財報難產，“裸泳”的房企要現形了？_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

財報季來臨，多家上市房企卻無法如期向投資者交出答卷。

雷達財經注意到，近日融創中國、新力控股、佳兆業、融信中國等超20家房企公告，推遲財報披露時間。

延遲發佈財報的原因不一，多數公司稱受到新冠肺炎疫情影響。佳兆業發佈公告稱，由於三月最新一波新冠肺炎疫情爆發導致公司總部須強制封鎖，以及深圳隨後實行全市封鎖，審核程序有所延遲。融創中國稱，受疫情影響，香港及杭州、天津、青島等其主要運營城市快遞停運，導致函證發出延誤，且銀行、客户、供應商等函證接收情況不可控。

當然也有疫情之外的因素。新力控股稱本集團若干主要僱員（尤其是財務報告單位的僱員）近期離職，導致其財務報告事宜延緩。中國恒大在公告中稱，自去年下半年起中國恒大及相關地產板塊經營情況發生重大變化，核數師於本年度增加了大量額外審計程序。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次部分房企年報延遲發佈，最主要的原因在於疫情干擾，造成審計工作難以推進。同時審計環節的分歧，可能還與企業的經營境況有關。

有業內人士直言，房企在往年繁榮時期財報粉刷過度，目前在融資受阻的情況下，流動性收緊，隨着表外負債的不斷湧現，這些隱藏的或有負債和潛在訴訟已經迴天乏力，所以需要時間調整財務報表。

“甩鍋”疫情阻礙年報審核

根據房企公告內容，推遲年報發佈的原因包含疫情影響審計流程，疫情下管理層隔離，核數師辭任、員工變動等原因，其中，提及最多的關鍵詞還是“疫情”。

中國恒大在公告中稱，由於自去年下半年起本公司經營情況發生重大變化，核數師於本年度增加了大量額外的審計程序，再加上新冠疫情的相關影響，根據本公司目前掌握的資料，本公司無法按期完成審計程序。

除了無法按時披露年報，恒大近期還召開了全球投資人電話會議。會上，中國恒大風險化解委員會委員陳勇表示，恒大各項工作正朝着既定目標有序推進，力爭“7月底前提出重組方案”。

根據初步梳理，恒大境外直接債務摺合約227億美元。另外還存在中國恒大境外主體為部分境內融資提供了保證擔保，以及為部分境外股權融資提供回購承諾等或有債務的情況，這些還有待於中介團隊的後續梳理。

對於紓困方式，恒大方面表示，正在努力接洽第三方投資者，推進恒大物業和恒大汽車的重組及戰略投資者引進工作，以實現各方利益最大化。

3月25日晚間，富力地產公告稱，公司預計截至2021年12月31日，公司將錄得不少於80億元的淨虧損，淨虧損主要由於協議銷售及物業出售確認減少，導致銷售收入下降，加上毛利率下降，計提存貨減值因項目售價下降而增加。

富力地產同時稱，董事會知會股東及潛在投資者，因香港新型冠狀病毒疫情嚴峻，預期將無法於2022年3月31日完成集團截至2021年12月31日止年度的綜合財務報表審核。

融創中國的理由與富力如出一轍，由於中國內地及香港地區近期的新型冠狀病毒疫情導致的出行、物流及其他限制，本集團的審計程序無法按期完成，主要包括銀行、客户及供應商等函證程序。待審計程序完成後，本公司將在切實可行情況下儘快發佈經本公司核數師同意之經審核年度業績。

此外，陽光100中國也在公告指出，由於本公司因中國內地的新冠疫情防控措施、本公司人員變動及中國房地產行業整體下滑趨勢而尚未完成擬備2021年年度財務報表，公司將延遲刊發經核數師同意的2021年年度之初步業績公告。

3月29日，當代置業發佈公告稱，由於集團出現流動性問題以致人員變動，以及受疫情影響，集團財務報表擬備工作、審計師審核工作的進度均受到較大影響。公司將不能於2022年3月31日或之前，刊發2021年年度業績。

佳兆業集團也公告，由於三月最新一波新冠肺炎疫情暴發導致本公司總部須強制封鎖，以及深圳隨後實行全市封鎖，審核程序有所延遲。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，香港內房股多起年報暫停發佈，最主要原因在於香港疫情帶來了衝擊和干擾，造成審計工作難以推進。

不過，據同策研究院研究總監宋紅衞分析，除了疫情因素影響，房企財報延期發佈，更多與業績不理想有關，大部分房企不僅未完成2021年銷售目標，還面臨着“三道紅線”進一步惡化、企業虧損、資金鍊緊、債務到期等一系列問題。

更換核數師導致財報延期

疫情的影響因素之外，一些房企將年報延期的原因歸咎於審計無法按時達成，或因更換核數師。

3月18日，新力控股發佈公告稱，受疫情及物業開發市場低迷的影響，近來數月，新力控股連同其附屬公司、合營企業及聯營公司的合同銷售額一路下降。同時，新力控股及其附屬公司若干主要僱員近期離職，尤其是財務報告單位的僱員離職，導致財務報告事宜延緩。

“集團雖已盡力招聘替代人員，但因財務報告單位人員短缺，以致財務報告單位無法正常有效運作。”新力控股表示，集團將繼續招聘合適的替代人員填補集團財務報告單位的空缺，儘快刊發適當的公告，包括集團的未經審核財務業績。

