全國首個擬申報住房租賃REITs項目在濟南啓動 | 租住資管_風聞

來源 | 經濟導報

視覺 | 張愛

責編 | 韓瑋燁

據媒體報道，近日全國首家擬申報保障性租賃住房REITs項目——“濟南泉世界公寓”項目正式啓動並投入運營，86間保障性租賃住房已經上線。

“濟南泉世界公寓”同時還是存量改造項目，除這個項目外，建信住房還將建設銀行在濟南的一棟老辦公樓改造成銀龍青年公寓，並於去年底納入濟南保障性租賃住房項目清單。

隨着濟南城市不斷發展，部分閒置房屋隨之而生，與此同時，大批新市民也要借保障性租賃住房來安居。**而建設銀行建信住房服務有限責任公司(下稱“建信住房”)試水REITs，**為盤活閒置房產、供應保障性租賃住房，提供了一條廣籌社會資本，降低金融債務風險，推動基礎設施投融資市場化、規範化的新思路。

山東省房地產業協會租賃專委會副秘書長王夢靜認為，傳統租賃項目的運營主體是企業，市場風險較大。而REITs項目運營主體是信託基金，風險較小，投資方式也更靈活，有利於住房租賃市場的安全性、穩定性。

圖片來源：圖蟲圖庫

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盤活存量

建設銀行的舊辦公樓位於濟南天橋區樂康街，面積近2000平方米。樂康街屬於濟南老城區，這裏曾分佈着很多企業、商户，再加上週邊居民，位置得天獨厚。但隨着城市發展和周邊金融等產業的東遷，眾多老城區不再需要大面積的銀行網點，這棟辦公樓也就成了“存量房屋”。

從樂康街東行20公里，就到了濟南東拓的前沿。目前該片區有不少老住宅樓，路邊還有一些類似於城鄉結合部的低矮門頭房。但與此同時，新住宅樓盤正拔地而起，寬闊的道路正在施工，加上已經通了地鐵，該片區發展未來可期。

然而，即便是欣欣向榮的東部城區，也免不了階段性出現“存量房屋”，例如泉世界壹品的樓盤，其中一棟配套公寓樓有段時間就曾是“存量房屋”。

在王夢靜看來，城市的發展正是“存量房屋”不斷湧現，以及不斷被盤活的過程。“尤其是濟南，作為人口淨流入大城市，一方面，被視為城市發展動能的新市民，他們釋放出大量居住需求；另一方面則是不斷產生的‘存量房屋’，尤其是近幾年受大環境影響，房屋空置率偏高，亟待盤活。”她表示。

據瞭解，REITs是由信託資質的金融機構，在實際運營保障性住房租賃項目後，通過基金上市的形式，向理財客户公開發售。基金利息則按照實際運營收益計算，一般“穩”字當頭。另據山東省住房城鄉建設廳方面介紹，REITs的試點，正是山東積極探索住房租賃項目建設的金融支持政策，**明確了政府“搭台”、銀行服務、企業“唱戲”，**共同打造新市民、青年人滿意住房項目的新模式。

建信住房試水的REITs，是新市民安居與“存量房屋”盤活的最新探索。

　 　“濟南泉世界公寓”保障性住房租賃REITs項目

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鼓勵社會資本參與

REITs項目首見於2021年11月，當時，山東印發的《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》(下稱《意見》)，《意見》鼓勵銀行業金融機構創新金融產品，積極推動保障性租賃住房基礎設施不動產投資信託基金試點。

**而銀行金融業涉足保障性租賃住房領域還要更早，**運營“濟南泉世界公寓”項目的建信住房，正是建設銀行為響應“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”號召，於2018年成立的子公司。

很快，建設銀行自己的“存量房屋”，率先被盤活成保障性租賃住房：上文提到的位於康樂街的那棟辦公樓，就改建成為了現在的濟南銀龍青年公寓，還在去年年底位列濟南首批保障性租賃住房項目清單。

而在“濟南泉世界公寓”投入運營之前，建信住房運營的租賃住房項目中，已有837間位列上述清單。

　　公寓客房內

有了保障性租賃住房的建設運營經驗，**建信住房開始向新的“存量房源”和新的資金渠道拓進。**據建信住房相關負責人介紹，泉世界壹品的配建有公寓樓等多個商業地產項目，亟待盤活以加大資金流動性。“濟南泉世界公寓”的成功運營，無疑解了開發商的燃眉之急。與此同時，作為投資信託基金，REITs又能夠廣泛籌集社會資本金，降低金融債務風險，推動基礎設施投融資市場化、規範化發展。

據瞭解，運營住房租賃項目的**一次性投入很大，****回報卻比較緩慢。**一旦運營方承受不住資金壓力，房主和住客都將蒙受直接損失，再加上保障性住房租賃項目要求比市場價格低10%-20%，致使目前大部分此類項目，**都是一些願意承擔社會責任的大型企業在推進，**盈利也非主要考量。

而REITs的試點，多少也緩解了上述痛點。

王夢靜直言，傳統租賃項目的運營主體是企業，市場風險較大；而REITs項目運營主體是信託基金，風險較小，投資方式也更靈活，有利於住房租賃市場的安全性、穩定性。

03

促進城市發展的多贏格局

儘管“濟南泉世界公寓”項目剛剛啓動，但多方共贏的格局已初步顯現。

根據相關規劃，項目所在片區將發展現代服務業、戰略性新興產業為主導的國家級重要交通樞紐、企業總部基地、城市五個次中心之一、產城融合發展新高地。

“周邊一些企業主動找到了我們，希望我們能提供一些優質房源，作為企業高端人才公寓。”建信住房上述負責人表示。

根據《意見》，濟南將以新市民、青年人為重點，大力發展保障性租賃住房，努力實現職住平衡。

王夢靜認為，隨着新市民、青年人來到濟南安居，必將為濟南帶來新的發展動能。對於投資者來説，REITs可以持續穩定保證現金流，也就能保證穩定收益，但並不是較高收益。

具體到“濟南泉世界公寓”，上述負責人認為隨着有一定消費能力的住客的入住，將帶動周邊商業環境的改善，間接帶動周邊不動產的升值。

該負責人表示，建信住房依託**“泉城安居平台”、建設銀行的品牌優勢、智能化的管理系統以及專業的團隊，**已經成為保障性住房租賃項目合格的運營者。

“未來，希望能有更多的‘存量房屋’，能借由我們建信住房盤活，讓更多的濟南新市民安居，多方共贏。”他説。

王夢靜表示，REITs作為一個投資產品，其盈利邏輯是好政策+好產品+好運營，“三好”缺一不可。“目前，各地方政府紛紛出台相應保障性住房政策和部署。”她認為，政策已然成為利好，而“能供給什麼樣的房源和服務？運營團隊專不專業？這才是投資者要考慮的。”