潘石屹想全身而退？七折“賣樓”的SOHO中國還加收電費“欺客”？_風聞

作為“黑鐵時代”的房奴，躲得過房地產商的爛尾期房，卻未必逃得過物業“薅羊毛”。

近日，潘石屹旗下物業管理公司又因向終端用户加價收取電費等違法行為，被罰款金額超過了1.15億元。

受房地產的牽連，潘石屹近年來的日子似乎並不好過，“賣身”黑石集團被監管部門介入後無果，不得不七折賣樓減輕負債。如今旗下的物業又被處罰，無異於雪上加霜。

物業的存在，本就與房地產公司有着千絲萬縷的聯繫，從過去到現在再到未來，物業都很難決定自己的未來。

如今各大房地產公司紛紛暴雷，除了像力高、融匯悦生活等企業期望物業部門上市化解危機外，作為“現金奶牛”的物業似乎只剩下兩條出路：一是被“擠幹了奶”，以損失未來為代價各種撈金，SOHO中國似乎就是其中的一員；二是被“拋賣”，寄希望有個“好主人”善待自己，恒大物業也曾考慮過出售，但最終無果。

無論是走哪一條路，對物業的終端用户而言似乎都不友好。前者的各種由頭的收費讓住户苦不堪言，後者為了賣個好價錢會對業務進行“粉飾”，住户也會遭受陣痛。

物業的未來，又將何去何從？黔驢技窮的各大房地產企業，又該如何迎接未來？

變現能力有限的物業，撐不起房地產商的未來

物業收費不合理的問題早已成為行業弊病，話語權較弱的住户很難與關係網錯綜複雜的物業公司掰手腕，面對物業“温水煮青蛙”式的違規收費行為，向來是“打碎了牙往肚子裏咽”，被迫助長了物業的氣焰。而物業收費存爭議的背後，是各大物業公司高漲的淨利潤。

比如恒大物業，3月22日，恒大物業發佈公告表示，其自身134億元的存款，因為第三方提供質押保證金，被相關銀行強制執行。據悉，截至2021年上半年，恒大物業的銀行存款和現金高達140.28億元。其在2020年的淨利潤約為26.47億元，同比增長約184.5，2021年上半年的淨利潤為19.34億元，同比增長68.6%。

哪怕是如此喜人的盈利水平，恒大也一度想出賣恒大物業，差點被合生創展接盤，不過卻在最終以不賤賣資產的理由終止了。

“不賤賣”足以説明物業這一現金牛的吸金能力，但物業的主要根基在於房地產，房地產業暴雷，物業也隨之喪失了未來。物業存在的形式決定了其盈利能力和增長空間不可能超過房地產業務，面對房地產業務的巨大資金缺口，不少房地產商們不得不忍痛割愛。

與恒大類似，SOHO中國甚至一度想要出售控制權，不過最終也因各種原因未果。據SOHO中國表示，交易未成功的原因在於與黑市集團的收購交易被市場監管總局依據反壟斷法正式立案審查。

屋漏偏逢連夜雨，“賣身”不成的SOHO中國，業績也不景氣。據3月24日SOHO中國披露的2021年全年業績數據顯示，其年度淨利潤由盈轉虧。對於虧損的原因，SOHO中國解釋為主要因為集團附屬公司發生的一次性税費開支約4.39億元。

據悉，SOHO中國旗下公司2021年曾因偷税漏税被重罰，根據北京税務局相關處罰決定書顯示，建華置地應支付相應的税款、滯納金及罰款共計7.09億元。

那麼資金缺口沒有恒大大的SOHO中國，是否可以通過物業業務來彌補缺口呢？答案是悲觀的，或許SOHO中國物業盡力了，但似乎遠不足夠。

據年報顯示，截至2021年12月31日，SOHO中國的淨資產負債率約為44%，總借貸共計179.98億元，其中一年到期部分約16.6億，資金缺口較大，而SOHO中國物業的盈利能力似乎也稍顯不足，並且屋漏偏逢“又”連雨，SOHO中國旗下物業公司也因違法被罰款。

