現實中社會經濟進一步發展，緊迫的需要給年輕人讓利，光畫餅是遠遠不夠的_風聞

經濟下行往往伴隨着風險和矛盾的頻發，房地產作為我國最大的金融市場，必然也是風險和矛盾製造的集合體，最近值得關注的兩個相關問題，一個是“今年房地產税不具備擴大試點的條件”，另一個則是吹風“公租長租房市場的探索和建立”，恰好對應房地產的風險和矛盾問題。房地產税對房地產金融屬性打擊非常大，現在不需要削減金融屬性，大中型城市的趨勢已經比較明顯，多數城市無法再支撐金融投資屬性，跌的越來越多，跑贏通脹難，跑贏大額存單更難，跑贏銀行貸款利息則是鳳毛麟角，並且還將持續下去，風險肉眼可見，搞不好短期就會因為持有信心破裂或者現金流問題而出現拋售恐慌，肉眼可見的風險和市場清算。

而長租房、公租房方案則更多的是房地產所造成的社會矛盾的體現，房價金融屬性導致價格過高，後來者接不住，按年齡劃分就是年輕剛需接盤能力和高昂房價的矛盾，這些人又肩負消費、婚育等長期經濟循環的重任，生育率下跌的速度遠超於過去的官方預期，結婚人數也在大幅度下降。既要防風險阻止拋售恐慌引發房價崩盤，又要緩解年輕人的焦慮和對未來的擔憂，便有了吹風很久的公租、長租房方案，緩解矛盾的方式分為兩種，一種是現實解決，另一種則是給出一個良好的預期。要理解這兩個現象，應該從更深層次的利益角度出發，不管是房地產税還是公租長租房，歸根結底仍是分配問題，誰讓利、政策又傾向於誰才是該問題的關鍵。

1. 房地產税是土地財税的替代

土地財税是我國過去十幾年地方經濟發展的重要支撐，本質是向居民口徵收高昂的土地税來籌集地方發展的資金，且存在早上車少交，而且還有的賺，晚上車多交的模式，這樣便能保證讓繳税的羣體更積極的繳納土地税，土地出讓金以每年大幾十個點的增速維持了十幾年，兩位數增速拐點已經出現在2021年。

居民收入不能按每年同等比例增長，那麼必然是對儲蓄的挖掘，比較具有代表性的是六個錢包理論，收入跟不上房價增速，那麼必然是挖掘儲蓄和負債，導致房地產的玩法是不斷的向更後來者和農村城鎮化過程的羣體加槓桿，直至後來者手裏只剩負債和房子。這種情況下，抗風險能力是大幅度下滑的，經過兩年的疫情衝擊，本人震驚於國內居民的韌性，如此高的居民槓桿結合收入下降，竟然還能維持不出現大規模的違約，反映到房地產上也僅僅多數城市不漲和小幅度的下降，但身邊有房貸的羣體生活確實要難得多。

中下層沒有了儲蓄和抗風險能力，是很難再支撐土地財税模式的進一步運作，理論上要尋找新的財税來源，最近幾年比較有代表性的是針對高收入羣體的追逃税，地方城投債的進一步擴張，前者是增量，把原本應該交的税收回來，社會成本是最小的，而後者則是增加地方的明面和隱性債務，往往最終還是要宏觀兜底。從數據上來説，現階段土地出讓收入約在8萬億左右，預計之後每年是下降的趨勢，下降的這部分需要尋找新的税收替代，短期高收入羣體可以用來彌補，但長期還是有尋找新的大額穩定税源，只有房地產税符合這個條件。

2.房地產税雖向居民，但居民財富結構位置亦有差異

房地產價格由兩部分組成，一部分是居住屬性，另一部分為金融屬性，居住屬性比較好理解，可以從租金中反推這部分的價格，你自己住自己的房子其實就是在租自己的房子住。另一個是金融投資屬性，典型的特點是買漲不買跌，憑什麼願意拿出儲蓄和加槓桿的搶着買居住屬性之外的資產呢？當然是期待未來有人從自己手上以更高的價格買走，其實就是期待後來者負更多債置換自己的資金成本和收益，不變現那就是房子，收益也叫預期收益。

那麼客觀現實是地方需要財税，兩個選擇，一個是進一步降低門檻，把風險和壓力進一步轉移到中下層，換一種説法，每年把8萬億左右的税收壓到年輕剛需或者城鎮化中的農村進城羣體，第二個選擇是把税收慢慢轉移到多套房持有者身上，也不是説完全依賴高收入、高資產持有者羣體的税收，只是把原來都壓在中下層的税收壓力分一部分到既得利益者身上。迴歸税收的本質，是調節高低收入羣體的差異，降低貧富分化，現階段的土地財税模式是在不斷的加深這種貧富分化，創造難以逾越的階級流動鴻溝。

根據各地的房地產税試點政策，一般有幾個，一個是免徵面積，另一個則是累進税增，按照上海的標準，人均免徵60，那麼三口之家就是180的面積，持有的越多，未來可能税率也會越高，沒房的和有自主房的中產的焦慮更多的是在給多套房羣體擔心。而且現實中也是這樣，財富結構的中上層遇到對自己利益受損的情況時，既有發言的渠道，也有挑動中下層讓其為自己搖旗吶喊的手段，房地產泡沫問題，客觀現實就只有兩個選擇，要麼不顧風險的進一步把税收壓到中下層，維持現狀，要麼就是讓既得利益者的多套房羣體讓利。也就是説房地產税雖是面向居民，但居民財富結構決定繳税的居民亦有差異。

