2021年收入同比增長53%，中駿商管業績持續向好 | 年報解讀_風聞

作者 | 張愛 視覺 |童洋

編輯、責編 | 韓瑋燁

3月30日，中駿商管（00606.HK）披露2021年度業績公告。公告顯示，中駿商管實現收益約人民幣12.301億元，同比上升約53%；毛利潤5.8億元，同比上漲63%；毛利率同比增長約2.9個百分點至47.2%；淨利潤2.81億元，同比增長80.91%。

截至報告期末，中駿商管總簽約建築面積及在管建築面積分別**增長約25.9%及37.9%**至約4,610萬平方米及2,240萬平方米。

從收入構成來看，2021年中駿商管收入由商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務兩部分組成。

表1:2021年中駿商管收入構成

資料來源：中駿商管年報，地產資管網製圖

對於收入及利潤大幅增長的原因，中駿商管表示主要是由於這兩項業務在管面積、運營項目數量以及增值服務種類的增加。

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商業物管：精細運營，營、利雙收

2021年中駿商管商業物業管理及運營服務收入5.6億元，同比大幅提升51%；毛利達3.2億元，**同比提升47%。**年報數據顯示，報告期內，中駿商管商業物管的簽約項目為42個，簽約建築面積約560萬平方米，同比增長54.7%；在管項目16個，同比增加6個，在管面積約160萬平方米。

表2：商業物業及運營管理服務收入構成

資料來源：中駿商管年報，地產資管網製圖

其中：基礎商業物業管理服務收入1.868億元，同比上漲51.1%。主要為物業開發商、業主、租户提供清潔、安保、維修保養、營銷推廣等服務。

開業前管理服務收入2.865億元，同比增長47.8%。該業務是向物業開發商提供市場研究及定位、前期諮詢及規劃、建築設計諮詢、租户獲取及開業準備服務。

其他增值服務收入0.898億元，**同比增長61.8%。**主要包括商業物業開業後提供的租户管理、租金收款、停車場管理、廣告位及其他公共區域管理服務。

收入表現優異的背後是中駿商管基礎物業管理費的提高，從2020年的每平方米27.7元增長至2021年的28.9元。同時，中駿商管旗下在管世界城管理費平均收繳率高達98.8%，平均出租率為95%。基礎物業管理費價格增長但出租率仍居高位，離不開中駿商管服務水平及運營能力的提升。

2021年12月，平頂山、張家港、泰州、河源4座世界城以近100%滿鋪開業，其中，平頂山中駿世界城開業3天客流超61萬人，泰州中駿世界城開業3天總銷售額約4700萬元。

在模式上，中駿商管採用了**“購物中心經營百貨化”**的模式，為商户提供優質的銷售渠道和服務，同時將商場租金與商户經營狀況掛鈎，用統一營銷助力商户銷售增長，實現共贏。

銷售額的增長來自於品牌**，**需要品牌選擇及組合能力。中駿商管基於城市消費趨勢與消費偏好研究，在精準定位的基礎上，中駿商管通過設計創新、業態規劃適配，以高契合度、高消費性、獨有性、首店品牌為選取標準，打造自己的差異化競爭優勢。

在業態品牌組合中，中駿商管基以關聯性和交叉性銷售進行組合，強強聯合，從而創下每座中駿世界城內都有**多個品牌銷售的“冠軍”產生****，**例如南安世界城開業當天13個品牌銷售記錄創新高，一週年慶之際，9個品牌當日銷售居全省第一，25個品牌當日銷售額居泉州第一。

分地區來看，中駿商管重點立足一、二線城市及強三線潛力區域**，**持續獲取新的商業用地，其中長三角經濟區貢獻佔比最大，簽約建築面積佔總簽約面積的48.7%，收入佔總收入的65.05%。

表3：中駿商管各地區商業運營服務在管建築面積及收入

資料來源：中駿商管年報，地產資管網製圖

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住宅物管：增值服務+多元業態

中駿商管兩大增長業務中，住宅物業管理服務收入約6.7億元，同比增長54%，佔總收入比重的54.22%；毛利潤2.6億元，同比增長88%；毛利率38.5%，比2020年增長6.9個百分點。

