生育率下降、老齡化會逆轉房價趨勢嗎？_風聞

作者：徐遠（北京大學國家發展研究院金融學教授）

在人口因素對房價影響的討論中，有兩個重要的情況經常被提到：一個是人口出生率的下降，年輕人變少；另一個是老齡化，老年人變多。很多人擔心這兩個因素會降低住房需求，降低房價。

比如説，市場上有這樣一種説法，説中國人口呈現一個金字塔結構，頂端是一個小孩，中間是父母兩人，底層還有4個祖父母，年輕人越來越少，老年人越來越多。而且，小孩子會繼承父母雙方的多套住房，就會導致空房率增加，這會引起房價的斷崖式下跌。這種説法很流行，很多人都聽説過。那麼，房價會不會因此下跌呢？

我們先來看證據。圖1給出了1970年以來我國每年的新生嬰兒數，以及每年的預期壽命。你會看到，新生嬰兒數其實早就開始下降了，預期壽命也一直在提高，所以生育率下降、老齡化並不是今天才有的事情，已經十幾年了。可是這十幾年房價一直是上漲的。這就説明，出生率下降和老齡化並不必然導致房價下降，至少還需要其他條件。

圖1 1970-2015年中國每年出生人口數和預期壽命 數據來源：國家統計局

那國際上的情況呢？我們知道很多國家，特別是發達國家，生育率早就下降了，老齡化早就開始了，可是擋不住這些年房價依然是上升的。

比如説德國，大家都知道德國的老齡化程度很嚴重，德國的老年人撫養比，也就是65歲以上人口與年輕人的比率，比很多其他歐洲國家都高。主要國家當中，德國的這一比率只比日本低，比英國、法國、美國都高（見圖2）。可是德國的房價這幾年漲得很快，2015年以來，歐洲房價增速最快的10個大城市，有4個是在德國。

這樣的例子還有很多，我就不一一列舉了，最後再舉一個例子，就是大家談論很多的日本。

大家都知道日本的老齡化很嚴重，老年人撫養比達到45%，在主要國家中是最高的，日本的人口出生率也很低，現在只有1.4左右，遠遠低於保持人口總量穩定的水平，也就是2.1左右。那麼日本的房價是不是下跌的呢？1990年地產泡沫破滅以後，日本的房價是下跌的。但是從2003年開始，日本的房價和世界的房價是一起漲跌的，並沒有明顯的下跌趨勢。比如從2003年到2007年，日本東京的房價是上漲的；2008年的金融危機平息以後，從2012年到2017年，東京的房價也是上漲的。因此，人口老齡化和生育率下降一定會導致房價下跌，這句話是立不住的，歷史數據並不支持。

圖2 主要國家老年人口撫養比（2017年） 數據來源：世界銀行

這裏列出這些證據，並不是想説人口的變化不重要，而是想説我們不能直接從人口變化就跳到房價下跌的結論，要仔細分析，看看到底什麼情況下房價才會下跌。比如説日本，東京的房價沒有下跌，並不代表日本其他地方的房價沒有下跌。

舉個例子，茨城縣在全日本的都道府縣中，人口總數排名第11位，達到291.7萬人，不算小地方了，而且距離東京只有40公里，不算很偏遠。可是這些年，茨城的房地產價格一直是下跌的。從2003年到2017年，住宅價格累計下跌了44.8%，跌了將近一半（日本國土交通省統計）。

那為什麼這裏的房價下跌這麼快？就是因為茨城縣是著名的“白髮城市”，人口以老年人為主，年輕人都走了，人口持續下降，沒有新增需求，這樣房價當然就下降了。所以説，在老齡化和生育率下降的背景下，房價是可能下跌的，關鍵是哪裏的房價會下跌。

我在之前的文章裏強調過，決定房子價值的有三個因素，分別是“位置、位置，還是位置”。真正深刻明白這個道理的標誌是不再泛泛而談，而是談“哪個城市的房子”“什麼位置的房子”。

嚴格意義上説，這世界上沒有“房子”這個概念，只有“哪裏的房子”這個概念，北京、上海的房子和偏遠農村的房子完全不是一回事，價值可以相差幾百倍，不同城市的房子也完全不是一個概念，價值可以相差幾十倍。

所以，説人口因素會導致房價下降，是典型的似是而非。很多人可能跟你説過中國的代際人口結構圖，一般會説是一個倒金字塔，一個孩子對應父母兩人、四個祖父母，可以繼承很多房子。這個故事聽起來很有道理，實際上是拿正確的人口結構問題掩藏房子位置的重要性，是典型的誤導，而且是很高明的誤導，欺騙性很強。

如果你看未來的發展趨勢，就會發現未來幾十年，人口總量在略微增長以後就會平穩，然後才下降。更重要的是，人口的空間分佈會發生變化，一些城市的人口會繼續增加，另一些城市的人口會減少。前一類城市的房價會繼續上漲，而後一類城市的房價可能就不漲了，甚至會下跌。所以，老齡化、生育率的因素並不會絕對降低房價，而是降低部分地區的房價。下次別人和你談房價的時候，你一定要問哪裏的房價。一些沒有發展潛力的城市的房價，本來就會下降，沒有生育率下降和老齡化也會下降。人口總量的減少，會加速這種下降。

我再補充一個老齡化不一定導致房價下跌的原因。

我們來想，老齡化是什麼意思？是人們的身體變健康了，預期壽命延長了。這樣一來至少有兩層含義。

第一層，老人壽命延長，那就需要一個住的地方，就增加了住房需求。而且，老人的看病需求大，不能住在山裏，不能住在很偏的地方，而是要住在有不錯醫院的地方，也就是大中城市。從這個角度看，老齡化是增加住房需求的。我國的老齡化剛剛開始，現在很多六七十歲的老人都要活到百歲以上，這是個很大的需求。

第二層，現在家庭規模在變小，這也是增加住房需求的。以前是四世同堂、三世同堂，現在是三口之家，甚至是兩口之家。每個家庭一套房，這樣在給定人口的情況下，家庭户數增多，對房子的需求也就變大了。

根據統計局的數據，1990年的時候，平均每個城鎮家庭是3.97口人，到了2017年，下降到3.03口人，下降了約四分之一。這樣一來，給定人口總量，户數增加了三分之一，對房子的需求就增加了三分之一。這是全國的數字，大城市的數字更甚，大城市的家庭人數還要小一些，北京、上海、天津、重慶這四個直轄市，分別只有2.6、2.5、2.7、2.8。城市越大，每個家庭人口數就越少，住房的需求就越大。這裏面當然有很大一部分是老兩口住的，但是現在人均壽命很長，每年都在增長，想騰出房子來，要很久很久。所以，老齡化不一定會減少住房需求，很可能是增加住房需求的。

本文要點：

（1）人口老齡化和生育率下降在國外已經發生，但是並沒有導致房價的普遍下跌。

（2）預期壽命的延長和家庭規模的減小都帶來住房需求的增加，會導致房價上漲而不是下跌。

（3）在不遠的將來，我國人口總量將停止增長，在沒有發展潛力的城市，人口會加速流出，這就意味着這些城市的房價可能會下跌。

摘自《房價的邏輯：徐遠的房產財富48講》，本文為第10講。