地產富豪的新關鍵詞：拋售資產、等待IPO和自救_風聞

雷達財經出品 文|李亦輝 編|深海

富豪榜上排名的變化，不僅是財富數字的變化，還有行業興衰的更替。地產行業進入寒冬，房企背後的企業家身家也受波及。

4月6日，胡潤研究院發佈《2022胡潤全球房地產企業家榜》。榜單顯示，香港首富長江實業94歲的李嘉誠以2050億元的財富成為全球房地產首富；恆基兆業94歲的李兆基以1700億元排名第二。

儘管依靠地產發家的李嘉誠近年財富擴張速度不及互聯網、消費品和製造業等領域企業家，但財富規模卻保持了穩定。近期，“李超人”開始拋售英國資產，這讓市場疑惑嗅覺靈敏的他，又看到了什麼？

內地方面，碧桂園的楊惠妍家族、龍湖的吳亞軍家族和萬達的王健林家族擠入榜單前5，財富規模均在千億元以上。

目前，相比其他同行陷入流動性困境，上述幾家房企境況要好一些。其中，順利走出“至暗時刻”的王健林，正在推進珠海萬達商業管理（下稱“萬達商管”）的IPO，不過壞消息是招股書即將於4月21日失效，王健林時間緊迫。

而兩年前還是全球地產首富的許家印，是這份榜單中財富下降最多的一位，減少了1500億元。過去一年，中國恒大股價下跌接近90%，目前恒大物業百億存款遭凍結，恒大海花島39棟樓被沒收。

和恒大一樣開啓自救模式的還有世茂、融創、龍光，這讓各家公司背後的大佬們財富嚴重受損。有評論指出，越來越多的地產富豪跌落排行榜，意味着地產暴利的時代真要過去了。

李嘉誠拋售英國資產

1928年7月出生的李嘉誠，現在已經94歲了。早在4年前，90歲的李嘉誠宣佈退休，將千億旗艦帝國“長和系”管理權正式移交到大兒子李澤鉅手中，自己擔任起資深顧問。

《2022胡潤全球房地產企業家榜》顯示，李嘉誠及其家族以2050億元的財富成為全球房地產首富，比去年減少3%。

根據資料，李嘉誠家族的主要的財富來源為長實集團、長和、長江基建和電能實業等超過20家上市公司。

其中，長江實業集團近期公佈的財報顯示，公司目前共持有約1760萬平方尺的投資物業組合，2021年度實現收入832億港元，同比增長17%；歸屬股東淨利潤212億港元，同比增長31%。

過去一年，在港上市的內地房企股價大都出現深度調整，但是以為房地產、飛機租賃和基建為主的長實集團股價卻上漲了29.58%，今年以來再漲超12%。

根據福布斯發佈的2022中國香港富豪榜，在香港富豪們總財富縮水的情況下，李嘉誠過去一年財富增長6億美元，以360億美元繼續蟬聯首富寶座。

值得注意的是，有消息顯示，李嘉誠近期再次展開了一次資產大騰挪，不過這次擺上貨架的是英國資產。

3月11日晚間，長江實業集團公告稱，旗下間接全資附屬公司作為賣方與買方Broadgate Five Holdings (Jersey) Limited訂立買賣協議，出售目標公司持有位於英國倫敦的“5 Broadgate”寫字樓，出售事項代價為現金7.29億英鎊，約合74.67億港元。

這一成交價相比報價大幅縮水，媒體稱顯示出賣方出售意願強烈。

早在去年12月，就有外媒報道了李嘉誠要出售“5 Broadgate”的消息。當時報道稱，長實集團正在交易瑞銀集團倫敦總部大樓，作價12.5億英鎊，接盤方為韓國國民年金公團與領盛投資管理。

資料顯示，“5 Broadgate”坐落於英國倫敦金融城核心地段Broadgate建築羣，2018年6月長實集團以10億英鎊（約105億港元）購入。

因此，從出售賬面金額來看，本次物業出售不僅較3個月前的售價大幅降低，也不及當年的購入成本。不過長實集團方面表示，從出售事項獲得的預期收益估計約為1.08億英鎊，是根據代價高於目標集團於交易完成日的估算資產淨值計算。

