寶龍商業：租金水平仍處低位，電價違法多次遭重罰_風聞

來源：財經九號院

作者：胖虎

出租率提前達標，

在管面積目標或無望；

租金水平仍處低位；

多次違規加收電價被重罰

日前，寶龍商業（HK09909）發佈了未經審核的2021年度業績報告，這也是陳德力掌舵寶龍商業後的第一個完整財年。

在去年的年報業績會上，德力總曾立下“軍令狀”，要帶領寶龍商業，在未來三年實現：“出租率95％+”、“管理面積1500+萬平”及“長三角規模排名行業前三”。

但唯獨沒有對租金水平做出規劃。

在業內，寶龍雖然從事商業地產領域很早，但其租金及管理費水平在業內卻低的感人。因此，德力總想要在這方面做出顯著改善，或許有很大難度，倒不如先做大規模。

那麼作為“三年規劃”的開局之年，成績怎麼樣，後續能否順利完成目標呢？

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出租率提前達標 在管面積目標或無望

從未經審核的年報數據來看，開局之年的各項目標進展順利，多項經營指標均穩健向好，特別是一直為市場詬病的出租率，更是一開局就王者，整體出租率從不到90%提升到95.3%，其中寶龍城的出租率更是滿鋪達到100%，可以説是提前完成目標。

整體業績層面，報告顯示，截止2021年12月31日，寶龍商業收入約24.64億元，同比增長約28.3%；毛利約8.21億元，同比增長約38.2%；淨利潤約4.387億元，同比增長約43.6%。

即使拉長時間軸來看，寶龍商業的經營業績也是連續多年正增長，盈利水平也是不斷提高的，2018年至2021年，寶龍商業的毛利率提升到了33%以上，較2020年增加了2.5個百分點，淨利率也在2020年和2021年有了大幅提高，從此前的11%提升至16%、18%。

不過這一盈利水平較寶龍商業自身是在提高，但在整個行業來看仍然是很低的水平。

比如毛利率一塊，寶龍商業的商業運營板塊毛利率在2018年至2021年分別為30.1%、29.3%、32.8%、35.2%，同期新城控股商業板塊的毛利率分別在67.76%、67.56%、70.76%、72.64%。

這一對比，差的可不是一點半點，大概是50個百分點……

不過德力總在寶龍商業的這一年多時間，對寶龍商業的提升，還是很明顯的，除了盈利能力有了較大的長進之外，出租率方面也是有了較大幅度的提高。

作者統計了一下近4年來寶龍商業的出租率，數據顯示，2020年及之前，寶龍商業出租率始終在90%以下徘徊，出租率低也使得寶龍商業飽受責難。

2021年的整體出租率一下子提升到95.3%，而且寶龍城、寶龍一城的整體出租率達到了99%至100%，這樣的業績的確讓人為之一驚，因為二者的已開業面積達到了617萬平米，約佔整個寶龍商業運營面積的60%以上。

德力總的第一個目標，出租率達到95%以上提前兩年完成。第二個目標，管理面積1500萬平如何呢？

2021年在管面積993萬平，今年計劃開業11個商業項目，累計面積79.6萬平；2023年及以後計劃開業項目37個，累計建築面積318.5萬平米。

這樣算，如果按照商業項目2年的開發週期的話，單純靠自建自營顯然是很難完成目標的，缺口還有100多萬方。

至於“長三角規模排名行業前三”的目標，未明確運營面積還是收入規模，所以不好量化比較，而且長三角是江浙滬還是江浙滬皖呢？

2

租金水平仍處低位，輕資產拓展無力

目前的情勢來看，德力總要完成三年規劃的第二大目標“在管面積1500萬方”，靠自建是來不及了，只有靠輕資產拓展了。

但寶龍商業的輕資產拓展似乎很不順利。截至去年底寶龍商業旗下來自第三方的商業項目有22個，其中有12個是屬於寶龍星匯、2個寶龍天地，這兩個產品在寶龍商業產品體系中相對低端，屬於社區商業系列產品。

