生育率下降、老齡化會逆轉房價趨勢嗎?_風聞
中信读书会-中信读书会-2022-03-28 15:45
作者:徐遠(北京大學國家發展研究院金融學教授)
在人口因素對房價影響的討論中,有兩個重要的情況經常被提到:一個是人口出生率的下降,年輕人變少;另一個是老齡化,老年人變多。很多人擔心這兩個因素會降低住房需求,降低房價。
比如説,市場上有這樣一種説法,説中國人口呈現一個金字塔結構,頂端是一個小孩,中間是父母兩人,底層還有4個祖父母,年輕人越來越少,老年人越來越多。而且,小孩子會繼承父母雙方的多套住房,就會導致空房率增加,這會引起房價的斷崖式下跌。這種説法很流行,很多人都聽説過。那麼,房價會不會因此下跌呢?

我們先來看證據。圖1給出了1970年以來我國每年的新生嬰兒數,以及每年的預期壽命。你會看到,新生嬰兒數其實早就開始下降了,預期壽命也一直在提高,所以生育率下降、老齡化並不是今天才有的事情,已經十幾年了。可是這十幾年房價一直是上漲的。這就説明,出生率下降和老齡化並不必然導致房價下降,至少還需要其他條件。

圖1 1970-2015年中國每年出生人口數和預期壽命 數據來源:國家統計局
那國際上的情況呢?我們知道很多國家,特別是發達國家,生育率早就下降了,老齡化早就開始了,可是擋不住這些年房價依然是上升的。
比如説德國,大家都知道德國的老齡化程度很嚴重,德國的老年人撫養比,也就是65歲以上人口與年輕人的比率,比很多其他歐洲國家都高。主要國家當中,德國的這一比率只比日本低,比英國、法國、美國都高(見圖2)。可是德國的房價這幾年漲得很快,2015年以來,歐洲房價增速最快的10個大城市,有4個是在德國。
這樣的例子還有很多,我就不一一列舉了,最後再舉一個例子,就是大家談論很多的日本。
大家都知道日本的老齡化很嚴重,老年人撫養比達到45%,在主要國家中是最高的,日本的人口出生率也很低,現在只有1.4左右,遠遠低於保持人口總量穩定的水平,也就是2.1左右。那麼日本的房價是不是下跌的呢?1990年地產泡沫破滅以後,日本的房價是下跌的。但是從2003年開始,日本的房價和世界的房價是一起漲跌的,並沒有明顯的下跌趨勢。比如從2003年到2007年,日本東京的房價是上漲的;2008年的金融危機平息以後,從2012年到2017年,東京的房價也是上漲的。因此,人口老齡化和生育率下降一定會導致房價下跌,這句話是立不住的,歷史數據並不支持。

圖2 主要國家老年人口撫養比(2017年) 數據來源:世界銀行
這裏列出這些證據,並不是想説人口的變化不重要,而是想説我們不能直接從人口變化就跳到房價下跌的結論,要仔細分析,看看到底什麼情況下房價才會下跌。比如説日本,東京的房價沒有下跌,並不代表日本其他地方的房價沒有下跌。
舉個例子,茨城縣在全日本的都道府縣中,人口總數排名第11位,達到291.7萬人,不算小地方了,而且距離東京只有40公里,不算很偏遠。可是這些年,茨城的房地產價格一直是下跌的。從2003年到2017年,住宅價格累計下跌了44.8%,跌了將近一半(日本國土交通省統計)。
那為什麼這裏的房價下跌這麼快?就是因為茨城縣是著名的“白髮城市”,人口以老年人為主,年輕人都走了,人口持續下降,沒有新增需求,這樣房價當然就下降了。所以説,在老齡化和生育率下降的背景下,房價是可能下跌的,關鍵是哪裏的房價會下跌。
我在之前的文章裏強調過,決定房子價值的有三個因素,分別是“位置、位置,還是位置”。真正深刻明白這個道理的標誌是不再泛泛而談,而是談“哪個城市的房子”“什麼位置的房子”。
嚴格意義上説,這世界上沒有“房子”這個概念,只有“哪裏的房子”這個概念,北京、上海的房子和偏遠農村的房子完全不是一回事,價值可以相差幾百倍,不同城市的房子也完全不是一個概念,價值可以相差幾十倍。
所以,説人口因素會導致房價下降,是典型的似是而非。很多人可能跟你説過中國的代際人口結構圖,一般會説是一個倒金字塔,一個孩子對應父母兩人、四個祖父母,可以繼承很多房子。這個故事聽起來很有道理,實際上是拿正確的人口結構問題掩藏房子位置的重要性,是典型的誤導,而且是很高明的誤導,欺騙性很強。
如果你看未來的發展趨勢,就會發現未來幾十年,人口總量在略微增長以後就會平穩,然後才下降。更重要的是,人口的空間分佈會發生變化,一些城市的人口會繼續增加,另一些城市的人口會減少。前一類城市的房價會繼續上漲,而後一類城市的房價可能就不漲了,甚至會下跌。所以,老齡化、生育率的因素並不會絕對降低房價,而是降低部分地區的房價。下次別人和你談房價的時候,你一定要問哪裏的房價。一些沒有發展潛力的城市的房價,本來就會下降,沒有生育率下降和老齡化也會下降。人口總量的減少,會加速這種下降。
我再補充一個老齡化不一定導致房價下跌的原因。
我們來想,老齡化是什麼意思?是人們的身體變健康了,預期壽命延長了。這樣一來至少有兩層含義。
第一層,老人壽命延長,那就需要一個住的地方,就增加了住房需求。而且,老人的看病需求大,不能住在山裏,不能住在很偏的地方,而是要住在有不錯醫院的地方,也就是大中城市。從這個角度看,老齡化是增加住房需求的。我國的老齡化剛剛開始,現在很多六七十歲的老人都要活到百歲以上,這是個很大的需求。
第二層,現在家庭規模在變小,這也是增加住房需求的。以前是四世同堂、三世同堂,現在是三口之家,甚至是兩口之家。每個家庭一套房,這樣在給定人口的情況下,家庭户數增多,對房子的需求也就變大了。
根據統計局的數據,1990年的時候,平均每個城鎮家庭是3.97口人,到了2017年,下降到3.03口人,下降了約四分之一。這樣一來,給定人口總量,户數增加了三分之一,對房子的需求就增加了三分之一。這是全國的數字,大城市的數字更甚,大城市的家庭人數還要小一些,北京、上海、天津、重慶這四個直轄市,分別只有2.6、2.5、2.7、2.8。城市越大,每個家庭人口數就越少,住房的需求就越大。這裏面當然有很大一部分是老兩口住的,但是現在人均壽命很長,每年都在增長,想騰出房子來,要很久很久。所以,老齡化不一定會減少住房需求,很可能是增加住房需求的。
本文要點:
(1)人口老齡化和生育率下降在國外已經發生,但是並沒有導致房價的普遍下跌。
(2)預期壽命的延長和家庭規模的減小都帶來住房需求的增加,會導致房價上漲而不是下跌。
(3)在不遠的將來,我國人口總量將停止增長,在沒有發展潛力的城市,人口會加速流出,這就意味着這些城市的房價可能會下跌。
摘自《房價的邏輯:徐遠的房產財富48講》,本文為第10講。