民企動起來了_風聞

1

4月2日，成都2022年首輪土拍進入尾聲。

當天上午，現場推了5宗地，報名房企清一色“央國平”，即央企、國企和地方平台。

已經結束的3月31日、4月2日兩天競拍裏頭，這些房企和2021年一樣，充當了拿地主角。

比如，中海兩天內連獲3宗地，保利梅開二度，拿下兩宗，當地城投、舊改等政府平台也各有斬獲。

當位於雙流區怡心街道約39畝純住宅用地落槌，由龍湖競得時，現場傳出一陣呼聲。

這塊地起拍樓面價每平是1.19萬元，龍湖競得價是每平1.2萬元，溢價率低到可以忽略不計。

以前行情好的時候，發出呼聲一般有兩種情況：一種是激烈角逐中勝出時自我慶祝；另外一種是拍出高溢價，來自全場驚詫式的歡呼。

龍湖拿地時響起的呼聲，顯然不是以上兩種。

用一個不那麼恰當的比喻：這種感覺很像百米短跑比賽，白人和黑人制霸的賽場上，突然有一個黃種人跑了出來，並且跑在了前頭，然後現場呼聲雷動。

狗蛋説，聲音藴含的情感應該很豐富，出於鼓勵和肯定，出於激動等等。

之所以如此，在於過去的2021年，房企尤其是民營房企日子太難了，債務暴雷、評級批發式下調、融資多方受限等等狀況百出，用旭輝林中前幾天在業績會上的話來説就是：

銷售難、融資難、回款難、應對做空難…

種種難匯到一起，最終表現為褲腰帶緊，傳導到拿地環節，表現出來的就是2021年，民營房企完全淪為土拍市場的配角。

2021年拿地金額前十的房企，只有龍湖和碧桂園兩家民營。

前二十當中，民營房企也就6家。

2020年，這兩項數據分別是4 和11，當時民企還能頂起半邊天。

2

成都此輪土拍，龍湖在4月1日已經拿下百畝住宅用地。

4月2日龍湖再下一城，或許讓同行特別是民企同行受到鼓舞。

去年3月的業績會上，在解釋龍湖為什麼可以處變不驚時，吳亞軍説過這樣一段話：

靠「晴天補屋頂」的未雨綢繆和自律清醒熬出來的資本能力。

狗蛋説，過去龍湖補屋頂，用自律換來自由 ，在業內是榜樣和標杆一樣的存在。成都土拍場響起呼聲之後，他覺得龍湖的角色變了。

不僅僅給自己補屋頂，龍湖還成了給行業補窗户的人。

過去這一年，特別是去年下半年以來，地產行業深陷“破窗效應”：

一家房企躺平後，第二家、第三家接連出現；一家房企被下調評級，其它的接連受累，不乏被“誤殺”的。

民營房企的信譽來到歷史的最低點。

各類機構和投資者對民營房企也到了信心底。

比成都早一天進行的重慶首輪集中土拍，龍湖也主動出擊，斥資16億元拿下13宗地裏的3宗，被業內視為“最大贏家”。

3月22日合肥土拍，龍湖也有一宗地進賬。

10天內多次出手拿下6宗地，龍湖這般積極性，無疑給困難模式裏的同行，也給市場傳遞了信心。

3

今年，房企年報發佈時間整體往後移，狗蛋注意到，龍湖比去年提前了一天，於3月25日發佈。

在一些房企出現年報延期的情況下，這個“準點”就是一次無聲的正向推動。

更難得的是，龍湖依然交出了一份“全優”的成績單：

業績方面，2021年龍湖集團營業收入達到2233.8億元，歸母核心淨利潤為224.4億元，分別同比增長21.0%、20.1%；

不少房企甚至頭部房企陷入虧損陣痛，龍湖能夠持續增收增利，不容易。

財務安全方面，龍湖集團綜合借貸為1920.7億元，在手現金為885.3億元。淨負債率僅46.7%，剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比高達3.88倍；

很多民營房企沒錢用，龍湖還能有如此高度自由的資本能力，不容易。

“三條紅線”方面繼續處於綠檔；

這已經是龍湖連續6年保持綠檔了，也不容易。

除了傳統的住宅開發業務，龍湖的商業運營、租賃住房及物業管理等經營性收入提升近4成，多航道齊頭並進。

業內不少人和狗蛋都有這樣的看法：

龍湖是大型民營房企的最後一道安全防線，如果連龍湖也不行了，民營房企就真的沒得玩了。

還好，龍湖在關鍵時刻守住了行業的底線。

從今年開始，龍湖統計簽約金額有了新變化：

以權益口徑為準。

龍湖新任CEO陳序平在業績會上解釋，龍湖這麼做核心還是希望整個經營迴歸到我們自己的權益和利潤，向市場更加真實、更加有效地披露銷售業績。

都知道過去很多房企出於融資或拿地等需要，統計銷售額方式多樣，有全口徑、操盤、權益，標準多樣，有時候虛實難辨。

更客觀和規範化的標準也在被帶頭重塑。

那扇破了很多片玻璃的窗户，想要修復起來，就需要更多這種自律的補窗人。