互聯網裁員潮 VS 流動性機遇，寫字樓市場是“憂”是“喜”？丨商業地產_風聞

視覺 | 童洋

責編 | 韓瑋燁

3月31日 ，高力國際（納斯達克證交所交易代碼：CIGI；多倫多證交所交易代碼：CIGI）在北京中海地產廣場舉辦**“科技賦能 ‘碳’索未來——高力國際華北第一季度發佈會”。**

在**“科技+雙碳”**大背景下，會議邀請知名機構Foster+Partners就“未來智慧低碳城市”進行線上主題分享。同時，對2022年一季度華北區商業地產的各業務板塊表現進行回顧，並對二季度做出展望。

01

華北區商業地產市場一季度回顧

截止到2022年一季度，市場淨吸納量約為10.2萬平方米，基本已迴歸到2019年的水平。本季度僅有位於燕莎市場的一個新項目入市**，帶來6.5萬平方米的新增供應量。整體市場小幅去化，空置率環比微降0.1個百分點至14.9%。租金延續底部震盪的走勢，**環比微漲0.4%至342元每月每平米，繼去年三季度後再次實現環比正增長，租金企穩回升的趨勢正在加強。

**子市場方面，**CBD和麗澤表現活躍，本季度淨吸納量分別達到4.8萬和4.7萬平方米。

高力國際華北區戰略客户服務部高級董事李娟認為：“隨着地鐵14號線的全線貫通，麗澤市場發展道路上最大的頑疾已被根除，市場競爭力進一步提升。由於極具競爭力的租金性價比，麗澤在今年仍將成為最炙手可熱的子市場之一。”

CBD得益於區域內頭部金融集團及關聯企業在中服地塊的強力擴張，空置率已經降至9.8%，市場正在從租户市場轉向業主市場**。**中服地塊的新項目從2019年開始大規模入市，歷經3年，目前項目的平均空置率已低於20%。

在租金方面**，**本季度CBD近40棟甲級寫字樓中，有近一半的樓宇出現不同程度的租金上漲，僅有3棟樓宇出現小幅下調，子市場平均租金環比上漲1.5%至361元每月每平米。CBD已經連續兩個季度租金漲幅超過1%，上一次出現連續兩個季度上漲還要追溯到2017年。

02

未來二季度展望

 從2021年二季度開始，高力國際已表明整體市場需求報復性反彈不可持續，淨吸納量將逐步迴歸常態，租金將在2021年底或今年一季度出現**回暖****。**目前，2022年一季度的數據已印證了之前的判斷，同時，市場環境也在最近幾個月發生了新變化。

首先，歷時四年的高供應時期已結束**。**2018年到2021年，市場年均新增供應量接近80萬平方米，今年的供應量將大幅減少。市場供需比在2020年觸及高點後已經大幅回落，未來也將維持在較低水平。

**其次，2021年近120萬平方米需求量註定成為北京寫字樓市場的里程碑事件。**市場參與者需要避免慣性思維，冷靜判斷2022年出現的新變化，積極應對新時期的市場走勢。

**最後，去化週期已經開始，將至少持續3-4年，需求側強度將決定未來市場走勢。**疫情的出現一定程度上提前了去化週期開始的時間。高力國際華北區副董事總經理陳難表示，“從2021年開始，市場已經進入去化週期，後續走勢取決於需求端的強度，大環境或將更有利於業主，留給企業租户進行抄底的時間窗口期將越來越短。”

2002-2024F北京甲級寫字樓市場供需比

數據來源：高力國際

03

產業園市場需求側發生變化

本季度，北京辦公樓市場最大的變化來自於產業園市場，這些變化主要集中在行業需求側****。

從市場數據來看**，**一季度產業園市場基本處於穩定狀態，整體空置率維持在14.6%，租金穩定在130元每月每平米。頭部互聯網企業擴張的戛然而止導致市場未實現去化。甲級寫字樓市場得益於金融企業在本季度的力挽狂瀾才實現歷史平均水平的去化量。產業園市場長期受益於互聯網企業的擴張，一旦互聯網科技企業出現行業調整，將大幅影響產業園市場的需求增速。

從本季度全市場的租賃成交來看**，**金融行業的佔比達到37%，而互聯網科技的佔比大幅下降到22%左右。相比以往季度超過50%的成交佔比，互聯網行業在本季度的擴張速度明顯大幅放緩，主要是政府對互聯網行業監管政策的不斷加碼。

高力國際華北區董事總經理嚴區海認為:“互聯網行業的政策環境已經發生了根本性變化，對於互聯網長期的“放養式”政策環境已經轉向以反壟斷、反不正當競爭和防止資本無序擴張為原則的具有針對性的合規性監管。2021年不僅是互聯網監管全面深化之年，也意味着互聯網行業開始告別野蠻生長，進入精耕細作的技術創新發展的新階段。”

全商辦市場2021年一季度租賃成交行業佔比

數據來源：高力國際

04

互聯網行業的重要趨勢

基於新的市場環境，高力國際認為市場參與者需要重點關注以下三個重要趨勢****：

**第一，深刻理解政策初衷，健康發展才能行穩致遠。**雖然近期互聯網監管政策不斷加碼，且主要集中在頭部平台經濟企業，但是未來隨着政策設置好發展的紅燈和綠燈，行業將迎來更加平穩健康的發展階段。

第二，一家獨大已是過去，百花齊放才是未來**。**中國數字經濟的發展需要互聯網行業不斷孕育新的時代企業，從元宇宙到東數西算，更大的發展空間將為企業創造更多市場機遇。第二和第三梯隊的互聯網軟件與服務企業，和以芯片、集成電路為代表的互聯網硬件與設備企業將更加受益。

**第三，互聯網行業未來可能出現大規模面積調整。一方面，互聯網企業的內部調整速度非常快，近期的業務、人員和組織架構等調整將帶來辦公租賃面積的變化；另一方面，**去年頭部大廠成交租賃面積近百萬平米，今年本身就存在潛在的辦公空間整合需求。

以互聯網科技行業為代表的辦公樓需求側正在經歷深刻的變化，這將很大程度上影響2022年整體辦公樓市場的需求水平。

此外，隨着2022年初國務院正式印發“十四五”數字經濟發展規劃，行業發展不平衡、不充分、不規範的問題未來有望逐步得到解決，以互聯網科技為代表的數字經濟企業仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。