2021年中駿商管住宅物管業務簽約項目213個，**簽約面積達4050萬平方米，**在管項目128個，同比增加34個，在管面積達2080萬平方米。

表4：住宅物業及運營管理服務收入構成

資料來源：中駿商管年報，地產資管網製圖

其中：基本住宅物業管理服務收入4.143億元，同比增長40.8%，佔住宅物業總收入的33.7%；非業主增值服務收入1.732億元，同比增長53%；住宅增值服務收入為2.5億元，同比增長83%。

**住宅物業管理收入的大幅增長源於增值服務種類的增多。**業內人士認為，增值服務的收入佔比未來會持續增多，很多企業希望增值服務短期內佔比達到3成以上，未來十年後，隨着物管行業業態升級、社區增值服務的營收有望佔比超過一半。

目前中駿商管的住宅增值服務包括公共區域管理、廣告位管理、停車場管理、美居服務、家政及清潔、二手房交易、案場管理、交付前檢驗、停車場銷售9大板塊。**順勢而為，中駿商管社區增值服務佔比也在不斷增長，**由2020年的3.1%提升至6.4%。

此外收入的增長也得益於多元化業態的拓展，世邦泰和作為中駿旗下物業管理品牌，為中國物業管理協會理事會員單位，業態涵蓋別墅、花園洋房、高層住宅、酒店式公寓、SOHO商業城市綜合體寫字樓等多種類型。

目前中駿商管物業管理業務佈局主要集中在東部地區，其中海峽西岸經濟圈面積及收入位列第一，長三角經濟圈排名第二。

表5：中駿商管各地區住宅物業管理業務在管建築面積及收入

資料來源：中駿商管年報，地產資管網製圖

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數智化賦能商管，中駿提質增效

在消費滿意度決策的體驗時代，數字化轉型已經成為多數購物中心的基礎建設。藉助智慧運營、信息化管理、數據分析等手段提升精細化運營服務，成為購物中心為消費者創造更便捷與更體驗愉悦場所的重要抓手。

商業地產的數字化革命早已經開始。資料顯示，此前上市的寶龍商業和華潤萬象生活等，分別披露投入上市募資款項的25%和15%用於數字化技術投資。

從2019年起，北京中駿世界城就持續升級數智化服務。2021上市後，基石投資協議的條款中提到，中駿商管全球發售所募資金額的25%左右，未來將用於投資科技。

數智化商管在落地層面要考慮應用層和管理層兩個角度：

**🔷****應用層方面，要以用户需求為核心。**商業運營公司需要通過數字化服務平台鏈接商家與消費者為商家和消費者，以需求為核心，為用户提供便捷高效體驗。

以2021年12月開業的4座中駿世界城為例，開業當天就實現會員的無感積分，輕量級的商品數字化線上商城、小程序卡券營銷以及積分商城兑換等功能，為消費者提供更為便捷的購物新體驗，用消費者喜歡的營銷工具來充分激發消費熱情，客流和銷售屢創新高。

🔷**管理層方面，圍繞商業的本質降本增效來展開。**中駿商管通過開發數字化及運營自動化系統、CRM會員銷售系統、智能POS及ERP系統、智能物業管理系統等先進數智化管理技術和方式，不斷增強商業物業運營及服務能力。

中駿商管在年報中表示，將通過數智化商業資產運營平台整合相關獨立運作系統，經過自動化材料處理，及時輸出視覺化經營分析及決策材料，協助管理者提升智慧決策水準，形成獨特競爭優勢。

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結語

2021年中駿商管商業運營簽約建築面積約560萬平方米，在管面積160萬平方米，鎖定約3.6倍增長；住宅物管簽約建築面積4050萬平方米，在管面積達2080萬平方米，鎖定約1.9倍增長。由此來看，中駿商管擁有較強發展潛力。

中駿集團在年報表示，未來將持續深耕長三角、海峽西安、粵港澳大灣區高能級區域，這三大經濟圈代表着中國經濟發展的未來方向，藴含着強大的潛力和多重機遇，充分體現出中駿集團深耕核心經濟區一二線城市的決心及未來業績增長的巨大潛能。

中駿商管作為中駿集團“一體兩翼”戰略的重要部分，也將持續聚焦商管賽道，兑現並持續提升商業運營能力。