段先念離任，華僑城過冬_風聞

地產寒冬之下，連央企老大哥也勒緊了褲腰帶。3月30日，文旅地產巨頭華僑城發佈了2021年財報，其歸母淨利潤等多項盈利指標上演高空跳水，最高70%的下滑程度讓業界譁然。屋漏偏逢連夜雨，這份史上最差成績單發佈不足10日，華僑城A再度發佈公告，鑑於公司董事長段先念已達法定退休年齡，即日起不再擔任公司董事長、執行委員會主任委員、戰略委員會主任委員等職務，離任後將不再擔任公司任何職務。而段先念的位置將由原保利集團總經理張振高接任。

段先念曾一手打造出“曲江模式”，並把它帶出西安，在華僑城生根發芽，此次功成身退，即是意料之外也是情理之中。在去年4月華僑城A的股東大會上，就有股東表示，“希望段先念能留任，因為他激活了企業的經營思路。”但是歲月不饒人，64歲的段先念已到央企領導正常退休年齡上限，這位政商一體的傳奇人物不得不謝幕。

另一方面，消息最靈通的投資機構們早從3月31日段先念缺席了華僑城A的線上業績會嗅到一絲玄機。4月1日至4月7日，短短一週時間華僑城A獲得96家機構調研，為上市地產公司之最。籠罩在業績下滑、掌門異位等眾多陰影下，華僑城能否安全過冬成為投資者們最關心的問題。

華僑城增收不增利，歸母淨利潤下滑70%

財報顯示，2021年華僑城營收破千億的同時，其盈利能力卻遭遇滑鐵盧，深陷增收不增利的尷尬境地。

2021年華僑城實現營業收入1026億元，同比增長25.25%，首次跨入千億元陣營，盈利指標上，2021年華僑城實現淨利潤71億元，歸屬上市公司股東淨利潤38億元，同比分別減少55%、70%。尤其在2021年第四季度，公司單季度主營收入531.39億元，同比上升9.6%；單季度歸母淨利潤3.8億元，同比下降94.89%；單季度扣非淨利潤-5.59億元，同比下降111.93%。

從主營業務構成來看，2021年華僑城各項業務毛利率均下滑明顯。其中，旅遊綜合業務收入433億元，佔主營業務收入的42%；毛利率32%，同比降低10個百分點；房地產業務收入590億元，同比增長58%，佔總共收入比為58%；毛利率21%，同比降低38個百分點。值得關注的是，在利潤率下滑的情況下，公司加權ROE也降至4.73%的新低水平。

針對淨利潤大幅度下滑原因，華僑城表示，一是受房地產調控政策影響，行業整體毛利率水平呈現下降趨勢；二是公司內部結轉結構變化，深圳本部高毛利項目基本結轉完畢，導致本年結轉項目毛利率下降；三是公司趨於採取較為保守的投資策略，通過股權轉讓實現的投資收益較上年有較大幅度減少；四是對部分受市場不確定性影響存在減值跡象的存貨等資產計提了減值。

段先念的曲江模式

執掌華僑城8年，最後離開的業績卻不甚體面，不知道這會不會成為段先念的一大憾事。作為國內少有的橫跨政界和商界的傳奇人物，段先念的名字一度與曲江新區和西安緊密捆綁在一起。如今短視頻上爆火的大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、大明宮遺址公園等西安網紅景點都是段先念“曲江模式”運作下的產物。但鮮有人知道，在“曲江模式”誕生之前，段先念還當了幾年老師。

1982年段先念畢業於吉林工業大學企業管理專業，同年成為西安理工大學的一名教師，講台一站就是14年，在此期間，段先念不僅攻讀了西安交通大學管理工程碩士研究生，還在研究生畢業後停薪留職南下福建、廣東，在多個外資企業打拼。1995年，他成為北京一家港資房地產開發公司的總經理。1996年，他辭職回到西安，將南方的房地產運作模式，帶入西安。

在西安，他從西安電子工業園管理辦公室主任幹起，先後擔任西安高科（集團）電子園實業發展公司總經理，西安高新區高科（集團）公司副總經理、總經理。在他的帶領下西安高科一度成為中國500強企業之一，也成為當時西安最大的房地產開發企業。

2002年，段先念調任西安曲江新區管委會主任、黨工委副書記。他一句“讓我們帶着對文化產業的敬畏去奮鬥”開啓了西安文旅地產新時代——曲江模式。所謂的“曲江模式”就是一種“文化+旅遊+城市”的開發流程，將傳統“招商—策劃—規劃—建設”的流程變為“策劃—規劃—環境建設—招商”，實現了商家不請自來的良性循環。

