搶下大灣區舊改“唐僧肉”，難掩經營頹勢，景業名邦淨利下滑或近60%_風聞

來源：一號地產（ID：dichanyihao) 作者：九哥

在大灣區舊改競爭如火如荼之際，一家成立不到九年、上市不過三年的新晉房企，脱穎而出。

一年前的四月份的一個普通週六，廣州黃埔區珠江村的城市展廳裏，人頭攢動。這裏正在進行一場將要參與塑造廣州第二CBD未來城市格局的表決大會——下沙社區珠江村舊村改造候選合作企業進行表決會。

而候選合作企業是一家聯合體公司，廣州本土開發商天倫控股，鵬城老牌中洲控股（000042.SZ），以及名不見經傳的景業名邦（02231.HK）各自旗下公司。

雖然天倫控股與中洲控股都是成名已久的老牌開發商，但是在這一聯合體公司中，這2家公司均只是聯合體成員，聯合體主辦人則是景業名邦旗下公司。

由此可見，在珠江新村的舊改中，唱主角的仍然是景業名邦。

飲下舊改紅利“頭啖湯”位於黃埔港片區的珠江村，臨黃埔港大碼頭、中碼頭，隔江與長洲島相望，對面就是黃埔軍校舊址，內有多處宗祠，屬於典型的嶺南古村，歷時文脈延綿至今六百餘年。

珠江新村的舊改得益於2017年，廣州推出建設“以國際金融城——黃埔臨港經濟區為核心的第二中央商務區”，即，廣州第二CBD規劃正式實施。

而珠江新村以其處於區域位置之重要，承擔着為第二中央商務區腹地建設提供緊缺的創新生活配套服務功能，未來將鏈接“海絲航運商貿商務區”、“國際智造總部與產業金融中心區”兩大核心。

在這一背景之下，珠江新村迎來舊改。

就在各方都在垂涎於這塊肥肉的時候，一家名為廣州天悦城改投資有限公司的企業已經提前潛入。早在2019年3月，天悦公司即以前期服務單位的身份參與到地方街道等單位組成的項目團隊中，在珠江村開展舊城改造意願徵詢工作。

雖然此時已有媒體猜測天悦公司的背靠開發商，但景業名邦極力否認，並不承認二者相關聯。

不過從彼時股權關係上來看，天悦公司實際控股公司為廣州景恆悦投資有限公司，而廣州景恆悦之前為景業名邦的附屬公司。

但在景業名邦赴港上市前，對其進行了轉讓剝離。轉讓前，景業名邦持有廣州景恆悦55%的股權。

有分析認為，景業名邦之所以要撇清與天悦公司的關聯，原因在於舊改項目的拆遷補償、首開區安置房建設需要承擔大筆資金，而正在衝擊上市的景業名邦顯然不希望因此而拖累靚麗的財務報表。

據悉，景業名邦方面沒有披露過上市公司與該項目的資金往來及佔用情況。

但是無論是在2020年9月珠江村城市展廳開放暨簽約儀式剪影，還是在2020年12月12日，珠江村舊村改造“衝八”簽約誓師大會上，都能看到景業名邦的品牌元素與高管身影。

特別是在2020年12月12日珠江村舊村改造“衝八”簽約誓師大會上，景業名邦集團副主席兼執行董事劉華錫不僅親臨現場，而且鄭重承諾：遵循黃埔區 “陽光監管”制度，按照“籤一片、拆一片、建一片”的工作方式，加快推進珠江村的拆遷和復建工作。

但是，珠江村舊改項目合作企業資格審查公示卻是在一年後的2021年3月31日，由村民參加的候選合作企業表決會更是在2021年4月10日舉行。

顯然，景業名邦將工作做到了前面，才有了後期的“功德圓滿”。

值得一提的是，進入到珠江村舊改合作企業資格公示的企業是一家聯合體公司，即是（主）廣州意濃實業有限公司（成）深圳市中洲置地有限公司，廣州天瀚投資有限公司。

廣州意濃實業有限公司屬於景業名邦旗下，深圳市中洲置地有限公司是中洲控股母公司，廣州天瀚投資有限公司則是天倫控股旗下。

公開信息顯示，珠江村改造範圍內總建築面積79.93萬㎡，其中復建面積53.06萬㎡，融資26.87萬㎡。

而在開工儀式上，景業名邦集團相關負責人則表示，集團佈局城市更新的體量已達400萬㎡。珠江村是其首個實現轉化的項目。

以此而言，景業名邦乘大灣區舊改東風，不久之後恐怕再也不是當年的吳下阿蒙了。

業績滑坡 順勢財報“洗大澡”？3月21日早間，景業名邦在港交所公告，發佈2021年度盈利預警，預期錄得截至2021年12月31日止年度純利較2020年減少不超過60%。

