萬科交出“不及格答卷”，鬱亮：像沒考好的學生_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

在交出一封“不及格答卷”後，萬科管理層面對投資者時做足了“功課”。

“昨天晚上我特別忐忑不安，就像一個學生沒考好試一樣，拿成績單要給父母看一樣。”3月31日，萬科董事會主席鬱亮在業績説明會上如此開場。

會上，鬱亮公佈了一系列安撫投資者情緒的措施。

首先，據其透露，去年萬科內部已經取消了集團合夥人的層級，也就是通常意義上的集團高管，每個人都要下沉前線去幹活，他自己就兼任集團首席客户官。

而集團總裁祝九勝兼任的是長租公寓事業的第一負責人，他不僅要對整個集團經營任務負責，也要對長租公寓業務負全部的經營管理責任。

同時，萬科管理層還“主動”降薪。年報顯示，2021年，萬科任職的8位董事、監事及高管合計税前報酬3409.6萬元，同比下降50%。其中，作為董事會主席的鬱亮，2021年實際發放現金薪酬下降近九成，並自願放棄全部獎金。

其次，萬科加大了分紅力度。分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，合計擬派發分紅112.8億元，基於當前的股價，股息率約5.1%。

最後，為提振市場信心，萬科隨年報一起拋出大額回購方案。計劃在未來三個月內擇機回購部分A股股份，回購金額為20億至25億元，回購價格不超過18.27元/股。據此測算，公司計劃回購股份數約1.09億股至1.37億股。

此前在3月30日晚間，萬科披露的2021年年報顯示，全年萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬於上市公司股東的淨利潤225.2億元，同比下降45.7%。

實際上，營收同比增長8%成為唯一的增長指標。2021年萬科經營活動產生的現金流淨額同比下滑92.27%，基本每股收益同比下滑46.5%。

此外，2021年萬科實現銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別下降18.4%和10.8%。

雷達財經注意到，上一次萬科淨利潤下滑還要追溯到2008年，當年的金融危機導致其歸母淨利潤下滑了16.74%。

面對刷新紀錄的淨利潤下滑幅度，在《致股東信》中鬱亮表示，“交出這樣一份成績單，股東的失望、困惑以及由此產生的質疑、批評，我完全能夠體會得到。”

他總結了淨利潤下降的三個原因，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值等。

其中，毛利率下降是財務層面的主要影響因素，2021年公司整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，其中開發業務毛利總額同比減少189億元。

“當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。”鬱亮稱，土地市場競爭激烈，對行業毛利率水平造成明顯影響。

除了前期拿地的價格太高，導致了毛利大幅度下降，萬科的投資收益也比不過上一年。

財報顯示，2021年公司投資收益 66.14 億元，較 2020 年減少 68.98 億元，主要為聯合營項目毛利率降低、投資其他業務收益減少所致。

另外，去年下半年尤其進入四季度以來，市場出現明顯下行，按照審慎原則，萬科對2021年末資產進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產減值(其中存貨減值31.2億元和其他資產減值4.1億元)，合計減少歸屬上市公司股東的淨利潤約25.5億元。

僅這兩項，對淨利潤的影響金額就達到了94.48億元。

在業績會上，有機構人士質疑，萬科四季度單季淨利潤同比減73.05%，是否存在“業績洗澡”的可能？

祝九勝解釋稱，四季度業績大降有三個因素。第一是結算時間分佈，四季度佔40%，結算當中的權益比例下降了5個多點；第二，投資收益基本會在四季度進行盤賬，部分投資業務出現收益下滑，比如對貝殼的投資；第三是計提方面的影響，四季度市場明顯下行，公司對一些項目進行了計提。

這也從側面反映出投資收益對萬科業績的重要程度。

關於2022年的戰略規劃，鬱亮表示，萬科今年的工作任務有八個字“止跌企穩，穩中提升”，以實現營業收入和淨利潤的企穩回升。

不過有兩個數據需要注意，2021年萬科開工面積3265萬平方米，同比下降了17.6%；計劃新開工1920.1萬平，同比降41.2%。

一些機構預計，新開工收縮或對後續可售貨值形成一定製約。這也意味着2022年，萬科的業績不會好到哪裏去，因為有房子賣才有業績。

另外目前市場回暖有限，克而瑞研究指出，雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。

數據顯示，今年前兩個月萬科實現合同銷售面積 395.8 萬平方米，合同銷售金額 649.7 億元，同比下降41.4%和44.3%。

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