在“曲江模式”運作下，曲江新區不僅成為示範全國的大型文化產業園區，地價也迅速飛漲。2003年曲江新區土地還只是30萬-50萬元/畝，到2009年，最低出讓價格是300萬元/畝，最高的600萬元/畝。6年間，增值10多倍。段先念也從一個知名的房地產開發商，化身為一位高明的城市運營商。

2008年4月，段先念被任命為西安市副市長。在人大表決前的發言中，他説，18歲以前，自己從來就沒想過能在城裏工作，更沒想過能當西安市的副市長。

段先念在華僑城的得與失

2014年2月，段先念空降華僑城，擔任集團黨委副書記、總經理。2015年9月28日，段先念正式擔任華僑城A董事長。那幾年，華僑城正經歷着多事之秋。2013年8月，老掌門任克雷卸任華僑城A董事長，華僑城正式結束了“任克雷時代”。時任公司總裁的劉平春出任公司董事長，接掌了華僑城的帥印。然而僅僅兩年多，劉平春就被宣佈離任，理由是已達法定退休年齡。

段先念入主華僑城後，立馬將“曲江模式”複製過來，他給華僑城的未來定好了目標：成為“中國文化旅遊業航空母艦”。為此，段先念一度大刀闊斧進行改革，推進其轉型戰略。其中包括，展開體制機制改革，設立戰區制管控模式；開啓央地混改大幕，先後重組雲南世博集團、雲南文投集團；創新融資手段，成立華僑城資本投資管理有限公司；探索人才市場化，全球公開選聘子公司高管；組建歡樂谷集團，全面落實振興康佳戰略等。

事實證明，段先念的改革創新思路是成功的。華僑城官網信息顯示，“十三五”期間，華僑城集團總資產由“十二五”末的1370億元增長至2020年的6980億元，年複合增長率39%。財報數據則更加直觀，2013年底，公司總資產為878.79億元，到了2021年底，總資產為4800.61億元，累計增加3921.82億元，增長約3.50倍。

有掌聲自然也有噓聲，2017年段先念帶着華僑城重回西安投資2380億元，項目覆蓋西鹹新區、未央、碑林、蓮湖、曲江等多個區域的大型文化旅遊綜合項目。但這次華僑城集團的擴張並不順利，華僑城原計劃通過增資間接控制曲江文旅超過30%股權，成為其控股股東。但在一番運作後，113.58億元增資曲江文投計劃終止，收購曲江文旅也宣告失敗。目前，曲江新區管委會仍為曲江文旅實際控制人。

華僑城的第二總部雲南，去年也一度“賣子”度日。華僑城的文旅項目主要以文化旅遊帶動商業開發，低價拿地的同時通過旅遊地產開發獲得豐裕收入。但其偏好三四線城市，地產去化十分緩慢，開發旅遊資金沉澱久，加上受不同地方政府政策與規劃變動不一影響，盈利不確定性變大。

一個多月前，段先念在華僑城2022年度工作會議上發表了一番慷慨激昂的講話。“時下環境，舉目四顧，挑戰很多；如若置身“十四五”末乃至2035年回頭眺望，相信眼下的困難不過是通往光輝願景的坎坷之路。只要堅定信心信念、清晰轉型升級路徑，巨大的發展潛力將會把我們帶到更加廣闊的未來。”餘聲仍縈繞在耳邊，而段先念卻先退了一步。

張振高能否再續傳奇

實際上，接任者張振高跟段先念的經歷有一定的相似之處，都曾橫跨政商兩界，不同的是，段先念是先從商後從政，而張振高則先從政後從商。資料顯示，張振高1962年出生，武漢大學經濟學畢業，經濟學博士，高級經濟師，高級會計師。曾在全國人大辦公廳工作，後加入保利集團。張振高在保利集團亦屬老將級別，2010年便任保利集團總經理和黨委副書記，2017年時還兼任中國中絲集團公司黨委書記、總經理。

雖有保利金字招牌護身，然而張振高在此時履新華僑城，依舊“壓力山大”，據克而瑞數據統計，2022年開年以來，國內地產市場恐慌情緒持續，百強房企一季度業績縮水五成，華僑城也不例外，2022年1-3月累計銷售金額74.6億元，同比下滑59.7%，下滑程度大於百強房企47%的平均水平。另一方面，華僑城的旅遊綜合業務隨着近期國內疫情的反覆遭受巨大沖擊。不能否認政策端正持續釋放回暖的訊號，但重振華僑城之雄風仍非易事。