黃奇帆對整個房地產發展脈絡的梳理以及對房地產未來發展方向預判_風聞
西方朔-2022-03-21 12:08
田野麥穗知無不言，言無不盡；529 人贊同了該回答房地產最近低迷的氛圍下，本沒有什麼新鮮事，房企如坐針氈，炒房客們相約法拍房市場，老百姓自己的房子也沒有什麼流動性，大家已經失去了討論房價的熱情。無論是房企還是普通的購房者對整個房地產未來的走勢都比較迷茫，直到看了《財經》雜誌總編輯王波明與黃奇帆關於房地產發展方向的一段採訪才豁然開朗。
都知道黃奇帆是學者型的官員，不僅把重慶的房價控制得很好，對房地產行業的發展也有着深入的研究。只是在房地產泡沫的巔峯期，各類牛鬼蛇神眾多，投機之風盛行，在暴富夢面前大多數人都在爭當鴕鳥，刻意屏蔽理性的聲音。
泡沫過後，再來聽黃奇帆對整個房地產發展脈絡的梳理以及對房地產未來發展方向預判真是撥開雲霧見真身。很佩服這麼一位老者，脱稿的情況下能這麼系統的，邏輯清晰的講清楚中國房地產發展的宏觀問題，非常值得一看。
本次筆記整理約3800字，值得每一位投資房產以及關心房價的朋友耐心讀。
（黃奇帆對話原文）
1990年每年造的房地產面積 1000萬平米，2000以來房地產商市場化建房面積達到 1億平米，到了2010年房地產商建的房子面積達到10億平米，2017年中國房產商當年建設的房地產面積達到17億平方米，達到頂峯不再增長，30年高速發展的階段
眼下中國房地產，進入新階段，指標出現了拐點：
第一個指標：大家基本認為14億人口是天花板，人口逐漸在減少。
第二個指標：中國的城市化率已經達到65%，幾乎等同於歐洲、美國的75%，中國的城市化率實際上是把農村裏的青年人和中年人抽出來，再增長的話5-6%到頭。
第三個指標：中國的老齡化已經達到20%以上，到了2030年會達到30%以上，甚至2050、2060會達到40-50%都有可能， 老齡人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多會退出許多房子來。
這三個指標都會影響住房結構，對新房子的需求會大幅下降。
第四個指標：中國房地產商手中造好的房子，一年以上沒有買掉的有6億，這就是一個庫存，中國老百姓買下的房子沒有住的，即投資房佔比20%，中國總的房屋有400億平方米，90年後以來新建的商品房在老百姓手中的有300億平米，這300億平方米有60億是空關閒置的。
這種閒置每年漲20-30%，5年翻一番，手裏有1-2套房子閒置的人在房價漲價的預期下也不怕，房產商房子沒有賣掉，但是房子在漲價，他會覺得房子沒有賣點反而划算；
但是房價如果不漲了，這個庫存就會造成積壓，需求會大幅萎縮。
第五個指標：整個中國目前人均住房，19年統計是48平方米，到了2020年已經漲到50平方米。全世界發達國家裏，歐洲、美國50平米人均就是天花板；40年前我們人均5平方，現在變成50平方，上了天花板。這個再空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出來了。
第六個指標：年度的投資，2000年是1億平米，到了2010年是10億，到了2016-2017是17億平米，這17年裏面造房的建設量漲了16倍。20年翻了4番，也是個天花板了。
2020年，全世界新建的房子就是20億平方（除中國之外），而中國就造了17億平米；接近全球的一半。中國只佔全球人口的20%憑什麼要造全球將近一半的房子，而且人均居住面積已經達到50平米，天花板的水平。國內房地產市場已經沒有任何高速增長的內在需求了。
三個指標是人口指標在吐出需求，三個指標是人均居住面積和建設量也好都嚴重過剩。