寶龍商業主打的寶龍廣場僅有8個來自第三方，僅佔寶龍廣場總量的八分之一。

雖然去年新簽約了10個第三方項目，算是歷年拓展之最，但同時還有兩個第三方項目退出了寶龍商業管理，分別是寧波宏泰廣場和寧波星街坊，兩個項目累計約15.3萬平。

這在2021年半年報時就曾注意到，財報中消失了兩個項目，但彼時寶龍商業並未作交代。

寶龍商業的輕資產項目拓展之所以難，主要原因可能還是在於租金收入水平低。

據其財報披露的數據，作者做了下統計發現，2018年至2020年，寶龍商業的平均運營管理收入水平（即租金及管理費）始終徘徊在0.5元/平米/天上下。

到2021年，平均收入水平提升到了0.556元/平米/天，相較此前大概提高了約5分錢。對此作者不得不手動打出一個掩面哭的表情……

或許有人會説，這樣算不公平，寶龍商業2021年22個新增開業項目中有17個在下半年開業的，並沒有一年週期。可以看一下2021年半年報，去年上半年的租金水平約0.58元/平米/天，也差不多……

**這個平均租金及管理費水平，在業內基本算是墊底了。**龍湖商業2021年的平均收入水平是2.98元/平米/天，新城商業2021年平均收入水平約2元，萬達商業2021年上半年的平均收入水平是2.15元……

這麼看，相比較業內標杆商管公司，寶龍商業的平均收入水平真的是太低了。和港資的那些老牌商業比如恆隆、嘉裏中心、新世界等等相比，更是沒法比了。

寶龍商業算是起了個大早，趕了個寂寞，“一二線的腔調，四五線的價格”，倒也很是親民。

但這對於投資者，以及第三方來講，並非好事。

3

違規加收電價數千萬，多次被重罰

商業租金及管理費上不去怎麼辦？寶龍商業就打起了商家的歪主意，竟然在代收的電費上動起了“手腳”。

由於大商場目前都是實行轉供電，即每户商家並沒有單獨建立電錶，而是由商場運營方轉供電力給商户，而運營方從商家處代收電費。

國家發改委、物價局等就商業用電曾多次下發文件下調基準商業電價，特別是疫情以來，為支持工商業發展，各地物價局也根據本地實際多次發文下調電價。

但寶龍商業似乎仍然在“頂風違法作案”。

據天眼查信息顯示，2022年1月4日，浦東新區市場監督管理局就以“電力價格違法”為由，對上海寶龍商業地產管理有限公司開出了36.49萬元的罰單，並處以警告處分。

詳細情況是，2019年9月至2020年12月期間，對漕寶路寶龍廣場累計196家商户提供轉供電服務過程中多收取電費182.43萬元。

作者發現，各地對寶龍商業及其各分公司的電價違法罰單不少。公開信息顯示，自去年至今因電力價格違法被各地市場監管部門查處的寶龍商業各地分公司有7例。

除了漕寶路寶龍廣場外，寶龍商業杭州下沙分公司在2018年4月至2020年10月期間，在同期電價基礎上分別加價0.12元/度、0.16元/度、0.2元/度、0.45元/度乘以商户用電量收取費用，經核實，扣除合理線損電損，寶龍方面向932家轉供電用户多收取費用合計937.545萬元。

最終被錢塘新區市場監督局處以沒收違法所得，罰款95萬元的處罰。

去年底和今年1月份，上海市寶山區市場監管部門也對寶龍商業在上海的3家子公司以“電力價格違法行為”為由，警告處分，分別處以30.67萬元、33萬元、70萬元的罰款。

從罰款數額來看，累計加收的電費恐怕也要在1000萬元以上了。

寶龍商業如此損害商家的合理利益，又如何能做好口碑、提升租金水平呢？實在令人惋惜。

END.

（免責聲明：本文數據信息均來自上市公司公告、媒體報道、天眼查信息等）