2020年淨利潤4.78億元，如若減少60%，那麼2021年則只剩下1.91億元淨利，這不但比上市年份也是近年最高淨利潤的2019年巨減——該年淨利潤4.95億元——而且只有上市前的2018年3.82億的一半。

景業名邦在公告中稱，2021年度純利的預期減少乃主要由於：項目的較低售價令毛利率下降及確認收益低於預期。

但實際上，從2021年中報來看，上半年毛利率比去年全年仍有所增長，達到39.52%，而去年全年則為38.89%。換言之，2021年全年業績下滑受下半年拖累較多。

然而，2021年的財報體現的並不是2021年的銷售業績，而更可能是一至兩年前的銷售情況。數據顯示，2019年、2020年度合約銷售額分別約為人民幣31.16億元、35.24億元。

而2017年、2018年年度合約銷售額分別為17.60億元、22.98億元。

簡而言之，相比於2019年與2020年度，2021年卻反而以存續期間更高的合約銷售額達成了更低的淨利，豈不是説銷售的越多，賺的反倒越少了？

不要將淨利潤大幅下滑歸咎於2021年下半年市場下滑所致，因為2021年的銷售業績並不在2021年的財報中體現，2021年淨利潤的下滑更多體現出2020年乃至2019年的銷售業績，但是從上表中不難看出，2020年和2019年景業名邦的銷售業績並不差，所以我們很難為其2021年淨利潤大幅下滑（至多60%）找到一個合適的理由。

唯一可能的解釋或許在於，公司上市後的第二份完整年度財報可以借行業下行的外部環境洗個大澡？

好在馬上要披露年報了，且看景業名邦如何在年報中給個説法。

有意思的是，不知是不是景業名邦的PR在新聞通稿中過於激動，竟然將公司2021年的銷售額錯寫成4.22億元，並且在全網大肆發酵。

如果這是2021年真實銷售額的話，不要説景業名邦進不去房企200強，恐怕2000強也夠嗆。

奉上一張景業名邦公告截圖，看清楚2021年銷售業績到底是4.22億元還是42.2億元。

美元債展期 旗下公司成被執行人今年1月28日，景業名邦公告稱完成2022年到期的7.5釐優先票據的交換要約。

該筆美元債發行於2021年2月，於今年2月7日到期，發行規模1.55億美元。在到期之前景業名邦又新發行了一筆2023年到期的7.5釐優先票據，發行規模1.52億美元。實際上是對前一筆美元債的展期。

雖然當下房企美元債展期已成常態，不過景業名邦只有這一筆美元債，2021年半年報顯示現金和現金等價物餘額為21.37億元，按理説景業名邦並不差錢，但還是選擇了展期，難道是覺得7.5釐的錢太便宜，不佔白不佔？

從資產負債率上來看，似乎景業名邦債務壓力並不大，2021年中報顯示負債率61.48%，淨負債比為20.3%，剔除預收賬款後的資產負債率為58%，現金短債比為1.43，“三道紅線”全部達標。

企業預警通顯示，廣州意濃實業有限公司（即前述拿下珠江新村舊改公司）在今年1月被列為被執行人，案由為中國農業銀行廣州從化支行起訴，涉及金融借款合同糾紛。

不只農行一家起訴，在2020年建設銀行廣州從化支行也因金融借款合同糾紛向法院起訴廣州意濃實業。

而從現金流上來看，景業名邦從2017年開始，已經連續4年經營性現金流淨流出，且有不斷擴大之勢，至2020年經營性現金流淨額為-15.71億元，而同期景業名邦營業收入僅為23.47億元；在2021年上半年減少投資支出保現金流的情況下，其經營性現金流淨額仍為-2.3億元。

此外，2021年上半年，景業名邦盈利能力仍處於下滑態勢，淨利潤和歸母淨利潤同比降幅均達到13%。當然這與即將到來的2021年年報數據相比，算不得什麼，因為年報業績下滑將更為驚人。