公開資料顯示，新力控股集團自2021年9月20日股價暴跌後開始停牌至今，公司總市值停留在17.85億港元。

公司此前披露，今年前兩月，新力控股累計實現銷售額僅5.28億元。而去年10月至今，新力控股月均銷售額都在10億元以下。

3月21日，融信中國公告稱，因與羅兵鹹永道未能就集團截至2021年12月31日年度的年度業績審核工作的審核費用總額協商並達成一致，亦未能就完成有關審核工作制定雙方同意的時間表。

目前，羅兵鹹永道已辭任公司核數師，融信正委任新核數師，以填補羅兵鹹永道辭任後產生的臨時空缺。融信表示，待新任核數師完成審核工作後，公司將盡快刊發載有經審核的年度報告。

雷達財經注意到，“未能就2021年度審核費用達成共識”的並非融信中國一家，今年1月份，合生創展、中國奧園先後以同樣原因公告了核數師辭任的消息。

3月21日世茂集團和世茂服務公告稱，預計將延遲刊發2021年度經審核的全年業績。原因是兩家公司的若干管理層及僱員在最新一波新冠肺炎疫情中被安排接受檢疫隔離，以及從第三方取得若干外部確認函以進行審計工作有所延遲。

3月25日，世茂集團公告，預期截至2021年12月31日年度的股東應占利潤及股東核心利潤將較去年同期分別下降約62%、57%。

下降原因是由於受到2021年下半年房地產行業嚴峻的環境影響，公司2021年度錄得的銷售收入有所降低且毛利率下降，計提的存貨減值、應收款項等預期信貸虧損撥備有所增加。

另外，世茂集團還宣佈，羅兵鹹永道(即普華永道)已辭任公司核數師，自2022年3月24日起生效。

普華永道在辭任函中指出，其要求提供有關集團合營及聯營公司若干信託貸款安排數據，由於疫情限制，世茂未能完成檢閲及提供所有要求的數據，並未能就完成審核時間表及額外費用達成一致意見。

對於年報發佈前夕更換審計師這一現象，標普發佈報告稱，這容易讓人對一家公司的治理質量生疑。標普預計，隨着審計師對使用表外債務等不透明披露的做法提出異議，可能還會有更多開發商面臨審計師辭任的問題。

核數師與房企間上演博弈

從公開信息來看，房企頻繁出現審計師背後或另有隱情。

融信中國在對投資者的回應中指出，目前行業內險象環生，同業陸續出現債務償付問題，這導致各家中介機構形成巨大的輿論壓力和內部壓力。在此背景之下，本公司原核數師在今年的審計計劃制定、審計程序執行、會計估計和判斷等方面上表現出更加謹慎。

“自2021年下半年以來，地產行業整體面對着史上最煎熬的局面，行業環境的舉步維艱，也給中介機構強大的內外部壓力。因此，本公司原核數師對於今年審計程序執行、會計估計和判斷上異常嚴格審慎，令審計程序及審計工作量更加繁複龐雜。”寶龍地產在向投資者發佈的消息中表達了相似的意思。

因此，普華永道在寶龍地產董事會“建議”下辭任，開元信德臨時獲委任。普華永道在辭任報告中提及，寶龍地產附屬公司兩筆存款需要與公司方面進一步釐清和討論。

最終在3月29日，寶龍地產發佈了截至2021年12月31日年度未經審核業績。新任核數師開元信德方面已知會公司，預期能於2022年5月15日前完成審核及發出審核意見，也就是説公司2021年正式財報至少要等到一個半月以後。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，很多財報難產的房企在公告中都稱核數師無法如期交出或者辭任，這背後原因是核數師在一些涉及財報的關鍵問題上與公司出現了不一致，從而導致核數師被迫辭任或者無法提交審計意見。

而核數師對房企的年報審計趨嚴，與監管收緊也有關係。

據悉，恒大爆雷事件發生後，與恒大合作多年的普華永道受到質疑。去年10月份，香港財務彙報局表示，普華永道在中國恒大2020年度審計報告中，發表了無保留意見，也沒有提及恒大經營的重大不確定性。

據此財匯局質疑，恒大賬目有沒有遵守適用的財務彙報準則，以及普華永道有沒有遵從審計準則。

收到來自香港證監會的警告後，普華永道似乎“謹慎”了起來。目前，普華永道已先後辭任世茂集團、合生創展、融信中國、寶龍地產等的審計師，其仍負責審計的恒大、融創、富力亦已宣佈推遲刊發經審核業績。

甚至有市場消息稱，普華永道或將逐步退出民營房企審計業務。

對房企而言，更換核數師、延遲披露年報並非沒有“代價”，一系列負面效應已經發生。

根據港交所規定，發行人必須在有關會計年度結束後3個月內刊登有關業績，且有關初步公告須以發行人有關會計年度經與核數師協議同意的財務報表為基準。如未能按期公佈初步業績，則必須在有關會計年度結束後3個月內發出公告。

由於不能按期披露財報，佳兆業集團、中國奧園、陽光100中國、融創中國、當代置業、花樣年控股等6家公司明確或者預計於4月1日起停牌。

而停牌則可能引發投資者擔憂和評級的進一步下調。穆迪在報告中稱，推遲公佈財報對這些開發商來説是不利的，這可能加劇投資者對其財務狀況和流動性的擔憂，並使它們本已薄弱的融資渠道進一步緊張。

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