第七個，中國的土地價格和房地產的價格，翻了四番，上海最貴的地方衡山路那時候的房價是6000多塊，算7000塊。漲了20倍的話也是14萬每平；在北京王府井最高的地段，你用20年前去計算，現在總歸也是16倍以上；現在你講新疆、烏魯木齊二道橋2000年時是700快一平方，20年後一萬幾到兩萬每平米了。全國在原來的基礎上，20年翻了四番，土地價格每畝從100萬，變成1000萬，變成2000萬，也是十倍十幾倍的漲；當一個地方二十年翻四番的趨勢存在的時候，所有房產商都會囤房，哪怕造了房子賣不掉，過個5年也會炒地，所有大家都不怕庫存，不怕規模，然後拼命的融資貸款，這個規律前面20年如此；7個指標，這個温牀，給寵出來的，給慣出來的。。
第八個指標，危舊房改造的指標，基礎設施建設大規模的也差不多了，沒有這個需求了。
第九個指標，城市的學校、醫院也到頭了，現在大學過剩了。80我們大學生在校生的佔地，人均只有10平米，教育部當時定了一個制度，大學在校生，人均學校佔地50平方米。現在整個中國 3000多個大學，人均50平方已經到了。所以也不需要再擴張，也不需要變成4000所大學。教育公共設施也到頭了。
第十個指標，金融，房地產金融；中國的房地產商負債率都在90%。全世界你總不能零資產。房地產商的槓桿從10%、20%到80%、90%的負債率基本上也上了天花板。再過十年也不會變成105%的。在這個意義上，不管是舉債，還是公共基礎設施，還是舊城改造，還是房地產的四、五個指標，還是老年化城市人羣，這個概念到這，可以這麼説，新階段，新常態要出現了。
現在我們説房地產出現困境，有人把他歸結我們是我們地方政府呀，國家的房地產調控政策，過頭了，太集中了，太厲害了，把它給打壓了，這是不公平的，不合理的，是不對的。你要從終極的供需求關係，這30年的演變來看，它不是政府調控過頭，造成現在的困難，因為房地產上1985年1990年，或者1995年，或者2005年到2010年，他們都是這麼的行為方式。
為什麼當時不破產，現在這些龍頭企業集中破產呢？就是當你這樣的行為方式，在90年代末，新世紀初到2010年，在擴張的時候，在5年翻番，10年翻兩番的勢頭下，他們的高舉債，高週轉，超級大盤炒地皮，造樓盤都是可以循環的。但是到了這會兒，你繼續一根筋的按照這個邏輯來你就要碰壁了。這個就要做理性的分析，客觀形勢。
那麼下一步今後5年，10年，中國房地產開發的新常態，房產商運行方式的新常態，就應該出現5個調整。
第一， 一定要明白全世界的房地產商，包括歐洲、美國的房地產商沒有超過50%的，香港的房地產商全部的負債率不超過40%，中國到了80%、90%。是過去的這個三高：地價、房價、市場需求量，20年翻了三、四番，那麼一旦這個需求沒有了，它們就會進入到一個新常態，負債率會從90%到80%到60%，50%甚至40%。也就是我們現在的三條紅線，負載率不高於70%，是因為他們都在80%，90%，我們提了個70%。等到它們自己一旦要降下來，70%也擋不住它，它自己會往50%，40%上降了。這是一個。
第二， 高地價的買地，大樓盤的造房，造成大量庫存的這種狀態會收斂，會事實就是的根據市場需求結構性的開發，
第三， 就房產商跨界，又搞金融，又搞商業，又搞製造業，覺得房產商賺了錢以後，就可以到處去搞的，這種術業有專攻，它們就不再胡鬧了。這個方面也會收斂。
第四， 房產商亂生子公司，房產商多如牛毛，這個狀態會減少，中國房地產公司獨立法人的有9萬個了。那麼我們9億城市人口，1萬人一個。那麼整個美國的房產公司，法人登記的。造房子開發房子的開發商沒超過500個。中國的開發上比全世界的開發上加起來都多。以後中國的房產商用不着這麼多。有1萬個不得了了。今後十來年，9萬個房地產商會變成1萬個，法人登記裏不斷註銷，有的是倒閉，有的是自己轉行，關閉等。
