2021年業績穩增無懸念，業界公認龍湖是最安全民企！| 年報解讀_風聞

作者、視覺 | 童洋

編輯、責編 | 韓瑋燁

在市場劇烈震盪、行業信心跌入低谷的2021年，龍湖是為數不多依然堅挺的企業之一。

3月25日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖”，00960.HK）發佈2021年年度業績公告。合同銷售額近三千億元、營業收入突破兩千億大關、多航道持續開花結果、三道“紅線”仍保持全綠….。

順勢進取，逆勢突圍。龍湖能做到這一點，與戰略的前瞻、戰術的效率是分不開的。

01

合同銷售額穩中有進

2021年，龍湖堅守盤面，實現合同銷售額2900.9億元，雖未達到預期3000億元的銷售額，但同比2020年增長7.2%。銷售總建築面積1708.9萬平方米，較2020年增長5.7%；銷售單價1.7萬元/平方米，同比增長1.4%。在地產市場大環境糟糕情況下各指標仍保持穩健增長。

分區域來看，龍湖長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別為818.9億元、639.1億元、723.8億元、433.3億元及285.8億元，分別佔集團合同銷售額的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。其中，華中地區的銷售份額增長最為明顯，比2020年增長115億元；環渤海地區也增長了110.8億元，超越西部地區成為2021年銷售額第二大貢獻來源。而長三角和西部地區的銷售額均有所**下滑，**分別下降25.1億元和27.9億元。

圖1:2020-2021年龍湖在全國各地區的合約銷售金額佔比情況（單位：%)

來源：企業年報，睿和智庫製圖

02

營業收入破兩千億大關，物業投資業務保持快增長態勢

2021年龍湖錄得營業收入2233.8億元，同比增長21%；毛利潤565.4億元，同比增長4.6%；毛利率25.3%，同比下降4%，但相比其他房企，龍湖的毛利率水平仍維持在較高水平。且2021年3月15日，龍湖被納入恒生指數成份股，正式躋身藍籌股。同年5月，龍湖首次登榜《財富》世界500強榜單，可見龍湖穩健的經營發展受到了市場廣泛認可。

從營收結構上看，開發業務仍是龍湖營收穩健的定心盤。2021年龍湖開發業務錄得2045.5億元，同比2020年增長19.6%，佔總收入的91.57%。

從城市分佈來看，開發業務主要集中於核心一二線城市，其中重慶、成都、瀋陽、蘇州、長沙為收入TOP5城市，分別佔比8.68%、7.8%、5.15%、4.41%、3.89%。明顯看出，龍湖在重慶重點佈局的同時，兼顧了蘇州、長沙等新晉網紅城市的業務佈局，均衡多城市“撒點”發展。

表1：2021年龍湖物業開發業務TOP10城市收入情況

來源：企業年報，地產資管網製圖

開發業務穩健增長的同時，物業投資業務收入保持快速增長態勢。2021年，龍湖物業投資業務收入104.1億元，同比增長37.3%，佔總收入的4.7%，同比升高0.6個百分點。近年來，龍湖物業投資業務一直保持着強勁的增長，營收同比增速保持在30%以上，佔總收入的比重也逐步提升，物業投資業務蒸蒸日上。

圖2: 2019年-2021年龍湖物業投資業務收入情況(單位:億元）

來源：企業年報，地產資管網製圖

物業投資業務持續迅猛發展的背後，是企業穩定的拓展步伐和不斷優化的運營管理。近年來，龍湖始終保持着每年開業10家及以上的商場，開業規模穩步增長，其中2021年開業12家。除商場外，龍湖也大力**發展長租公寓業務板塊。**目前，龍湖冠寓已陸續在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重慶等一線及二線城市開業運營。

03

高質量土地儲備，三道紅線保持全綠

年報顯示，2021年龍湖新增土地儲備總建築面積2355萬平方米，權益面積1338萬平方米，平均權益收購成本為6485元/平方米。集團總土儲合計7354萬平方米，權益總面積 5047萬平方米。

從新增土儲的分佈情況來看，西部地區、長三角地區、華中地區、環渤海地區及華南地區的新增面積，分別佔新增收購土地儲備總建築面積的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。其中，約85%的房屋貨量集中在這五大城市圈的核心價值區域，為淨利潤的穩定增長提供了重要基礎。龍湖集團CFO趙軼在年報發佈會上表示，未來龍湖將持續提升所在城市的市佔率，推動房屋供應量有品質的增長。