在出售倫敦物業之外，據彭博報道，李嘉誠還將英國的配電公司UK Power Networks、電信運營商Three UK擺上貨架。其中配電公司估值高達150億英鎊（約合人民幣1260億元）。

據報道，澳大利亞投行麥格理集團和私募巨頭KKR對這筆交易饒有興趣，正在與李嘉誠家族洽談，如果交易成行，將是該行業近年來最大的一筆收購。

2010年10月，李嘉誠旗下多家公司以58億英鎊收購了當時法國電力能源公司EDF Energy持有的英國電網資產的權益，成立新公司UK Power Networks。據此計算，該筆出售的潛在直接收益超過90億英鎊。

不過，在3月17日長江實業集團的業績會上，李澤鉅回應稱，“別人報價不代表我們就賣。”

但李嘉誠旗下公司出售英國資產的動作不至於此。去年12月，長實作價42.8億美元(約274億人民幣)出售旗下公司的飛機租賃業務。3月3日，長和2020年出售的歐洲電訊發射塔6項交易的最後一項獲批，總交易套現約100億歐元(約700億人民幣)。

在此之外，今年1月22日有報道稱，李嘉誠還準備將長和擁有的英國電信運營商Three UK出售給跨國電信巨頭沃達豐集團，目前該收購方案也在談判當中。

分析人士認為，歐洲面臨能源斷供危機，而李嘉誠家族在英國持有的大都是公共事業類資產，這類公司面臨政策的強力干預或者倒閉風險，或成為李家從英國撤退的原因之一。

王健林在等待一個IPO

現年68歲的王健林及其家族，在《2022胡潤全球房地產企業家榜》中以1050億元的財富與龍湖吳亞軍並列第五。

去年10月21日，大連萬達集團旗下的商業運營管理平台萬達商管在港交所提交招股書。

招股書資料顯示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海萬達商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心淨利潤17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。

不過，萬達商管30億美元的香港IPO遲遲未見實質性進展，以致市場傳聞公司或將推遲上市。

知情人士透露，萬達商管此番暫停上市有兩個原因，一是資本市場劇烈波動，很多投資人損失慘重，觀望氛圍濃厚；二是中國房地產行業的嚴峻形勢也影響了萬達商業的IPO前景。

對於上述傳聞，大連萬達集團表示該消息不實，上市工作在正常有序地推進中。但根據港交所聆訊流程，招股書預計將於2022年4月21日失效，留給萬達的時間不多了。

資料顯示，從2015年起，萬達在運營萬達廣場的基礎上，開始以輕資產模式管理獨立第三方項目。2015年9月，大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商業”）曾向證監會遞交招股書。

當時萬達商業擬上市的資產以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主，房地產屬性濃厚。此後萬達商業不斷調整業務，宣佈不再進行房地產開發，並在2019年底完成了房地產業務剝離，成為純粹的商業管理運營企業。

2017年左右，隨着貸款收緊及海外資產監管趨嚴，萬達和王健林迎來了“至暗時刻”，萬達遭遇了史無前例的“股債雙殺”。對此，王健林選擇“壯士斷腕”，出售了千億規模的文旅、酒店及海外資產來應對。

幸運的是，這些措施幫助萬達走出了債務泥潭，但卻沒能實現上市的目標。在A股排隊近六年之久之後，2021年3月24日，萬達商業公告，宣佈從A股IPO隊伍中撤退。

同年3月29日，萬達官方發佈消息，萬達商管與珠海市政府簽署協議，將重組後的萬達輕資產商管公司落户珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司。

據萬達方面介紹，落户珠海橫琴新區的萬達輕資產商管公司，是萬達商管重組後的輕資產運營管理公司。

“瘦身”後的萬達商管不持有物業，負責已開業的300多個、以及在建和今後所有萬達廣場的運營管理。營收來源除了向不同的萬達廣場業主收取管理和服務費外，還將研究線下流量變現的盈利模式。