3.房地產税推動遇阻更多來源於對拋售恐慌的擔憂

房地產投資，跑不贏大額存單就已經喪失了投資屬性，而房地產税會進一步增加持有成本。降房地產的金融屬性，有利於去槓桿和降低風險向中下層傳遞，但會遇到另外一個問題，投資者看重的是金融屬性，靠的就是後來者負更多債接盤，不讓繼續就是拋售恐慌，資產價格就是這樣，平時好好地，一旦拋售比例超過某個閾值，是不可能還能保障價格的，和擠兑有點像，市場能承擔5%、10%還是15%的變現而價格不崩盤呢？操縱股市不也是這個原理麼。

幾乎所有資產泡沫破裂的直接原因就是拋售恐慌，像不像走鋼絲，向左不行，向右也不行。地方也擔心，房地產税的初衷是取代土地財政維持債務穩定，但現在看來不太敢賭，誰都沒想到疫情能持續三年之久還沒有一點向好的跡象，擔心拋售恐慌出來以後，土地出讓金沒有了，價格崩盤以後房地產税也沒收上來，還要處理一堆暴雷爛攤子。讀者可以理解為保護了投資者利益，其實更根本的是地方只想在現階段保護自己的財税穩定，如果政策能夠做到完全的冰封樓市，疫情能夠結束，估計房地產税早就開始推動了，同樣的道理，地方只是在保護自己的財税利益。

4.公租房和長租房的資源再分配

投資的房子以後冰封要收房地產税，房價不讓降，那麼年輕羣體怎麼辦？這時就有了一個設想，那就是公租房、長租房來緩解年輕人的焦慮，更加接近新加坡模式。乍一看好像很好，但不分析利益關係，這種事情就很難觸及核心，房地產最大的成本是什麼呢？地價和金融體系利息，地價就在那裏，資金成本也在那裏，除非地方和銀行讓利，但從各地經濟發展的財税模式來看，幾乎不可能，少量的出讓做一些宣傳作用的公租房可以，但大規模讓利幾乎可能，比如把每年土地出讓金中拿出20%做公租房，那就是1.6萬億！讀者看到的是很多地方寧可降低首付比例，重啓貨幣化棚改也要維持基本的財税穩定。銀行讓利的可能性有，但把資金成本讓到1~2%的租售比？幾乎也不可能。

換位思考，地方選擇性也不多，一方面宏觀政策要求保經濟增長，比如今年的5.5%，宏觀資源配置的資金從哪裏來呢？一部分是地方的明面和隱性債務，另外方面就土地出讓金，按照現在的1~2%的租售比，搞市場化運營，幾十年光土地成本都賺不回來，如果再加上建設過程中的負債利息，那麼得租售比上升幾個台階才有可能是一個好的投資。所以現階段市場化長租房賺的都是信息差價，有的賺的是金融創新的錢，比如蛋殼的旁氏騙局，如果自己拿地蓋房子出租，那不得虧死，房東不同，他們更加看重房地產的金融屬性，他們的預期收益中包含兩項，一個是房租，更重要的是增值預期。

現在地方財税已經把原本四個利益共同體吃了三個，爛在手裏的地地方也不可能高價從房企手裏收回來，投資者想要變現就會觸動地方財税的利益，從而二手房限售限貸是必然結果，連銀行也要降加點，少賺一些。那麼長租房的土地成本方面地方會讓利嗎？個人覺得少量做宣傳的土地可以，但滿足千萬甚至上億人的居住的租賃市場，不太現實，不讓利就需要有人來承擔這部分成本，估計都想着從建設環節撈好處，未必有人願意真的承擔這部分土地溢價。此外，還有另外一個不可忽視的長期風險，現在所謂的長租房最長也不過1~2年，都誘發了暴雷事件，那麼方案中如何保障租房者5~10年的權利不受侵害，這裏面的道德風險可想而知。

**總結起來：**伴隨着經濟下行，房地產泡沫的風險和其引發的社會矛盾愈發顯著，風險來源於後來接盤者的缺失，金融屬性就不可能維持的住，大中型城市都是如此，更何況人口淨流出的小城市，拋售恐慌一觸即發，所以現階段動用更多的宏觀資源來維持現階段泡沫的不崩盤，裏面的風險可想而知。包括但不僅限於推遲房地產税的擴大試點，當然目的並不是為了維持投資者的既得利益，而是地方自身的利益，真的價格崩盤了，信仰破裂，一方面新增的8萬億土地財税收不上來，房地產税定價缺失也收不上來，還有一大堆暴雷爛攤子等着地方收拾。把房地產鎖在投資者手裏不變現未開收税是最穩妥的，估計交易環節還要加碼冰封樓市，拋售恐慌在各國經濟泡沫清算中無一例外，就看能維持多久。

而房地產泡沫所積累的社會矛盾，尤其是後來者的居住需求，現在看來是拋出一個公租、長租房的大餅，給這些羣體一個期望，而真正讓利的時候卻都是未知數，讓這類的政策推動困難重重，觸動利益是最難的問題。但現實中社會經濟進一步發展，緊迫的需要給年輕人讓利，光畫餅是遠遠不夠的，幾十年的發展紅利應該向未來傾斜而不是建立階級流動的鴻溝，階級固化則意味着喪失經濟活力，既得利益者守着那點靠人口紅利積攢的發展紅利，吃不了多久的，與其白白消耗掉，不如大刀闊斧的把這些資源拿出來補貼年輕羣體，雖然觸動了既得利益，換來的是經濟體一個充滿潛力的未來。

原標題：《宏觀資源要向經濟的未來傾斜》