廈門四小區更換物業遭遇交接難題，是誰在不作為？_風聞

問道者 杜一用

像約好似的，廈門最近至少有四個小區在新老物業更替時遭遇交接困難，表現為老物業説什麼也不肯走，新物業欲進不能。實際上，類似的事件在廈門幾乎每年都會發生，只是最近密集了點。為什麼新老物業交替會如此困難？是老物業堅守有理，還是另有隱情？

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四小區頻現物業交接難

最近一段時間來，廈門至少有四個小區在新老物業更替時遭遇交接困難，這四個小區分別是島內的東坪山莊、郵輪城一期和島外同安的同城四季、集美的泉水灣。

這四個小區眼下面臨着一個共同的尷尬，業主委員會已經與新物業簽約物管合同，但因為老物業拒不撤出，從而導致新物業遲遲無法進場接管。

有意思的是，拒不撤出的物業公司中，民企佔了三家，有一家是國企面孔。被泉水灣業委會更換的老物業是建發物業，建發物業的母公司是世界五百強之一的廈門國企建發集團。

這四個小區與新物業簽訂物管合同的時間都不算短了。東坪山莊業委會於2021年8月與新物業簽訂了物管合同，同城四季業委會與新物業簽訂合同的時間是在今年的1月，郵輪城一期和泉水灣均在此期間與新物業簽訂了物管合同。

四個小區的業委會在推進物業公司的新老交替上，採取的手段都有幾分雷同。同城四季和郵輪城一期的業委會都作為原告，各自與老物業打了一場官司，東坪山莊業委會則成為老物業的被告。不過，起訴的主體雖然不同，但官司的主張和結果殊途同歸。

同城四季和郵輪城一期業委會與老物業爭議的焦點都是，老物業的拒不搬走到底合不合法？東坪山莊的老物業則與業委會爭執，新一屆業委會與新物業簽訂的物管合同是否合法有效。

站在業委會的角度，在三場官司中，業委會無一例外都贏了。廈門法院判決最後都支持了三個小區業委會引入新物業的合法性，裁定老物業拒不撤出屬於非法，必須依法向業委會辦理移交手續。

然而，老物業對判斷結果的執行力度或許令敗訴以外的關聯各方都出乎意外。法院對同城四季、東坪山莊和郵輪城一期的官司已分別於2021年的6月、9月和12月作出判決，但直至今日，這三個小區的老物業與各自的業委會還是不時地掀起紛爭，堅守在原地拒不撤出。

泉水灣業委會沒有選擇走法律程序，而是在2022年1月向老物業發了一份措詞嚴厲的“限制退出通知”。但近兩個月時間過去，泉水灣業委會與老物業仍然處於僵持階段。

02

東坪山莊的交接戲碼

東坪山莊更換物業由此上演的清理與被清理的交接戲碼，是這四個小區物業新老交替劇情裏最令人眼花繚亂的一幕，其中一些情節也特別耐人尋味。

在東坪山莊新一屆業委會表決同意解聘老物業，通過公開招標聘請了新物業，並與新物業簽訂物管合同後，幾經折騰未果，老物業以業主大會表決程序不合法為由，把新一屆業委會告上法庭。儘管最後以敗訴告終，東坪山莊的老物業還是不依不饒，拒不撤出。

2021年10月，思明區建設局向東坪山莊的老物業發出“責令改正通知書”，要求其改正“未撤出東坪山莊物業服務人員”的違規行為。隨後，思明區建設局、公安、税務、發改委和街道辦聯合成立了東坪山莊小區共有資金整頓工作調查組，由新一屆業委會委託第三方審計機構對小區2010年1月-2021年8月的共有資金進行專項審計。

監管部門的強勢介入並沒能改變東坪山莊新老物業難以交接的僵局。

2021年12月15日，畫風突變。東坪山莊所在東坪社區居委會突然發起召開臨時業主大會，提議罷免新一屆業委會全體委員和業委會，並對是否同意聘請新物業進行重新投票表決。

12月23日，在臨時業主大會召開之前，東坪山莊新一屆業委會就召集臨時業主大會會議公告向東坪社區居委會提出過異議，但異議並未能攔住臨時業主大會的召開。2022年1月5日臨時業主大會如期召開之後，新一屆業委會開始形同虛設。

1月14日，審計報告出爐。報告顯示，老物業在東坪山莊的共有資金使用上，存在着諸多違規問題，涉及到近200萬元共有資金去向。

然而，監管部門的強勢介入加上涉嫌違規的審計報告，仍然無法改變東坪山莊老物業拒不撤出的事實。直至今日，東坪山莊的老物業仍然拒不撤出，而已經簽訂了物管合同將近一年的新物業，想進仍難。

03

老物業為何沒受到處罰

其實，類似業委會決定更換物業，老物業拒不撤走，新物業欲進不能的事情，不只在廈門，在國內其它城市，幾乎每年都會發生。

廈門福津大街、中央廣場等諸多小區都曾發生過類似的尷尬，只是從沒如此的集中過。在百度搜索老物業賴着不走，發生在國內城市的類似案例比比皆是。

東坪山莊的案例之所以典型，就在於老物業把可能想到的拒不撤走的對策都用上了。但在監管部門強勢介入，老物業可能以身試法的情況下，新老交接仍然如此困難，箇中緣由耐人尋味。

由東坪社區居委會組織召開的臨時業主大會其合法性首先就應該遭到質疑。

東坪山莊的臨時業主大會召開在法院判決結果出來之後，既然法院已經裁定新一屆業委會與新物業簽訂的物管合同合法有效，那麼，後面臨時業主大會的召開就是多此一舉，所謂的“是否同意聘請新物業”的表決更是凌駕於法律之上。

根據法律規定，臨時業主大會的召開必須由小區人數和麪積超過 20% 的業主提議，業主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦應責令業主委員會限期召開。如逾期仍不召開的，才由物業所在地的居委會在街道辦的指導和監督下組織召開業主大會臨時會議。

東坪社區居委會直接組織召開臨時業主大會，是否發生在業主委員會不履行組織召開會議職責之後，尚在其次。臨時業主大會對法院已經認定的合法結果進行表決，這本身就是越俎代庖。由於新一屆業委會的被解散，東坪山莊失去了權利行使主體，新老物業的交接問題變得更加棘手。

從公開信息來看，東坪山莊拒不撤走的老物業至今只收到“限期改正通知書”，而沒收到處罰通知單，這種現象也令人費解。其實不只東坪山莊如此，目前廈門老物業拒不撤走的四個社區中，都看不到老物業被處罰的相關信息。

是監管部門找不到處罰依據，還是另有隱情？

《民法典》第九百四十九條規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

《福建省物業管理條例》第八十二條規定，原物業服務企業拒不退出該物業管理區域的，由縣級以上地方人民政府物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，並予以通報，兩年內不得承接新的物業服務項目。

可以想見，如果業委會的合法決定得不到監管部門的支持，違法者又沒有受到法律應有的懲罰，那麼，老物業賴着不走的現象還會生生不息。