第五， 房產商的賣房，就不是那個造100萬平方米，賣100萬平米的大週轉，以後就可能變成了造50萬平方米，有25萬是商品房賣掉的。有25萬是商業性的租賃房。就變成商住，長租公寓銷售。面對資本金的變大，恰恰是商住兩用，他就變成了負載率就下降了。什麼概念呢？一旦是租賃，它的租金就可以去發ABS（資產支持證券化）債券，REITS債券一發，資產市場的債券資本就來了，覆蓋它一半的資本。然後銀行的貸款，造房子，賣房子又產生一半的資本，反而變成了一個均衡，
這個五個變化，會是今後房地產常態的經營狀態，所以你一點不要擔心，這一次的房地產陣痛，這個陣痛恰恰是中國房地產發展到了這一步，必然帶來的一個拐點，拐點過後是房產商良型循環的開始，而且這個開始不僅僅是靠政府約束。政府約束是一個導向，政府哪怕拼命的約束房地產開發商，房產商還是5個炒，5個大週轉。到了土壤轉軌的時候，他自己就會轉到我剛才説的五個狀態，政府在旁邊又正常的進行引導，這個時候真正房子是拿來住的而不是炒的。良性循環這個土壤一到位，我們今後十年的房地產狀態就會進入良性狀態。沒有這樣一次痛苦的陣痛，房產商的行為方式是轉不過彎來的，
房地產未來的投入量會逐年消減，同時房價增長的幅度會低於gdp的增長率，跟以前5年翻一番，10年翻兩番這個勢頭就拐過來了。並沒有説他5年跌一半，10年跌兩半，沒這個概念，因為房產總有折舊，折舊的話我們如果有550億平方米，每年折舊2%或者1.5%，差不多折舊就是10億平方米，你不要去造20億平方米，這個時候形成的可循環的持續的狀態，就是以折舊狀態為平衡。宏觀來説有個大體平衡，
我們現在對眼下，對房產商崩盤也好，或者有一些暴雷也好，由於房地產的形勢出現了拐點，他怎麼適應，一下子怎麼辦呢？大體上應該這麼説，房地產是支柱產業，佔gdp 5%-10%的分量，增長可以影響到你10%，負增長也影響你10%，一上一下就是20%，所以房地產是支柱產業要穩定，第二房地產也是民生產業，中國老百姓的財富60%是房產也該穩定。第三房地產是半金融企業，裏面大量的按揭貸款，它崩盤的話對金融機構也是問題。第四房地產還和大量的供應鏈上的工業企業相關，它是龍頭產業，帶動幾十個工業的銷售，產品，消費品。
追求房地產產業的穩定，不大起大落，就是在限制土地價格，房產價格，建設量炒作翻番。對政府來説，當下呢，對這些困難的房產商我們不是簡單的要去救，一旦它要崩盤，它的債務就實際上進入破產重整的保全。他的資產不是房產商的，是債權人的。這個債權人包括銀行，包括非銀行或者老百姓，集資款的債主，也包括老百姓買了按揭貸款的房子，還沒有拿到房，他也是個債權人。還有許多施工隊，施工欠款。如果簡單讓它破產，造成社會震盪，所以怎麼樣使得它軟着陸，就要用重組的辦法，重組是一切危機中解決危機重要的軟着陸的一種方法。
這種重組有5種：
第一：大型的房地產商，出了問題的房地產商自救，自我重組，壯士斷臂，保存最主要的一個機體。不使得整體上癱瘓。
第二：優勢的房地產商，沒有出問題的房地產商，去收購，兼併、重組出問題的房產商
第三：國有資本運營公司也可以拿出它的資本金成為戰略投資者，入股到那些優質房產商去收購兼併。
第四，地方政府也可以拿出一定的錢，把過去10年5年批租給的房產商的地可以根據現在的市場行情，打個折回購，
第五、房產商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房，這也是一種。
總之，五管齊下，那麼為了穩住局面，這個五個渠道進行重組的時候，當然要資金，這種資金國家可以專項債，或者專門的貸款，這種債務不放在三條紅線裏，算體外循環。
平穩落地，軟着陸，房地產商也好，政府的調控方式也好，都會隨着新的形勢，進入良性循環的狀態。