3月21日，北京市市場監管局公佈了處罰信息，北京搜厚物業管理有限公司朝陽分公司、白家莊分公司等15家公司，存在向終端用户加價收取電費、以電力改造服務費的名義向終端用户收取增容費用。因違反《電力法》的相關規定，被北京多地市場監管部門在同一天警告並罰款，罰款金額合計1.15億元。

無獨有偶，早在2021年12月，北京搜厚物業上海分公司、上海第二分公司等7家分公司也因涉嫌在負責終端用户的電費代收代付過程中多收電費，違反了《電力法》相關規定，被罰款8664萬元。據天眼查APP顯示，北京搜厚物業管理有限公司背後的大股東就是SOHO中國。

面對旗下業務頻頻爆發危機，SOHO中國董事長潘石屹早已放出了信號，表示公司遇到了困難，七折打折銷售物業方就是其“救場”的重要一步。

事實上，從2014年開始，潘石屹就頻繁出售在中國的非核心資產，甚至否定了自己在2018年説過的不再銷售旗下物業的言論，似乎並不在意被打臉。

值得注意的是，潘石屹在賣資產之餘開始加速佈局海外市場，據相關媒體報道，潘石屹在美國佈局頻繁，開展了多次投資，不過這一消息並未被證實，但行業內還是爆出了“潘石屹要跑路”的傳聞，不過這一傳聞也只是猜測。

物業變現能力有限，7折變賣資產還未結果，SOHO中國如何度過艱難時刻迎接未來，似乎只能將主動權交由市場來決定。

物業前途可期，獨立發展是前提

雖然物業的變現能力有限，但也是房地產商為數不多的優質資產和增長曲線。

並非所有房地產商都已到了變賣“未來”的地步，也並非所有物業公司，都像恒大一樣受到到關聯公司/合作伙伴的“背後一刀”。各大房地產商除了出售資產外，將物業分拆上市獲得融資，也是“自救”的重要手段之一。

然而，現實總是殘酷的，優質資產誰都想投，但真正的優質資產又何必通過上市融資獲得生存的“權利”。不過幾乎毫無底牌的房地產商們似乎也別無選擇，離房地產最近的物業，似乎成了房地產商們最適合轉型的業務。

比如曾號稱物業不上市的萬科，其物業萬物雲也在3月7日遞交了發行股份審批材料，又比如2022年第一家上市的金茂服務，雖然上市即破發，盤中最高跌幅曾達35.38%，但也算是在物業上市大潮中躋身而出。

但將物業分拆上市的關鍵在於撇清與母公司的關聯，與母公司劃清界限，通過上市決定自己的未來，哪怕只是在形式上做到。否則即不能通過監管部門“持續盈利能力”的上市審核，也難以找到為其買單的資本。

不少企業都在為物業上市努力，但上市並非一朝一夕之事，與母公司劃清界限也並非易事，需要提前佈局，但不少企業似乎並沒有做到。

比如於2022年3月21日向港交所遞交招股書的融匯悦生活，作為在2021年中國百強物業管理公司排名第50位的老牌企業，其近三年逾九成物管收益來自母企。

又比如，在3月22日發佈公告，表示建議分拆力高健康生活有限公司的力高地產集團，有業界猜測，其物業公司分拆上市的背後，或許是為了減輕財務壓力，負債總額連年攀升的力高集團，急需獲得充盈的現金流收入，減輕母公司的財務壓力，不過這僅限於猜測，並不代表力高集團的真實目的。

作為輕資產的物業，其未來的發展空間和盈利能力是有目共睹的，但背後的母公司能否在物業發展的初級階段將其推向市場，獲得資本的認可，仍是一件困難重重的事情。

除此之外，物業服務是個重運營的行業，隨着大眾對物業公司的不滿加劇以及監管趨嚴，收費標準或將更加細化和透明化，物業公司更應約束自身，避免出現類似SOHO中國物業違法收費的行為。

參考文章：

真叫盧俊：《為什麼最近很多物業公司都上市了》

安居客：《商業觀察：被黑石“拋棄”，七折“賣樓”！SOHO中國要黯然離場？》

未來城不落：《物業發展到現在的幾個矛盾現象》

邁點空間租賃：《雪上加霜！恒大物業一下子沒了134億元》