圖3:2021年龍湖新增土儲的地區分佈情況

來源：企業年報，地產資管網製圖

高質量的土地儲備帶來了穩健的銷售額度和營業收入，同時也帶來了穩定的債務結構。

2021年，龍湖平均借貸成本4.14%，**創歷史新低。**剔除預收款後的資產負債率64.7%、淨負債率46.7%、現金短債比6.11倍。一系列指標均維持行業內的較高水準，連續六年“三道紅線”指標保持“全綠”。據睿和智庫數據統計，在監管的“三道紅線”上，市場上308家房地產企業中，超過2/3的房企未能滿足監管要求，而龍湖是為數不多滿足要求的民營上市公司。

表2：2021年部分上市房企三道紅線綠檔統計

來源：企業年報，地產資管網製圖

此外，龍湖也是國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，中誠信證評（AAA）、新世紀資信（AAA）均為穩定，龍湖繼續成為民營房企的最佳信用評級。

04

扛旗開拓，多航道開花結果

龍湖一直強調“空間即服務”的戰略。強調在地產開發、商業運營、租賃住房、物業管理、房屋租售、房屋裝修六大賽道****多維驅動、協同發展。在2021年物業投資業務税後租金收入的104.1億元中，商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

圖4: 2021年龍湖物業投資業務各部分組成情況

    來源：企業年報，地產資管網製圖

商業地產板塊方面，龍湖持續佈局，提升回報。2021年龍湖商業開啓輕重並舉模式，在一二線城市網格化佈局提速。全年新開12座商場，長沙、武漢首座天街開業運營，全國首個龍湖商業輕資產項目——武漢範湖裏商業街亮相。

截至2021年底，龍湖在全國範圍內累計開業商場達61座，已開業商場建築面積達594萬平方米（含車位總建築面積為749萬平方米），整體出租率97.2%。商業租金81.5億元，同比增長40%；商場銷售額467億元，同比增長53%；全年平均日客流209萬人次，同比增長38%。在2021年睿和智庫發佈的《2021Q4中國經營性不動產季度分析報告》中，龍湖商業在購物中心運營商運營力榜單中排名第七。

表3：2021全年度購物中心運營商運營力10強榜單

來源：睿和智庫

此外，龍湖於2021年推出全新物業管理品牌“龍湖智創生活”，融合物業管理及商業運營兩大核心業務，成為龍湖多航道協同發展的新着力點。截至2021年底，龍湖智創生活營業收入已破百億元大關，實際管理面積2.64億平方米，位列頭部物業企業在管面積第十名。

表4: 2021年物管企業在管面積TOP10（單位：億平方米）

來源：克而瑞物管、企業公告，地產資管網製圖

長租公寓板塊方面，得益於政策利好的支持及企業運營管理能力的穩步提升，龍湖冠寓2021年已實現盈利。截至2021年底，龍湖冠寓累計開業房間數量達10萬間，居行業排名前二，租金收入22.3億元，同比增長23%，成為龍湖經營性收入的穩定來源。截至報告期末，龍湖冠寓整體出租率為92.9%，開業超過六個月的房源出租率為94.3%，累計服務超180萬用户，客户滿意度達95%。據2021年睿和智庫發佈的《2021Q4中國經營性不動產季度分析報告》，龍湖冠寓在集中式長租公寓榜中排名第三。

圖5: 2021年TOP10集中式長租公寓企業累計在營房間規模

來源：克而瑞物管、企業公告，地產資管網製圖

表5：2021全年度集中式長租公寓企業運營力10強榜單

來源：克而瑞物管、企業公告，地產資管網製圖

房屋裝修板塊，去年龍湖集團新增全新品牌“塘鵝”，今年應勢升級為主航道業務。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產經紀業務，多樣化資產管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案，目前塘鵝租售已位列物業房屋租售業務領域第二。

同時龍湖集團也在積極佈局數字化“基建”，以千丁軟硬件產品能力、智能化集成能力，致力於為城市空間智能化建設提供一站式解決方案，為龍湖“空間即服務”戰略提供科技動力。

05

結語

受大趨勢影響，睿和智庫認為，未來兩三年，房地產行業依然身****處不確定性中艱難轉型，但“房住不炒”的主基調不會有太大的變化。近期，對房地產行業的一系列放松管制的政策，會適當紓困部分企業的難關。但如果企業不及時改變過去高週轉的發展模式，依然難逃大勢的清洗。

大潮褪去方知誰在裸泳。據睿和智庫調研，龍湖是業界公認的安全穩健的企業，這與其對於大勢的敬畏、戰略和戰術篤定分不開。龍湖目前已經在開發、不動產經營、服務、和科技賦能四個賽道上做了較為均衡的佈局，預計這家企業能夠安然渡過行業轉型期。

Good luck,龍湖！