯解，此舉並非裁員，且員工規模的基本面並沒有改變，而是遵循“精總部，強基層”原則，將總部超過一半的員工返回一線，到能聽得到“炮聲”的市場上去成長。

只是這番解釋多少有些外強中乾，同時也將建業當前經營壓力擺上枱面。

高額負債下

建業地產壓力山大

除了經營層面建業面臨盈利壓力，財務結構方面，建業同近期大多數房企一樣，也面臨較大程度的債務壓力。

拉長時間線，由於土儲規模不斷增加，建業這幾年的負債總額也在大幅增長。從2017年到2020年，建業負債總額從540.54億元，一路增至1493.19億元。

圖片來源：東方財富

截至2021年6月末，建業地產負債總額增至1486億元，流動負債達1264億元，淨借貸總額約為118.13億元，推動其淨負債率較2020年增加79個百分點至92.6%。

圖片來源：建業地產2021年半年報

在全部負債結構中，建業有息負債餘額為282.93億元，其中一年內到期的有息負債佔比約為30.1%，且融資成本約為7.6%。加上大幅淨流出的現金流，建業財務狀況着實嚴峻。

圖片來源：建業地產2021年半年報

而且，有數據統計，建業地產目前還有8筆總計24.6億美元的美元債 ，其中今年8月有一筆5億美元的債券到期。

圖片來源：企業預警通

以三道紅線的標準看，截至2021年6月末，建業地產淨負債率為93.60%，現金短債比為1.26，而剔除預收賬款的資產負債率為87.25%。

儘管三項指標兩項達標，但建業的高資產負債率也意味着該公司很難承受較大且持續的外部環境衝擊。如果不能從其他途徑拓寬現金流，改善經營狀況，建業的日子恐怕不會太好過。

不過，建業在2019年完成河南地產全覆蓋後，也在2021年提出走出河南，走向大中原，服務大中原的目標。只是在當前樓市現狀下，建業的擴張計劃怎麼看，都有些亡羊補牢的味道。

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