儘管目前重返港股沒有進一步的動作，但輕裝上陣後的萬達，在諸多房企陷入經營困頓的當下，掌握了更多主動權。

3月28日，萬達集團與鑫苑集團簽訂戰略合作協議，業內人士認為合作或與鑫苑旗下部分商業經營權轉讓有關。

4月1日，“河南王”建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議，建業地產將旗下全部商業項目以整體運營管理模式交予珠海萬達商管，由後者全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。

市場人士分析認為，眼下的地產週期，正是王健林的萬達商管拓展輕資產佈局的良好時機。

許家印成最大“輸家”

《2022胡潤全球房地產企業家榜》顯示，過去一年有36位房地產企業家的財富比去年下降，其中中國佔三分之二（24位）。財富下降最多的是恒大64歲的許家印，減少了1500億元。

儘管如此，許家印家族仍以480億元財富位列榜單第27位，排名稍高於新鴻基的郭炳聯家族。

不過，相對恒大集團的經營危機，許家印或許沒有心思關注自己的財富排名。

4月3日，據海南日報報道，記者從海南省儋州市有關部門獲悉，近日，複議機關就海花島39棟樓行政複議案，依法作出了變更原拆除為沒收的決定。此前，有關部門已對8名責任人員予以問責處理。

2022年年初，一份由海南省儋州市綜合行政執法局發佈的行政處罰書顯示，儋州市海花島2號島2-14-1塊地建設的39棟樓，因項目違法取得的規劃許可證已被撤銷，責令相關開發商限期10日內拆除。

收到處罰決定書的企業為儋州信恆旅遊開發有限公司，系恒大童世界集團有限公司旗下子公司。

恒大童世界集團於1月3日發佈《致海花島業主的一封信》作出回應，稱決定書僅涉及39棟樓而不涉及海花島其他地塊，不涉及已收樓業主及未收樓業主的地塊和樓宇，並稱將按照決定書的指引，積極溝通、妥善處理。

上述回應表示，經過六年多的建設，海花島項目6年多已累計投入810億元，涉及6萬多户業主，設有21個業態。

資料顯示，本次沒收的海花島2號島三（六）期項目共建設39棟樓，總建築面積43萬平方米的樓房，大約會涉及6100户業主。有人計算，現在海花島的房價，單價約在1.9萬/平方米，以此推算，這43萬平方米至少能賣80億元。

據深藍財經，該項目區域原本計劃是打造成攬海高層，但因為恒大未批先建，被儋州市人民政府判定為違規建築，才被下達限期拆除行政書。

恒大在海南的“挫折”不至於此，去年12月份，恒大地產集團海南有限公司位於海口市的8宗地塊也被海口市人民政府無償收回。據悉，2015年12月，恒大集團從新世界發展手中花費86億元購買了該地塊。

此外，同樣在去年12月，恒大集團成都兩宗地塊因超過兩年未動工，被政府無償收回。

近期恒大加快了資產處置步伐。3月29日，中國恒大發佈公告稱，擬將附屬公司持有的杭州水晶城項目權益轉讓予受讓方，總代價為36.6億元。

3月30日，“成都恒大天府半島”微信公眾號更新，宣佈啓動恒大天府半島天紀小區項目1124套商品住房網絡登記報名。據悉，該項目的精裝開盤均價為1.25萬元/平方米，而周邊不到5公里的另一精裝樓盤開盤均價為3萬元左右/平方米。

一位業內人士表示，恒大天府半島開盤價格之所以與周邊樓盤出現這麼大剪刀差，主要是為了儘快出清存貨，回籠資金。

除了許家印，世茂的許榮茂家族、碧桂園的楊惠妍家族、融創的孫宏斌家族和龍光的紀海鵬家族，財富下降均在30億美元之上。

有觀點認為，隨着政策對地產行業的調控越來越精細化，房地產的造富神話褪去，地產大佬將迎來新常態。

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